房价停涨，房租上涨，一线城市要这样消灭房价泡沫？最近这一个星期

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最近这一个星期，房地产的热点来到了一线城市。

北京于近日给三个限价商品房项目发放了预售证。两个位于良乡，一个位于大兴，都是刚需和刚改型产品。大兴的项目售均价分别为52449元/平米，良乡的两个项目预售均价一致，均是38996元/平米。据中原地产的估计，三个项目入市货值约100亿，能够拉低新房均价2%左右。

而且接下来的6月份，还有比较多的限价商品房陆续上市，6月份预计入市房源达到2万套。

北京的新房已经没有纯粹的商品房了，目前在售的全部是限价商品房。不要以为2万套很多，实际上前5个月实际供应的普通商品房和保障房也就是5000套左右，此番是压抑后的一波补偿性供应。

不过虽然是限价，但套均价格仍然有点高，良乡的套均总价达到了351万左右，首付至少得120万，对于首套房刚需来说，没有家里的资助，恐怕很难买得起。当然目前北京新房市场已经由刚改型购房者主导，他们买房实际上负担是比较小的。首套房置换一下，然后再贷款，中间需要补的房款其实是比较少的。

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新房限价的同时，二手房却在蠢蠢欲动。

云房数据研究中心统计显示，5月份北京二手房均价达到了64561元/平米，成交量达到了17985套，环比上涨了32.06%，同比则上涨了55.51%。

同时上涨的还有房贷利率，消息显示，北京个别银行已经将首套房贷利率上调至基准利率的1.3倍。目前主流虽然仍维持在1,1倍，但近一年来，房贷利率已累计上涨了20%，接下来依然会保持涨势。

首付门槛不断提高，月供也不断提高，但房价还在涨。我爱我家研究院统计显示，5月份二手房成交均价环比上涨0.6%。同时上涨的还有新增挂牌量和成交量，已连续4个月保持涨势。

说明在经历了一年多的调控后，越来越多的人开始看涨后市，该进场买房还是会进场买房，继续等待并不会换来房价继续下跌。

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虽然价格在涨，但由于杠杆明显受到抑制及限价新房的对冲，大涨是不可能的。这一点非常重要。过去房价猛涨的根本原因，就是杠杆的滚动效应。一个人只要有一套房，用不了多少自有资金，通过这套房频繁杠杆滚动操作，几百万的资产就能滚到几千万。

那么有人要问了，稳定的房价会持续多久？会不会还有报复性上涨的行情出现？

新房都是限价商品房，价格肯定会很稳定。而由于限价商品房和共有产权房存在85%的价差阈值存在，未来二手房价格也会受到新房价格影响，价格不会明显上涨，预计2年内最多会修复2017年的跌幅，出现报复性上涨的概率非常小。

不过，需要注意的是，租金有加速上涨的趋势。长租公寓受成本影响，租金普遍比周边民房贵15%左右，特别是万科翡翠书院这个高端租房产品的顺利出租，以及链家自如分期租房的扩张，房租的确有加速上涨的趋势。

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租金反映的是居住需求最真实的支付能力，它一旦上涨，租金房价比会相对合理一点，也意味着房价会稳健一点，相应的泡沫也会受到抑制。

纯商品房比例下降，限价商品房比例上升，房价平稳，房租上涨，这是一个配合完美的套路。

只不过，对于不少买不起房的年轻人来说，这个套路并不是个好消息，因为已经买不起房了，房租却要加速上涨。