微观点：抢地，抢人，现在抢钱！在这一轮调控冲击下

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在这一轮调控冲击下，资金和实力双双吃紧的中小房企被业内普遍看衰。“一是土地门槛提高，中小企业很难获得土地；二是融资约束后缺乏必要的补充渠道，资金紧张；三是缺乏市场认同感，难以获得民众信任。”

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在近期热点城市房价环比下跌的同时，土地市场却日益火爆，溢价率不断攀升。自去年“限房价、竞地价、竞自持”的土地出让方式问世以来，自持面积的认购比例成为房企在传统招拍挂市场最终胜出的关键。在此前提下，一线房企通过不断加大自持比例的方式，在传统土地市场展开激烈竞争，以期“拔得头筹”。

房地产本身属于高负债行业，加之管理层全面收紧楼市融资渠道，房企已相当于“在夹缝中求生”。而且当下的楼市调控仍将持续，未来房屋销售不畅、土地成本提高、融资压力增大等问题会与房企如影随形。但是房企想要活下去，规模支撑是关键，否则能否活到下一轮楼市转机也未可知。

如果不推盘，等过几年政策调控放松了再售新房，那眼下的密集债务到期，资金回笼不畅咋办？
如果房企还要悟盘惜售，极可能出现内部现金流紧张局面。

一、融资难，回资慢，请出局。

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企业融资方面的情况也不算乐观。主流的房地产企业融资渠道有权益融资、开发贷款、非标融资、海外融资、传统债券融资及资产证券化几种。去年，房地产市场大热，房地产投资和相关融资活跃。除了股权融资和开发贷之外，信托、基金子公司等非标融资方式盛行。特别是去年前三季度，重点城市土地价格高企，高价地块频繁入市，带动开发商前端拿地融资需求强劲。第一财经采访人员多方采访获悉，

去年上半年，银行对土地出让金的配资比例(自有资金∶配资)要求一般为4∶6或3∶7、2∶8，一些项目甚至达到1∶9，杠杆之高令人咋舌。
地产集中度越来越高，这意味着出局的房企越来越多，兼并重组越来越多，目前的榜单座次将会大变。

未来行业第一的企业很可能是资本型投资商，而非专业化开发商，而后面的各梯队企业中，有核心资源的新型房企，专注于某一细分市场的专业开发商，专注于主题乐园、文旅小镇等某一产品线的开发商，可能有继续做大的机会。

眼下，各路房企一方面积极出货求回款，另一方面市场的角色发生改变，都在找寻能够持续产生利润的增量应是企业关注的重心。大中华区首席分析师认为，“继续做大，谈何容易。”

二、从供应到消费的影响，抱团走规模化需要慎重。

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消费升级成为新风口，消费者从之前的功能性消费逐步“进化”到品质消费，大量消费新品牌也在这两年不断涌现，未来的消费趋势有哪些改变，消费升级浪潮下企业又该如何应对？据去年阿斯彭研究院一文《8090全新生活的窥视》指出，人们已经在精神上对旧有的生活状态产生厌恶和离弃，转而对全新的生活产生渴望，这种改变往往只能通过改变消费行为来付诸实践。

消费者的个性化、定制化需求可以得到满足。
消费场景是基于消费者的需求而构建，以前的消费场景很简单，购物需要到专门的商场或者商店，未来任何一个消费行为可以在任何的场景下发生。
消费体验围绕消费者为中心，当前的跨渠道或者说线上线下整合都是在提升消费者的消费体验，比如很多购物中心的实际买.卖面积在不断缩小，体验式场景在逐步增多。
在具体消费的东西上面也有一个升级，原来可能只是最基本的衣食住行上消费，现在消费者在生活方式上的投入就会增大，比如投入到教育、旅游和体育（如马拉松）等健康的生活方式。

当下的消费升级确实是在技术驱动和新商业模式驱动下，真正能够围绕并预测每一个个体消费者的需求从而驱动供应侧。

随着中国经济发展进入新常态，人口红利的衰减倒逼各地政府在转向高质量发展的同时，也注重对“人才”这一发展支撑的追求；2017年开始，武汉、成都、西安、南京、天津等大中城市纷纷推出“送户口、送房补、送钱”等一系列手段吸引“人才”落户，当前波及全国40多个城市的“人才大战”在如火如荼地上演，甚至北上广深等一线城市也加入“抢人大战”。在此背景下，大中华区首席分析师彭家来表示，经济发展初期对经济增长发挥最大作用的生产要素是土地，经济增长到一定阶段之后，对经济增长贡献最大的就由土地转变为人才。

中国多年来形成了地区竞争带动经济增长的制度模式，这种模式在高速发展阶段体现在竞争进行基础设施建设；高质量发展阶段，目前体现在竞争吸引人才。
红利带来的社会价值，就是在于能够精准的把供需之间的关系匹配起来，可以最大化的优化社会资源。

对此，中央发出警告，由财政部、发改委联合发文警示房企和城投平台境外发债要做到：“谁用谁借，谁借谁还，审慎决策，风险自担”。