济南购房者面对的楼市现实:拆迁间接带涨CBD、港沟、西客站片区房最近在第一线微信群里

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最近在第一线微信群里，很多朋友都在讨论城市扩张发展问题。还有一些朋友留言关注近期西客站片区的房价波动问题，有些朋友留言表示要重视拆迁大军入市对于房价产生的影响作用。就像最近一段时间以来，吴家堡片区拆迁补偿款陆续发放，吴家堡14个村子整体拆迁，选择货币补偿的家庭平均能够获得600万的补偿款，按照西客站片区均价15000元每平左右的房价，这部分补偿款大约为3套房子的市值价格，而吴家堡拆迁大军的入市一度让片区二手房逼近2万元单价大关。近日，第一线团队通过多方信息渠道了解到，西客站片区很多二手房价格确实也已经涨了上来。有些房屋中介也是看准了拆迁大军们的购买力而倒腾房源，片区房价波动幅度还是不小的。

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除了西客站以外，未来在东城唐冶外围还有一波拆迁，该轮拆迁也将给济南新旧动能先行区腾出土地。而东城外围的这一波也将堪称济南史上最大规模的冻结拆迁。范围包括高新区两大片区共计91个村居冻结，其中东区44个村居，临空经济区47个村。东区44个村居包括孙村街道和巨野河街道大部分村庄及临河社区。临空经济区则包括遥墙街道办事处范围内所有村庄。两大片区集中冻结。

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自2016年以来，济南多个区域的土地拍卖拉高了片区二手房业主的卖房预期，很多二手房业主总感觉自己的房子还能再涨涨不急着出手，而现实就是有些不符现实的高价二手房挂在中介几个月都无人问津，这也是最近济南新房热二手房冷的倒挂现实写照。

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目前西客站在售新房不多，而根据第一线独家了解，随着地铁、大项目带动等因素，现在拆迁户们购房地域选择也发生了变化，很多朋友拿到拆迁款不再仅仅局限于自己常年居住的片区。前段时间就有朋友留言第一线，咨询卖掉老城区的房子来CBD、旅游路等片区置换改善房，还有一些卖掉西部的房子来东部新区买的，当然还有部分朋友一直钟情于济南老城区。

拆迁大军的入市带张片区房价，从2016年到现在，在CBD北部片区、港沟片区、西客站片区还是非常明显的。就像在16年5月，随着两三千户济钢二分厂宿舍居民选择了货币补偿，并集体杀入楼市，济南CBD、奥体西路、化纤厂路片区的楼盘迎来了一大批全款购房客。有关二钢拆迁户们拉高东部房价的言论也甚嚣尘上。当时二钢拆迁户主力集中购房点还是在工业南路片区，二钢拆迁户在购房时喜欢一次性付全款，户型集中在100平左右，从看房到签署协议一般在两周左右。奥体西路以及化纤厂路成为二钢拆迁户购房的主力片区，形成这种现象的原因还是因为很多人不愿离开这里，从而造成了买房目的地扎堆。当时还没有限价一说，像奥体西路、化纤厂路、工业南路片区很多房子也陆续涨到15000元每平左右。

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在2016年10月18日，《莲花山片区征地拆迁城中村改造补偿安置实施意见》正式公布，该产前补偿意见中既有房屋安置方式又有货币安置方式，村民可以二选一。同时，还有单身老人照顾政策、梯度奖励政策、小组及全村清零奖励等一系列政策。其中，拆迁安置货币补偿标准为13620元/平方米，在此基础上，在第一个时间节点内签订拆迁协议的还可享受每平米上浮20%的奖励，这样算下来补偿价格达到了16344元/平方米，万达文旅城的拆迁补偿政策深刻的影响了济南东部楼市，甚至可以说万达文旅的补偿标准直接带动了雪山、唐冶片区的楼市。在2016年，万达文旅对面的一些楼盘借机一夜涨4000元每平也是创下了济南楼市的先河。

总体来看，拆迁大军们两三千人的规模对济南整体楼市的作用还是有限的，但是不同区域不同规模的拆迁大军入市能够对济南区域房价产生深刻的影响，因为这涉及到版块轮动，很多朋友最近都发现，目前济南工业北、西客站、唐冶、二环南片区的区域房价差距越来越小。而对于很多拆迁户以及手握重金的市民来说，苦于没有更多稳妥的投资渠道，大部分人还是拿来资金用以购买自住用房或者商铺等。目前来看，济南一些区位优越，地段稀缺的房源还是受到了众多购房者的青睐，而那些区位、地段一般的楼盘将面临市场的博弈和洗礼。

而中央提出要求，包括济南在内的16个城市，要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，确保公租房用地供应。力争用3-5年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。这对于那些还没有购房的朋友来说是一个福音，同时大量租赁住房、共有产权住房的上市也将压缩私有产权住房的用地指标，这对私有产权房源的价格影响也应不容忽视，后续第一线将针对济南楼市此类现象进行深度解析。