联投花山郡“横盘”两年难入市涉未批先建、违规售房等多项违规在武汉楼市“一房难求”的当下

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在武汉楼市“一房难求”的当下，联投花山郡二期近3000套房源却面临着“横盘”两年难入市的尴尬。

近日，《中国经营报》采访人员在实地调查中发现，联投花山郡二期64栋高层已全部封顶，从外立面工程形象进度来看目前已成为准现房。不过，该项目仍未取得预售许可证，何时推向市场尚是未知数，这也让项目陷入了“捂盘惜售”的质疑。

对此问题，联投花山郡二期项目负责人刘洋在接受采访人员采访时表示，目前项目还不具备预售条件，主要是因为项目此前规划与武汉市湖泊“三线一路”(湖泊蓝线、绿线、灰线、环湖路)保护规划相抵触，需要做大量的规划调整工作，建管手续全部完备还需要时间。

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事实上，早在2015年10月该项目就曾暗中开盘销售，但因存在未取得预售许可证提前认筹收取部分购房人购房款的违规行为被武汉市房管局处以扣分、罚款的行政处罚，并引发一系列购房纠纷和维权事件，至今仍有购房者不断投诉。

未批先建

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据了解，武汉联投置业有限公司(以下简称“联投置业”)于2012年7月和12月通过公开招拍挂摘得三宗住宅用地用于花山郡项目开发，由武汉联投生态城房地产有限公司开发建设，项目总建筑面积约66.6万平方米，分二期建设，一期约11.8万平方米住宅已交付业主，二期约54.8万平方米，目前尚未销售。

官网资料显示，联投置业是湖北省政府直属的国有大型控股公司--湖北省联合发展投资集团有限公司(以下简称“联投集团”)核心子公司之一，负责联投集团地产板块的建设与经营，主营业务包括房地产开发、商品房销售、酒店管理、物业管理、旅游开发等。

据刘洋介绍，联投置业在拿地后，武汉市中心城区40个湖泊“三线一路”保护范围正式划定，在项目原有规划中部分建设项目位于生态控制线之内，需要对规划作出大量调整。

根据2012年11月28日获批的《武汉市中心城区湖泊“三线一路”保护规划》规定，中心城区39个湖泊蓝线、绿线之内不得任意开发，灰线内的建设要与滨水环境相协调，并且限制环湖无序开发，保护湖泊资源、水环境景观的公共性和共享性。

采访人员查询规划审批资料发现，联投花山郡二期曾历经多次规划调整。例如，2017年5月24日，东湖新技术开发区管委会政务服务局发布《花山郡二期项目规划(建筑)方案批前公示》称，项目规划总用地面积496582.22平方米，净用地面积46522.19平方米，总建筑面积677199.50平方米，其中计容建筑面积548029.23平方米，不计容建筑面积129170.27平方米，容积率1.18;今年1月5日，东湖新技术开发区管委会政务服务局再次发布批前公示，将上述指标依次调整为456003.72平方米、424643.69平方米、647816.11平方米、526107.75平方米、121559.04平方米和1.2。

武汉市房管局房产开发与市场监管处一位不愿具名的负责人在接受采访人员采访时也证实了刘洋的说法。其表示，联投花山郡二期规划违反了湖泊生态保护红线，调整规划需要时间，目前规划手续基本上已经调整完了。

不仅如此，联投花山郡还存在未批先建问题。根据东湖新技术开发区管委会政务服务局提供的信息，项目为未批先建，现已完成城管处罚手续。采访人员在武汉东湖高新区国土资源和规划局查询发现，联投花山郡二期直到今年2月11日才取得建设工程规划许可证(鄂规工程420118201800031)，但工程此前一直处于施工中。

对于未批先建问题，刘洋在接受采访人员采访时表示，项目手续不全问题是客观存在的，全部手续完备还需要时间，预计年内可以全部解决。刘洋同时表示，整个项目今年计划推盘3000套左右，“预计今年三季度可以拿到预售许可证，现在正在进行前期推广和蓄客”。

违规售房

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据了解，除存在未批先建问题外，联投花山郡二期项目开发商还曾因违规售房问题被处罚。

本报采访人员获得的相关材料显示，自2015年10月开始，联投花山郡二期在未取得商品房预售许可的情况下，通过融鑫商业保理有限公司售卖“联投花山郡购房通二号”投资理财产品，与约800户购房人签署《投资协议书》，并签订《联投花山郡选房协议》作为预定购房凭据。

孰料事与愿违，由于项目彼时尚未取得《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，不具备申请办理《商品房预售许可证》的条件，项目迟迟拿不到预售证，再加上武汉市多次限购，导致部分业主失去购房资格，由此引发业主多次维权。

2016年8月3日，针对武汉联投生态城房地产有限公司在联投花山郡二期销售过程中存在未取得预售证提前认筹收取部分购房人购房款的行为，武汉市房管局最终做出“责令限期整改，并处以3万元罚款”的行政处罚。

项目所在地的东湖新技术开发区管委会在回应业主质疑时也将开发商这种行为认定为失信行为，并表示依据《武汉市房地产开发企业信用信息管理暂行办法》(武房规【2015】9号)文件的相关规定，武汉市房管局已对开发企业的失信行为进行了扣分。

但采访人员在武汉市房管局“武汉市房地产开发企业信用信息”公示系统查询了解到，联投花山郡开发企业武汉联投生态城房地产有限公司信用总分仍为满分100分，并无相应的扣分记录。

刘洋表示，2015年项目启动销售时规划手续在同步办理中，当时预期当年可以达到预售条件，但预售证的问题一直没有解决，“对于有退款需求的客户公司已经无条件退款，问题基本上已经解决掉了”。

不过据采访人员了解，在约800户签署《投资协议》并选定意向房源的购房户中，共有200余人因限购失去购房资格。绝大多数已认筹业主因武汉市房价快速上涨，不愿退款，而是愿意和项目一起等待办理预售等购房手续。

据此前媒体报道，联投花山郡二期一位客户经理坦言:“这是我们目前矛盾的根源，也是我们要尽最大努力去解决的问题。”

采访人员查询发现，直到今年5月份还有业主投诉称，项目开发商对几百户限购业主没有拿出任何应对方案，给出的方案是资格问题自己解决，没资格就不能买房子，联投退钱，现武汉房价翻倍，老百姓无论如何不会退房。资格问题是联投造成的，联投有义务妥善解决业主购房问题。

武汉市房管局房产开发与市场监管处上述不愿具名的负责人也表示，联投花山郡二期此前因违规销售引发的纠纷也是项目无法及时申请预售许可证的一大原因。“按照要求，房地产开发企业需要先把违规问题处理完才允许申领预售许可证，目前开发商正积极对接，市房管局也在研究项目预售许可证的发放问题。”

联投花山郡“横盘”两年难入市 涉未批先建、违规售房等多项违规

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