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成都远郊二手房崛起，购房者该买进还是逃离？。购房|二手房|逃离|购房者|成都|崛起---

本文由微信公众号<想住成都>原创

在去年10月，想住曾对比过新津和视高的市场，预计新津楼市还将有一波市场热度。当时新津二手房普遍在8000-9000元/㎡。而在今年5月，新津二手房价格普遍破万，个别优质小区二手房价格已超过13000元/㎡。

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新津二手房走势来源：安居客

其实新津和青白江是成都远郊最先暴露出市场红利信号的区域。

新津得益于天府新区规划和地铁的建设，青白江则收益于自贸区的建设，两个区域地价从去年开始走高。2017年，新津最高楼面地价为7770元/㎡，青白江最高楼面地价为4450元/㎡。

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进入到2018年，成都远郊的市场红利逐渐从新津、青白江开始蔓延到所有远郊区域。

今年2月，金堂县楼面价4200元/㎡！地价大幅刷新；

4月，新城控股3263元/㎡刷新邛崃楼面价；

5月，蒲江楼面价3933元/㎡，溢价率65.61%；

两周前，新城控股竞得崇州一地块，折合楼面价3900元/㎡，刷新了崇州楼面地价记录。而在上周，崇州楼面地价再度被刷新，达到4237元/㎡。

在此前，以上几个区域楼面价几乎都不会超过2000元/㎡，并且还有流拍的可能。在如今限购相对宽松的环境下，地价已经明显上浮，刺激了市场，大部分远郊优质二手房价格都在破万的边缘。

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崇州二手房走势来源：安居客

原本人员流动不大的远郊，房地产市场规模较小，从不温不火到快速上涨，到底是什么在支撑？

棚改货币化安置
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如果不断走高的地价只是激起了群众想买房的念头，那么“棚改货币化安置”则是扎扎实实地给了群众买房的实力。

成都2016年曾发布政策，明确成都市棚户区改造全面推行货币化安置，不再新建拆迁安置房、不再新建保障性住房，将通过购买的方式筹集房源。

此后，远郊区域大规模的货币化安置，制造了不少的住房需求，而远郊新建商品住房的规模本来就不大，供需关系开始发生转变。

这部分棚改的需求在2017-2018年逐步入市，加上中心城区的楼市热，从而带活了疲软的远郊房地产市场。

棚改货币化安置，实质上为楼市创造出了更多的需求。2016年的棚改政策发布，其实主要为了去库存，不料市场热来得太快，远郊市场也就快速燃烧起来。

城镇化率还未达标，市场还有空间
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根据国家统计局数据显示，2015年成都全域城镇化率70.3%，规划到2020年达到77%。

相比之下，远郊城镇化率还有很大的提升空间。所以，成都的限购政策也在一定程度上刺激了远郊购房需求的流入。

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2015年数据（简阳：44.17%）

在成都前三轮的限购政策中，远郊均没有被纳入限购。在第四轮（5.15）限购中，远郊被纳入，但相比中心城区，则要宽松得多。比如：只要有户口或12个月社保就可以购买，并且不限制购买套数。

因此，在如今的市场，远郊可以接收成都中心城区外溢的投资需求，其中以新津、青白江、简阳的市场表现最为明显。实际上，除了成都远郊，在成都之外的眉山片区，其市场也受成都市区需求外溢的影响，房价涨幅惊人。

需求涌入，带动当地农村人口进城购房。

想住也从远郊中介口中了解到：只有新津、简阳、青白江有大量外来购房人群，其实蒲江、邛崃等地的购房者，主要还是来自于本地农村，为首次购房或城区内的改善类购房。

想住认为，这一轮远郊房价的涨幅从宏观上看，有小部分来自于政策挤压，大部分仍是受全国房价普涨的大环境影响。

从微观上，开发商、中介进入远郊，带动了市场氛围；众多被限购的投资需求涌入；众人“跟风”买房的心理，则共同造成了现在的火爆局面。

但是，成都城市化并没有延伸到三圈层，一二圈层的吸附效应依然较强。近几年，成都远郊年轻人向中心城区聚集的现象也越来越明显。

一个没有大量人口流入的区域，房价天花板会更明显。并且，在严控期内，新房价格被严格限制，高价二手房也没有长久支撑点，现在盲目入手三圈层二手房会有站岗风险。

当然，我们也承认，在产业和地位上不可替代的个别三圈层区域在房价上确实也有空间。