深圳引领\＂二次房改\＂! 人才房、安居房、公租房将超100万套今天(6月5日)

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今天(6月5日)，深圳住建委召开《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》新闻通报会。

这份《意见》被称为深圳1998年房改20年后的“二次房改”，释放出重大信号:

1到2035年，人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套

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2从2018年起，在新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%

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3探索采用住房租赁券的形式发放住房租赁补贴和人才安居补贴

一、到2035年，人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套

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第一阶段(近期)，

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2018-2020年建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于 25 万套。

第二阶段(中期)，

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2021-2025年建设筹集各类住房45万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。

第三阶段(远期)，

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2026-2035年建设筹集各类住房83 万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于50万套。

从2018年起，在新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。

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二、开发商不能独大，推动多主体供给

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供给主体包括:房地产开发企业;住房租赁经营机构;市、区政府;社区股份合作公司和原村民;企事业单位;各类金融机构;社会组织等各类主体。

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三、多渠道保障供应，建设大型安居社区

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四、你最关心的问题来了--四类住房如何分配?

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1、四类住房未来供应比例是怎么样的?

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市场商品住房，占住房供应总量的 40%左右，以普通商品住房为主，面向符合条件的各类居民供应，租售结合。

人才住房，占住房供应总量的 20%左右，重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面人才供应，可租可售，建筑面积以小于90 平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的 60%左右。对符合条件的高层次人才实行更加优惠的政策。

安居型商品房，占住房供应总量的 20%左右，重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于 70 平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的 50%左右。

公共租赁住房，占住房供应总量的 20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以 30-60 平方米为主，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的 30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的 10%。

2、发放各种补贴

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《意见》提出要“探索采用住房租赁券的形式发放住房租赁补贴和人才安居补贴”--

面向符合条件的基本住房保障对象发放住房租赁补贴。

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面向符合条件的人才发放人才安居补贴。

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面向符合条件的人才实施购房贷款贴息。

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3、哪些人可以买人才住房?

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《意见》提出，在深圳工作满一定年限、取得本市户籍且符合相关规定的人才，可申请购买人才住房;符合条件的高层次人才可以申请在一定年限内免租入住相应面积标准的住房;在深全职工作满5年以上、符合条件的可以按优惠政策购买人才住房或者申请获赠住房产权。

关于人才的定义，深圳住建部答采访人员问进一步明确指出:

根据《关于完善人才住房制度的若干措施》(深发〔2016〕13号，以下简称13号文)，具有全日制本科及以上学历(含教育部认可的境外高等院校毕业的归国留学人员)，或属于符合我市产业发展需要的技师(国家职业资格二级及以上)，或列入市人力资源保障部门发布的紧缺专业人才目录，且与本市用人单位签订聘用合同或服务协议的各类人才，都属于人才的范畴，都可纳入我市人才住房政策适用范围。在通常意义上讲，一类是高层次人才，另一类是量多面广的基础性人才。符合上述条件的，都称作人才，都可以按规定租购人才住房。

4、购买人才住房或安居型商品房后多长时间才可以取得完全产权并上市交易?

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《意见》指出，出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转。封闭流转期间，因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的，应当面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。

购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年，符合我市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的，可以进入市场流转，但要向政府缴纳一定比例的增值收益。

5、市民购买了商品房后，还能否购买人才住房或安居型商品房?购买了人才住房或安居型商品房后，还能否购买商品房?

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深圳住建委答采访人员问指出，出售的人才住房和出售的安居型商品住房均是由政府提供优惠政策，以限定套型面积、销售价格以及转让年限等，面向符合条件的人才群体或户籍居民供应，属于政策性支持住房，主要目的是要解决人才群体或户籍居民的住房困难问题。因此，根据人才住房和安居型商品房的相关规定，如果申请人和共同申请人在本市购买了市场商品住房(包括在本市拥有任何形式住房)，或者在本市享受过购房优惠政策、在申请受理日之前一定年限内在本市转让过自有住房等，均不可以申请购买人才住房或安居型商品房。

出售的人才住房和出售的安居型商品房，实行一定年限内封闭流转制度。市民购买了上述两种住房后，在封闭流转期间，如另行购买市场商品住房，应当面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。需要说明的是，对于高层次人才的购房优惠政策，目前市有关部门正在抓紧研究制定当中。

6、如何处理新旧政策衔接问题?

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《意见》中明确，按照“老人老办法、新人新办法”的原则，妥善解决已取得备案回执及已在册的公共租赁住房、安居型商品房轮候家庭的租购住房问题，确保改革平稳过渡，新旧政策有序衔接。具体办法将通过修订《深圳市人才安居办法》《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，制定《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》予以明确。修订或制定上述办法将按照立法程序进行，面向社会广泛公开征求意见，做到科学决策、民主决策、依法决策。

7、新政策出台后房地产市场还限购限贷吗?

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深圳住建部答采访人员问指出，新政策出台后，现有的房地产调控政策不变，要通过严格落实各项调控措施，确保房地产市场持续健康稳定发展。

专家观点

易居研究院智库中心研究总监严跃进:

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严跃进告诉中国证券报采访人员，此次政策可以看出，深圳的起点是很高的，是站在“四个走在全国前列”的定位上进行改革。

从投资端的角度看，未来预计关于租赁市场的企业投资会有更多的优惠政策，租赁改革春风正吹起。

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多主体供给方面，其实是对各市场参与主体的资格和对于的产品线给予了规定。深圳此次规定了8类主体，基本上对目前有意向参与租赁市场的主体进行了概况。其中开发商侧重在商品化的住房，当然这一点可以做更深的理解，其实就是自持型的只租不售的租赁住房。而对于租赁专业企业、政府、人才住房机构、社区村民、企事业、金融机构、社会组织等，其实都给予了较多的政策明确，利好相关主体在租赁业务上的投资和运营。

意见稿最后提出的主要措施，有几个措施是比较新的:

1、土地出让中规定了只租不售的比例要提高，这个对开发商拿地是有启发的，即潜在的销售类住房的用地其实未来还会压缩，这是需要开发商做一个判断的。

2、明确上盖物业中未来租赁住房的发展模式，这对于部分轨交物业开发来说会有较大的影响。

3、明确了对保障对象的核查工作，而且强调了大数据等技术，这有助于未来住房租赁市场的人员审核和精准保障。

4、首次提出了“以租抵购”的思路，这是比较务实的，当前完全让人才去租房而不去购房，还是有点困难的，但是如果有先租后购的模式，而且租赁后可以享受购房方面的优惠，那么租房政策的推动就更加容易了。

5、政策明确了住房政策性金融机构的改革，其实就是明确了未来公积金银行在租赁市场上会给予更大的支持。

政策强调了“保障”，最核心的一点内容是，土地出让净收益中的10%比例资金，将用于安居工程建设。这和近期险资进入租赁市场的改革是有类似逻辑的，即资金到位，就利好租赁市场的开工和建设，所以资金到位依然是当前租赁市场提速的最关键因素。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉:

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一、深圳二次房改是一个标志性的事情，因为今年是房改二十周年，房改当时就是最先从深圳开始的，所以深圳做这次改革具有标杆性的意义。深圳住房制度改革顺应了国家房住不炒的趋势。

二、人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于 60%，以后相对而言，商品住房的体量要逐步的减少。

三、征求意见稿指出，到 2035 年，新增建设筹集各类住房共 170 万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100 万套。这个170万套的目标还是很难达到，如果保持这么大体量的话，必须要在土地资源和财政支持上能够有巨大突破，但是现土地资源突破就很难。深圳过去建的许多人才项目由于配套比较差，区域比较偏，并不太受市场欢迎，甚至造成一定闲置。

顶层设计毫无疑问是正确的，但具体落地还是要靠每个五年规划和每个年度的计划，包括土地计划、资金计划、区域安排等，依靠任务分解和各职能部门配合。现在最困扰就是土地资源的紧缩以及规划的调整，实际上深圳现在有大量的工业园区，那么是不是要调规划，调规划非常难，涉及到要保留多少产业用房等。