买套二手房被加价五次？做到这些就能防止被套路！
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买套二手房被加价五次？做到这些就能防止被套路！。二手房|加价|中介|被套|女士|12步---
昨天接到Y先生的微信，和我吐槽已经摇号十几次但是仍然竹篮打水一场空，心急如焚，因为打算买了做婚房的，现在房子迟迟摇不到，感觉娶媳妇的日子变得遥遥无期了。
相信现在西安有类似情况的人不在少数，这也就促成了二手房市场的相对火热，不少人摇号摇到怀疑人生后，开始把目光投向二手房，毕竟二手房相对于新房来说还是有一定的优势的，是现房，而且大部分都是自带装修，再花点小钱装修翻新一下，就是一套妥妥的婚房了。
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但二手房买起来却真的不比新房省心，程序相对繁杂咱就先不说了，主要是现在市场火热，卖家反悔违约的事情常有发生，不少买家先交了定金，但是卖家过了些时日一看市场噌噌噌往上涨，就觉得自己亏大了，违约提价、不卖了、以各种理由断定合同无效的事情比比皆是。
一套房子 卖家5次涨价
粉丝郑女士，就在买二手房的道路上被卖家套路了一把。
郑女士是外地人，但是孩子在西安读大学，以后孩子想留在西安工作，这两年眼看西安房价涨得厉害，郑女士心里着急了，前段时间西安放宽了落户条件，孩子把户口落在了西安，有了购房资格，可惜摇了好几家楼盘都没有摇中。
于是郑女士开始看二手房，在城北看中了一套小两室，一开始中介说卖80万，郑女士觉得各方面都挺好，交了2万定金，没想到后面的事情比戏里还精彩。
卖家是个陕北人，第二天就打电话说要涨价5万，郑女士想想也同意了，没想到过了两天卖家要求再涨5万总价要90万，郑女士有些生气，中介约了卖家来西安面谈，结果刚一坐下，卖家开口就说现在要95万了，这一次会面不是很愉快，郑女士说回去考虑一下，过了段时间郑女士回复说算了吧，就95万吧，哪知道卖家此时涨到了100万。
郑女士感到很崩溃，不再回复卖家，中介很努力，第二次邀约卖家来西安，一坐下卖家说现在100万卖不了了，要105万了，想要就签合同，不想要就算了，郑女士压抑着愤怒，思前想后，想到了摇号的不顺利，想到了大热天的到处看房子，想到了现在飞涨的房价，想到了孩子毕业后要住哪里...
最终还是同意了以105万成交。
前前后后一共5次的涨价，郑女士忍下来了，这个事情我和资深中介朋友聊起来，他都说郑女士的脾气太好了，我感受到的却不只是脾气问题，更折射出了现在一个普通人在西安买房的无奈。
二手房交易流程共12步
其实郑女士的这种遭遇完全是可以避免的，只要在二手房交易的各个环节多加留意，多长个心眼即可。
今天我就来普及一下二手房完整的交易流程，防止更多的“郑女士”被套路，就算您现在用不上以后也能用得上，真心建议收藏转发！
总的来说，二手房交易流程可以分为12步：
买套二手房被加价五次？做到这些就能防止被套路！。二手房|加价|中介|被套|女士|12步---
1委托---2实勘---3推广---4带客看房---5意向缴纳---6定金---7签署三方买卖合同---8网签监管交存首付---9办理按揭贷款---10审批贷款放款---11纳税过户---12领证、放款到房东账户
12步流程的具体操作
下面我来说说在二手房交易流程中卖家，中介，买家在每一步的工作和注意事项：
1 委托
卖家想要卖房，需要委托中介挂出房源。
卖家需要带上房产证明资料，自己的身份证明资料，以及证明此房为自己所有的资料，以书面形式向中介递交委托。
注意一定要找品牌，正规可靠的中介机构，否则以后后患无穷。
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2 实勘
中介机构接到您的房源信息后，负有实地勘察的义务。
主要是去看一看这个房子到底是否真实存在的，是不是真的是委托者所有的，实际面积是不是和业主所说一致，房产是否有共有人，里面的保养情况，里面是否有租户，小区周边的情况等。
中介也可以通过物业的缴费单来侧面核实房产情况。
3 推广
把卖家的房源挂到中介市场做推广。
4 带客看房
如果有买家对这个房子感兴趣，中介需要带客户到房产处实地看房，买家需要签署看房确认书。
对此房子的全部实际情况中介有如实告知义务，例如此房子之前是否有过漏水情况，是否凶宅等特殊情况，中介必须告知。如果中介有意隐瞒，以后负有赔偿责任。
除此之外，房子周边的大环境买家也应该多留意，多自己去转转，多了解情况。
5 意向缴纳
各方面了解清楚后如果买家对这个房子有兴趣，可以和中介签署意向协议，缴纳意向金，如果拒绝缴纳意向金，中介可以终止服务。
意向协议需要明晰意向金转定金等事项。
6 定金
如果客户经过考虑想要购买，可以缴纳定金，并签署定金合同，之前缴纳的意向金也会转为定金的一部分。
签署定金合同的时候应约定签订正式买卖合同的期限及违约责任。
缴纳定金后，此房源就为买家锁定，定金将通过中介转入卖家本人账户。
卖家需要向买家开具定金收条，并且明晰税费的承担情况等事宜。
7 签署三方买卖合同
签署正式买卖合同时，买卖双方和中介需要再次确认双方身份信息，房产证信息，付款方式，付款期限，违约条款，违约责任，违约金额等，都需要有非常明确的规定。
如果签署合同后，卖家此刻反悔，需要赔付买家双倍的定金，以及赔偿违约金，违约金一般是房价总额的20%，
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所以买家可以视自己的财务状况尽量多的缴纳定金，这样卖家毁约的成本就会变高，毁约几率变小。二手房|加价|中介|被套|女士|12步---
8 网签监管交存首付
签署了买卖合同后，买家需交首付到担保公司的资金监管账户，同时进行网签。
卖家也需要把之前的定金转入担保公司的资金监管账户。
同时中介将邀约评估公司和银行的人到房子进行贷款评估，评估完成后，评估公司会有一份评估报告送到银行，银行会根据这份报告放贷款，评估费用一般是评估值的千分之三，由买家承担。
有的买家可能会觉得请评估公司是花冤枉钱，但是银行并不知道您要抵押的房子到底值多少，所以需要评估公司的报告。
9 办理按揭贷款
带夫妻双方身份证，户口本，结婚证，收入证明，银行流水，私章等，到银行面签办理贷款，签署贷款协议和担保协议。客户的贷款额度要确定好，不要总是变，一变又要重新签署贷款协议。
如果贷款没审批下来，或者一次性补齐全款。
或者退单，退单的话就需要撤销前面的网签和监管 ，钱就原路退回。
10 审批贷款放款
如果各种资质合格，流程顺利，银行通过了贷款审批，就会放款到担保公司的资金监管账户中。
11 纳税过户
缴纳税费部分，可能会有个人所得税、契税、增值税，由中介带领税费承担方前往税务局缴纳，请保存好缴存票据。
此处要提的是，满五满二的标准，很多人容易混淆。
满五是指
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：从网签备案到目前满五年才可交易满二是指：
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原业主购买的也是二手的话，满二才可交易增值税：
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房产证或者契税发票满2年免增值税个人所得税：
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房东产证满5年，且西安唯一一套住房的可以申请免除个税满五唯一：
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可以免个人所得税也免增值税，增值税是主动免，个税需要业主申请才能免。二手房|加价|中介|被套|女士|12步---
12 领证、放款到房东账户
缴纳税费后可以到窗口过户，过完户后领取受理单，一般7个工作日可以拿到新证。
过户时需把原来的房产证回收，重新制作新证，制完证后证件没问题了，担保公司的资金监管账户将向房东转款。
中介最后还要带着买家到物业进行交割，前期所有的费用需要卖家结清，事先有约定的按约定来。
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签署买卖合同前需要特别留意的地方
看清产权人信息
很多人可能觉得这个事情一目了然，房产证上的名字和签署买卖合同的是同一人就行，其实大错特错，里面还藏着很多玄机。
1，如果房产证只有卖家一人名字，请弄清楚这是婚前还是婚后财产，如果是婚后财产，必须夫妻双方都同意才能出卖；
2，如果房产证上是配偶双方的名字，需要双方到场签署合同；
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看清房屋抵押情况
看清房产证附记部分是否有抵押登记专用章，如果有此章且没有抵押注销章，说明此房屋有抵押。
但买家通过房产证无法确认抵押金额，以及还有多少债务未偿还，此时建议买家要求卖家出示主债权合同及抵押合同，确认具体的抵押金额。
看房产证登记时间
主要是为了查看房屋购买是否已经满五年。
一般以契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先的原则确定，但现实中可能卖家的相关税费凭证丢失，此时只能通过查看房产证登记时间来确定了。
房屋是否在出租
很多买家买房子根本不在意里面是否有租客，其实这个非常重要，因为法律上来说租客享有以同等条件优先购买的权利。
买家应该要求租客签订放弃优先购买二手房的书面证明，杜绝掉以后卖家反悔了不想卖了就通过租客的途径主张合同无效。
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阴阳合同要不得
现实中的二手房交易中，买卖双方通常在中介的服务下签订一份阴合同，进行网签时打印住建委格式合同再签订一份阳合同。
为了减少税费，阳合同里的成交价会比阴合同低，这是不合法的也蕴含着巨大风险，一旦卖家反悔，就会以阴阳合同不合法主张合同无效。
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合同履行期限有讲究
如果合同约定的履行期限过长，很有可能出现，这段时间内房价已经涨了不少，卖家反悔不想卖了，或者这段时间房价急剧下跌，买家反悔的情况。
从目前的实际情况来看，前者发生的可能性很大，所以签署合同的时候必须要考虑周全，各个环节的履新期限不宜过长。
要确定房屋内户口已迁出
很多人高价买二手学区房都是为了子女上学，但是如果房子户口没迁出去，还占用着学区名额，会直接影响子女上学。
而且法院不会受理户口迁移纠纷，这不属于它管理范畴，公安机关没权强制要去前业主将户口迁出，所以如果卖家拒绝配合，从法律上目前并没什么好办法，所以签合同之前就应该把这些都搞清楚，要求卖家迁出。
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写了这么多，不知道大家读完之后对二手房交易是不是有了更透彻的了解，您在购买二手房的过程中有什么故事也欢迎留言，还有任何不懂的可以加下面我的微信咨询！
还有，最重要的，你们的转发是我最大的动力！
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谢谢，咱们下次见！- 8月南京新房价格环比持平！ 二手房价格涨了
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