揭秘:谁买走了深圳公寓? 粤港澳大湾区规则出台前夜

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粤港澳大湾区规则出台前夜，深圳市场暗潮涌动，资金在寻找最合适的出路。

5月28日，大亚湾房管局发布官文，一次性购买3套及以上房产暂缓网签。一边是临深在加门槛，一边是住宅限购。想进入大湾区的购房者们将眼光聚焦于深圳公寓市场，如何选对标的成为了聪明人的游戏。

成交的火热也在推高价格，公寓也站上了硬通胀舞台的C位。随着长租公寓的推进和租金回报率的提高，公寓更是成为了入场大湾区的标配。

2017年是深圳公寓元年，龙岗为成交主力

深圳中原研究中心数据显示，2017年是深圳楼市有史以来商务公寓市场供应量最大的一年，供应面积为134万平。随着供应的提升，公寓的成交量也随之上升。2017年深圳商务公寓成交13973套，成交面积98万㎡，环比上升58.3%。价格也随着成交的攀升而提高。2017年，商务公寓的价格创历史新高，均价达到62120元/㎡，环比增长17.8%。

从成交数据来看，商务公寓一手市场的成交量占比表现出不断增加的趋势。用市场上成交的商务公寓与住宅相比，成交比率不断上升，2017年的商务公寓成交占比达到了35.1%，环比上升17.1个百分点，达到历年成交占比的最高水平。可见在限购政策下，商务公寓承接了部分住宅外溢的需求，相比于住宅公寓的成交更具有稳定性。

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从持续供应和与住宅的成交量占比来看，商务公寓市场表现仍比住宅要好，在政策收紧环境下，不限购不限贷的商务公寓的成交更具稳定性。

中原研判，在住宅限购未开放之前，预计商务公寓还会承接部分住宅外溢的需求，同时也会受到投资客的青睐，获得一些市场机会。随着政府不断出台发展"长租公寓"的政策，预计未来也会有更多的机构会对公寓产品感兴趣。未来一段时间，预计低总价小面积物业仍会是市场成交主力。

2017年商务公寓的供应和成交主力仍为南山与龙岗两区。在"东进"战略的驱动下，龙岗公寓的价值也逐渐被市场感知，2017年龙岗区公寓的均价为41594元/㎡，环比上升15.2%。

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深圳早已经不是深圳人的深圳

公寓的投资潜力也赢得资本注意。2017年，深圳公寓市场也掀起了大宗交易的潮流。

2017年5月，招商中环在公开销售(5月14日)之前，已有1栋写字楼、2栋公寓楼整售。其中以金融创新优势闻名的浦发银行深圳总部整购1栋写字楼，富龙恒泰和今鼎运营各自购买1栋公寓楼，其中1栋将引进雅诗阁作为高端酒店运营。

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2017年11月28日，红山6979被神秘买家一次性打包买下。资料显示，该地块性质为商业，项目拿到预售许可证的部分是3、5、6栋的商铺和商务公寓，共471套。

高力国际深圳分公司资本市场及投资服务部高级副董事林楚洲对《中国房地产报》采访人员表示，"红山6979是公寓项目，属于资产交易，若干年后政策放开，除了中间持有这几年有租金收益，投资公司未来可以散售退出，或者'类REITs'退出，或者再卖给其他机构。"

瞄准深圳公寓市场的不只有资本，外地的小散们也希望在这片尚未关门的热土上，拿下进深的门票。如果说，北京是中国的政治文化中心，上海是中国的金融中心，深圳则是中国的科技传创新中心。同时，四大一线城市中户籍制度最为宽松的城市，为深圳注入源源不断的的活力，也吸引着全球各地商务人士来到深圳，公寓应运而生。

" 比起北京和上海，深圳的公寓跟住宅住起来没有区别。最重要的是，深圳在公寓领域的限购政策是一线城市中最松的。"随着公司调动从北京搬迁来深圳的白领黄清对笔者表示。在他看来，深圳的气候比北京更宜居，加上年轻富有活力，未来想在此定居。眼看着房价高涨，一边愁着没房票，一边想赶快上车的他将眼光投在了公寓上。

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公寓投资公式:

核心区域+商务人群+地铁上盖

经济学家郎咸平曾说过，今天中国最大的问题在于缺乏投资的机会，钱除了买房之外没有别的投资方式。在限购门槛日渐高企的环境下，商务公寓产品是深圳房价高企、限购升级新形式下的市场应变，不仅分流了住宅市场的客流，也补充了深圳市场的小户型刚需产品和投资产品的空缺。在住宅限购之后，市场面临转向，不限购的商务公寓还是获得了市场机会。

那么，公寓投资存在哪些优势?

由于公寓的面积普遍较小，因此总价也要比普通住宅来得更低，让更多人能买得起，同时还降低了还贷压力;

公寓多数处于繁华地段，生活配套齐全。如果自己居住，生活和出行都很方便;如果作为投资品，不仅能享受一定的回报率，也便于出售转让。

在政策方面，在一些城市购买普通的商品房是有限购措施的，但公寓就不受限购约束。

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中国住建部政策专家顾云昌曾公开表示，房地产市场是两个市场，一个是住房市场，叫做房市。一个是非住宅市场，或者说产业地产市场，叫做楼宇经济。楼宇经济和住房经济是两个不同的概念，楼宇经济是市场化、商品化的，其中就包括商务公寓。相比其他投资形式，公寓投资更为灵活，受政策影响较小，通过地段升值和较高的租金回报率实现资产的高效配置。

深圳资深媒体人、地产评论人朱罗纪认为，公寓和住宅属于完全不同的类型，公寓的赚钱逻辑一定是"慢逻辑"，长线投资，赚取的其实是稳定的租金回报，使用住宅化的投资思路会犯大错。同时，他分享了投资公寓的技巧:

1、无论地段好坏，大面积的公寓都首先要pass掉。

2、无地铁上盖的公寓要pass掉，最好是核心区域+商务人群+地铁上盖。

锦荟PARK是由深圳地铁集团与振业集团双国企联袂打造的地铁上盖项目。

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锦荟PARK以TOD模式规划社区，无缝接驳深圳地铁三号线六约站，与龙岗大道、水官高速、盐排高速、南坪快速共同织就立体交通网络。项目创新性地融入"地铁"元素，集住宅、商务公寓、运动主题MALL于一体，邻近大型体育公园，衣食住行一站就够!

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上一个三十年，深圳封面道看深南大道。而今，借势东进。龙岗大道崛起为新的封面道。锦荟PARK，位于龙岗大道之上，三年醇熟TOD典范，3号线地铁无缝接驳。锦荟PARK6月9日醇熟样板启幕，诚邀品鉴。