楼市繁华背后的市场分化半年将至

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半年将至，站在6月的关口，盘点5月的芜湖房地产市场，关键词是：分化。

全国楼市在限价之上的摇号中，表现的越发疯狂，个别城市的抢房发展到局部城市的万人抢房，它带来的害处不是没有背景的刚需买不到房，而是它给老百姓一种疯狂的印象：因为房价还要涨，所以房子还要抢。所以，在一二线城市疯狂的抢房局面带动下，自身动力本就不足的三四线城市扔然表现出持久的亢奋。

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这一点我们从三四线城市中的代表城市芜湖就能看出来。上个月芜湖发出7张楼市预售证，共计住宅千余套，这个数字可能不显眼，但4月份芜湖上市新房源接近4000套。而近两个月的芜湖备案数据仅超过2000套（尽管这个数据十分的不可信）。一方面是高推盘，一方面是低去化，是不是存在什么问题。

这个问题可以用分化这个关键词来回答。我们看到的芜湖楼市的热闹可能只是表面现象。无论是开盘的盛景还是房企抢地的盛况，其实都会有起合理的解释。首先说土地为什么会疯抢吧。首当其冲的原因是地方政府捂地，红口白牙的要在上半年完成1500亩的土地公告，半年过去了，到现在只出了7张公告，中途还废了2张。这种文字和数字的游戏背后，是地方政府有节奏的控制供地节奏，确保行情稳定。其次，房企却像断了奶的孩子在到处重金求地，在一二线楼市限价和限售限购的政策下，三四线的地价相对较低，行情看起来也十分的火热，两次流拍的地块被疯抢，并没那么邪乎。

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至于楼市，也出现明显的分化。我在早前的月盘点中就表达过相似的观点，万元以下的楼好卖，万元以上的就不那么好卖了。如今在芜湖遍地高端盘的今天，分化越来越明显。价格在一万五以上的高端盘，每次开盘看起来人山人海，其实那都是冲着价格相对较低的高层房源去的，而真正下手大平层别墅的购房者却少的可伶。

原因在于，市场在分化，购房群体也在分化。就芜湖市场而言，接近两年的疯狂消化，真正的刚需基本都消耗殆尽。实在没什么家资的刚需连三山城北的房子都买了，就买房而言，刨去地段不去考虑，也只有刚需们才会这么干。一是确实穷实在没办法，二是几条轻轨把芜湖的未来忽悠的神乎其神。我现在就可以断言，他们后悔和煎熬的日子还在后头。

除去刚需剩下的就是改善型客户。这些曾经沧海过的人，因为有一定的家资而坚持留守城市的核心区域。或者寻求与身份相匹配的但与老城区较远的高端盘。这些人买房显然不会像刚需那么盲目，冲动。他们有大把的时间和精力去考察任何一个高端盘，也有足够的经验去辨识每个楼盘销售菁英的说辞。因此，如果你盲目的认为芜湖房子随便哪个盘都卖得好就太想当然了。

如果高端盘真的都不愁客户，我想抄车牌截客这种有违商业道德和法律的事情，就不会有楼盘干得出来。

随着一批高价地的上市节点将至，未来芜湖楼市会形成高端激烈竞争的局面。这个局面我们在2012你前后经历过，只不过那是城东刚需盘的竞争时代，两个楼盘彼此攻讦互相诋毁。相信在利益争夺面前，不会因为做了高端盘而让自己变得高端，优雅。相反，可能会更加的超乎想象。

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我们小编曾经说某个盘是刚需而遭对方投诉，非要把自己往高端里拽。其实，看真是的行情，未来稀缺的刚需盘反而会更吃香。毕竟任志强说过中国的房子不够住，城市化率才58%左右。除了刚需盘，高端盘中也有开发商直接用钱的多少来区分客户群体，简单，但十分的粗俗。或许在激烈的市场竞争中，这些房地产弄潮儿也有些迷失了。

下半年的楼市大概率上会进入一个动荡期，6月才刚刚开始。有人会珍惜，有人会更加努力，而有人会更加迷失。