今天专家放话：合肥没有三套房就继续买！房价长线追赶南京杭州！ 6月3日下午

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今天专家放话：合肥没有三套房就继续买！房价长线追赶南京杭州！。合肥|房价|杭州|长线|南京|专家---

6月3日下午，霸都楼市&百瑞地产网第六季置业大讲堂活动在主城热盘金隅南七里如期举办，100位网友热情参与，聆听专家深刻解读合肥楼市。

本次大讲堂邀请到了合肥学院房地产研究所所长朱德开老师以及51VR安徽区域副总经理吴明松。

两位专家从“居住升级时代合肥市置业选择”和“合肥房地产投资策略及板块分析”两大主题展开论述，为到场的买房人送上了满满的“干货”！

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△置业大讲堂现场

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△现场人气足

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△广大网友仔细聆听

本篇文章摘要如下：

今天专家放话：合肥没有三套房就继续买！房价长线追赶南京杭州！。合肥|房价|杭州|长线|南京|专家---

1、

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合肥调控近两年，房价接下来该怎么走？

2、

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房子越多越愿意买房？合肥人房地产投资占比到达到50%

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现在要不要在合肥继续买房？专家发话：合肥人如果没有三套房，那就继续买！

4、

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合肥人口净流入，投资很保险？远郊的投资一定要看长线！

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现在在合肥买房怎么选？绝密PPT曝光了，合肥买房一定要看！

一、合肥调控近两年房价接下来怎么走？

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多套住房的人最希望放松限购

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合肥的发展潜力有多大？合肥楼市走向是什么样？现在该怎么买房？朱德开老师今天带来了主题为《居住升级时代合肥市置业选择》的演讲。

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△朱老师现场开讲

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期待楼市调控发生转变是根本不可能的

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从2016年10月份开始到现在为止，宏观调控已经有20个月了，截止到目前全国差不多有三十个城市出台了人才战略，实际上暗地里还是想把房地产市场炒起来的。

5月9号前后，住建部约谈了十二个城市。讲得很明确，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。5月19号，住建部又出台了一个《关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，里面讲得很清楚，坚持调控政策的连续性、稳定性，要做到稳房价、控租金。所以要想房地产政策发生逆转，从这个文件出台是几乎不可能的。

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楼市走向：合肥二手房一直在涨

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2018年1-4月份合肥住房价格指数显示。一手房，同比99.7、99.9、99.6、99.4，同比都是下降的。这里面是有原因的，大家肯定感觉不是这样，明明房价是上涨的，为什么统计出来是下降的呢，这里面做了一些技术处理。

真正反映市场变化的是二手房，通过二手房你就感觉出来了，合肥市的房价确实是在涨的。

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因为二手房从二月份开始同比100.0、100.0、100.1、100.5，只要超过一百就是上涨的。所以我们看一个城市，更多的是看二手房。

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从2017年6月份开始到现在的5月份，我们合肥市新建商品住房的价格，这个就去除了水分以后的价格了。2017年6月份，我们合肥市均价大概13584元，今年开始大家可以看出来了，一路上升，现在均价大概在14500元，这个可能更能反映目前的商品住房的状况的。

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我们再看看几个城市的比较，我们现在合肥有两个对标的城市，一个是杭州、一个是南京，杭州达到两万五，南京达到两万四，我们合肥是一万四千五。在中部地区，合肥的房价比武汉还略微低一点，但是比郑州、比长沙、比南昌、比太原这些地方都高的。

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单纯的看一个地方的房价还不行，我们有一个重要的指数，就是房价收入比。上海和北京特别高，都达到三十多，这是什么意思，就是不吃不喝，一家人大概要36年、37年才能买得起房，杭州是17.7，南京是15.4，我们合肥是13，合肥如果一家人按照目前均价的水平，不吃不喝要13年才能买得起房，这个幸福指数比较高的是长沙，它只有7.3。

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政策预期：多套住房的人最希望放松限购

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我们目前对调控政策到底是满意还是不满意呢？不管是房子多还是房子少的，对目前调控政策满意和基本满意都达到了百分之六十多，这个调查是3月20号的调查，大家对目前的调控政策基本上还是认可的，不满意的接近百分之四十。

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另外大家还注意到一个现象，就是拥有多套住房的人，不满意的状况达到36%，但是平均值也是37%，没有住房的人的不满意居然比有多套住房的人不满意的程度还高，这就证明大部分人对目前的房地产调控政策是比较认可的，不管是房子多还是比较少的。

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你认为影响目前房地产政策里面，哪个政策影响是比较大的？大家可以看到有三个，一个是首付款比例，一个是贷款利率，一个是限购。我们可以看到，首付款的比例和贷款利率都是信贷政策，也就是说对房地产影响最大的政策还是信贷政策，影响是最大的

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；第二是限购政策，限价比我们预期的比重要低的多，只有百分之八的群体了。

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下面这个数字也很有意思，就是你希望我们这个政策向哪个方面进行调整。从平均值来看，要加强限购的和放松限购的两个比例差不多，有四分之一的人讲要加强限购，有四分之一的人讲要放松限购，有百份之二十的人主张对房子限售，两年以后或者五年以后才允许出售，放松限价的有百分之十一。

有多套住房的人最希望放松限购，他们有百份之四十的人主张放松限购

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，这个比例是最高的，新房进行限售的主张是最低的，只有百份之十。

另外放松限价，这个是出乎我的意料的，他主张放松限价的比例是百分之六，没有我们想象的那么高。也就是说，目前这个市场，最喜欢放松限购政策的人还是拥有多套住房的人。

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△置业大讲堂现场

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发展潜力：更多的人认可房价上涨

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合肥市未来的发展潜力有多大？或者它房价有没有上涨的空间了？

大部分人认可房价是上涨的

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从下表来看：认为价格上涨百分之五到百分之十的，这个比例是很高的，不管是准备买的还是不准备买的，他们认为这个比例是远远的超过下降的比例，也就是大部分人还是认可房价上涨的。

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但是你们再注意看一下这个，你就明显看到还是有区别的，就是准备买房的人更倾向于房价上涨的，不打算买房的人他的程度要低一点，打算买房的人，两个加在一起，三十、四十、五十多，不打算买房的人，这个比例只有四十多。为什么他要准备买房，他更多的认为房价要上涨，这也符合人们的这种心态。

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合肥发展如果赶上南京、杭州房价也应该达到他们的水平

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我们合肥市已经纳入到长三角世界级城市群副中心里面来了，这个长三角世界级城市群应该说是中国最有希望的城市群。

另外，合肥为什么与南京、杭州是有差距的，就是我们的经济总量、我们第三产业的比重，我们的城市化率与这两个城市是有差距的，如果有一天我们要达到南京和杭州现在的水平的话，我们的房价也应该要达到他们现在的水平。

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规划档次不一样未来发展空间也不一样

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合肥市2015年公布了一个新的规划出来了，就是城市的147的发展规划，城市有一个主城区。这个主城区大概是高铁南站和洛岗机场一带，然后又四个副中心，一个是老城区，再加上七个区级中心，包括北城、新站、肥东、肥西、经开区、高新区、小庙，这三级叫1-4-7三级多中心的主城区中心体系。

有很多人讲，我到北城，我到新站买房，将来会不会涨价涨得更多一点，我说那未必，因为中心未指定在这个地方，新站和北城即使发展，它的重要性肯定比四个副中心要低，比一个主中心是更低的，规划档次都不一样，将来的发展空间也不一样。

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△置业大讲堂现场

合肥每年涌入20万人 10万常住

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我们看一个城市的发展要看城市的人口，安徽省十六个市，只有一个市人口是净流入的，这个市就是合肥市，其他的城市人口都是净流出的。今年3月份刚刚公布的，我们合肥市市区按照国家统计的，市区常住人口385万，2010年是335万人，大概一年涨10万人，另外还有很多很多流动人口。

所以我们说每年合肥市涨20万人，也有一定的道理，这20万人里，有十万常住人口，有十万流动人口。

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二、房子越多越愿意买房？

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合肥人房地产投资占比高达50%

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需求分析：合肥人房子越多越愿意买房投资很多

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合肥人房子越多越愿意买房

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关于买房意愿，我们可以看到，合肥市和地级市买房意愿，差不多都是三分之一的人，但是县城里面买房的意愿明显不强，所以你到县城买房投资劝你还是谨慎一点。

不管是合肥市，还是县城的，收入越高买房意愿越强，合肥市高收入人群42.15%的人有买房意愿。合肥市的人，房子越多，他买房的意愿没有下降，而下面地市和县的房子越多，买房意愿在下降。

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合肥人买房投资比重大于地市

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买房的目的是干什么？有高度的一致性，不管是合肥市的人还是地市的人，还是县城的人，他们买房的主要目的是三个，改善居住条件往往摆在第一。

合肥人投资比重是最高的，是19.67%，地市只有13.36%，县城只有10.62%，怕房价上涨也是的，这两块往往是加在一起的。也就是说担心房价上涨和为了投资买房，合肥人占的比重远远大于下面的地市和县城。

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房价已不是买房人最先考虑的因素

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这是刚刚填的一个数字，就是你在买房的时候，你会考虑到很多因素的，你认为哪几个因素对你最重要呢？我们先看总的平均值，这五个是最重要的：建筑质量摆在第一，然后是交通配套，然后是学区配套，然后是房价，然后是物业服务。

我们在2012年调查的时候，往往房价是摆在第一或者第二，或者第三，但是这次调查的时候，房价已经摆到第四位了。就是现在人买房里面，除了刚性需求的人，总体上房价的位置已经相对下降了。

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我们再看看这个，就是它买房的主要目的就是为了改善自己的居住条件，他们摆的顺序有点差异了，他们认为这五个最重要的，交通配套、物业服务、楼盘品质、地段和建筑质量。

改善性需求的人，他们会更加关注楼盘的品质。交通配套、物业服务和建筑质量，这是我们前面也有的，而且前面有学区配套，改善性需求的人，认为学区已经不是最重要的了，因为第一套房有可能考虑到学区，第二套房有可能就不考虑学区了，就发生变化了。

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△置业大讲堂现场

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投资比较：合肥人房地产投资占比到50%

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关于投资，合肥人在投资的时候，他的投资比重最大的是房地产，房地产摆第一，第二是储蓄。但下面的地市和县城的人，他们往往把储蓄是摆在第一，房地产摆第二，越到县城这个比重是越低的。合肥市占到50%，地市占到41%，县城只有26%。

也就说明省会城市的人，有钱了以后，它的投资意识明显强了。合肥人的投资意识普遍比下面人的投资意识强，如果手上有资金，他会选择股票、基金、债券和房地产。

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如果你要选择房地产，你会选择什么样的产品呢？合肥首选的是住宅，比重最高。但是地市和县城的人，往往商铺更值得投资，地市商铺是最高的，县城商铺也是最高的。另外，商业类的公寓这个比值上升非常快，合肥市达到48%，其他地方也不低，而且已经超过写字楼。就是商业类的公寓投资者明显在上升。

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△网友仔细聆听

三、现在要不要在合肥继续买房？

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专家发话：合肥没有三套房，继续买！

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现在还该不该继续买房？房产税会不会出台？针对这些网友们特别关心的话题，朱老师今天也给予了总结和归纳。

01、

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一个人的一生，不要把你的第一套住房就作为你的终极目标了。因为十年以后的整个的规划，设计的风格都会发生变化，所以你没有必要，一开始就把你的第一套住房作为你的终极目标，后面房子肯定比前面的房子好。

02、

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房子多的朋友应该选购一些高区域、高品质的楼盘，淘汰低区域、低价格楼盘。如果现在手上已经有三套房了，我认为已经不错了，你不断把你认为不好的楼盘抛掉，然后购买你认为更好的楼盘，让你的结构不断不断的更新，不要在房子数量上增加，房产税的征收肯定是迟早的问题，不但房产税会征收，遗产税也会征收的。

03、

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住房需求将趋于稳定。由于住房价格越来越高，大量首次置业的刚性需求者将失去购房支付能力，他们可能一辈子租房居住，改善性需求和高收入家庭成为住房需求的主体。

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△细致的购房者

04、

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投资性购房增多。在房价上涨的预期下，很多居民为了投资增值而购买房地产。建议多套房子的朋友加大健康和教育的投资，存人失房、人房皆存；存房失人，人房皆亡。

05、

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房地产仍然是普通居民重要的金融产品。虽然居民投资首选住宅，但由于限购，商业类公寓增长非常明显。

06、

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在明确目的的前提下，一看交通（地铁）；二看规划（产城融合）；三看品牌（建筑质量和物业）；四看配套（学校医院商业）；五看价格（性价比）。

如果你是刚性需求的人，买房就解决自己居住，我认为这几个信号不需要关注了，反正你是买房，即使是改善住房需求，我认为也不需要关注。

我讲的希望对大家有所参考，房子没有超过三套的，你只要有财力你就可以买，房子如果超过三套，你要改变你的结构，改变你投资的方向。

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△网友认真聆听

四、合肥人口净流入投资很保险？

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投资空港新城一定要看长线！

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51VR安徽区域副总经理吴明松则从合肥房地产投资策略和各大板块买房实际建议等方面给广大网友作了详细的解读。

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△51VR安徽区域副总经理吴明松开讲

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合肥的资产是稳中有升

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我们房地产行业的改革是涉及到稳定、资产、价格，也就是说未来在我们合肥市，如果大家再期望有2015年、2016年这两年暴涨的行情出现的话，我觉得是非常不现实的。

从目前的政府对房地产的态度来说，包括政府对土地的出让金的依赖程度，包括我们合肥市目前房地产行业对整个合肥市GDP的拉动幅度来说，未来我们判断在合肥这样一个城市，它的资产还是应该处于稳中有升的状态。

还有从长远来看，合肥在安徽是属于单极化的发展城市，从长远来看，它的人口是处于净流入的状态。所以从长远角度来看，我认为合肥市的资产是可以投资的，起到一个比较好的保值，部分增值的作用。

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投资空港新城一定是放长线

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城市发展都会经历三个阶段：

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第一个阶段

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叫城市的摊大饼阶段，是单极化城市向周边郊区以及相邻的县城进行发展，这个是我们目前合肥所处的阶段；

第二个阶段

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就是涉及到一个城市的初步的城市圈的建成，包括像周边的空港新城，包括孔雀城这样的地方，这个是城市发展第二阶段；

第三阶段

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就是我们城市群的建设，就是包括我们讲的武汉的1+8城市群，京津冀，长三角城市群的建设。

合肥的发展目前处于第一个发展阶段，也就是城市的摊大饼发展阶段，这个过程中，它的郊区跟它的周边比较接近市区的新开发的区域，投资潜力相对来说就比较大一些，所以我不建议大家投空港新城，因为空港新城发展是在合肥市第二个发展阶段里面。

合肥从第一阶段发展到第二阶段，目前目测至少需要十年时间，所以大家投资空港新城一定要抱着长线的态度来投资。

我觉得目前大家可以把目光放在新开发的区域，例如新站、高新区、蜀山区的北麓，以及肥西县的靠近市区的这些范围，这些都是未来合肥市比较重点建设，或者是具有投资潜力的一些区域。

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△热情网友认真记录

五、现在合肥买房怎么选？

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绝密PPT都说透了，买房必看！

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板块划分：按照板块属性相似度进行划分！（备注：市场变化太快，以下划分的板块和楼盘价格仅供参考）

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板块打分：从2大属性分解成12大细分项进行评估

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蜀西高新核心区/蜀山高端居住板块：买了就可以放心

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蜀西高新核心区这个板块，未来打造成类似于武汉的光谷。从目前来看，这个区域它的投资属性明显是大于居住属性的，但是它的未来的投资属性是被全省认可的，所以在这里买房，我觉得这一点大家可以放心。

如果您想买一套比较好的房子去居住，改善，蜀山板块是非常不错的选择。蜀山高端板块目前价格还是处于比较稳定的状态，从2015年、2016年涨的比较凶以后，2017、2018年相对来说价格涨幅不是特别大，金茂湾，西山林语，华邦的蜀山项目都可以，价格相对来说都是比较稳定的，改善型的客户想买一套房子改善环境，这里是一个不错的选择。

蜀西高新核心区区域点评：

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居住属性：4

区域景观资源较好，新开发区，具有蜀西湖等景观资源，无老旧工业区和污染嘈杂企业，适宜居住；

投资属性：6.6

作为合肥“创新高地”战略的承载之地，具有良好的规划前景，目前诸多重大的配套逐步区域落位，如中科大产业园、航空产业新城等；区域价格空间较大，投资属性较好

适合人群：1、投资客群；2、自住人群

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蜀山高端居住板块区域点评：

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居住属性：5.3

板块景观资源冠绝全市，拥有大蜀山、北雁湖山水资源；区位、交通、配套等均无重大缺陷；

投资属性：4.6

规划为合肥中央别墅区，价格平台较高，区域上涨空间，未来大幅上涨难度较大；

推荐人群：高端居住人群

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蜀山北麓板块/四里河板块：房价会越来越高

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蜀山北麓板块之前认知都停留在御璟江山1.5万的价格，蜀山北麓无论是自然环境还是区域配套来说，都是合肥市中上游的水平，加上未来蜀山区的大数据产业园和政府高科技项目的落位，我相信这个板块是未来合肥市非常具有投资潜力的区域。

从去年下半年开始，四里河向北岗集地区，不少开发商都成群结对的到那里进行投资，我相信原始出发点的四里河板块，它的成熟度会越来越高，价位会越来越高。

蜀山北麓板块区域点评：

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居住属性：4

区域景观资源较好，新开发区，具有蜀西湖等景观资源，无老旧工业区和污染嘈杂企业，适宜居住；

投资属性：6.6

适合人群：1、投资客群；2、自住人群

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四里河板块区域点评

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居住属性：6.5

区域景观资源较好，大蜀山、董铺水库，拥有良好的生态资源；区域配套完善

投资属性：5.2

目前价格水平在15000元/㎡，价格空间较大，人群接受程度高；

适合人群：投资自住均可

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高铁商务区/政务区：认可度很高房子很保值

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这两个板块，目前来说，这两年变化都不大，它的价值，整个城市认可度都比较高，对这两个板块大家投资的理念就是保值。

高铁商务区区域点评：

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居住属性：6.7

紧邻政务区、老城区、火车南站，借助周边区的大型商业配套，交通四通八达；

投资属性：6.2

目前价格水平在20000元/㎡，未来规划进一步完善，人群接受程度进一步提高；

适合人群：投资自住均可

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政务区区域点评：

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居住属性：8.17

中心区、单项、综合优势非常明显，资源集中区；

投资属性：8.2

最抗跌区域，资产保值能力最强；

适合人群：投资自住均可

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经开核心区板块/肥西泛经开板块：发展前景相当不错

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对于经开区，秉持一个保值的理念去买房投资就可以了，目前经开区有一个比较火的项目叫融创城，一万六的均价，还是精装，这个项目买到也是赚的。在泛经开区域，就是肥西和主城区接壤的地区，这块区域的价值之前是有点被低估，这块区域未来整个发展前景都会相当的不错。

经开核心区区域点评：

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居住属性：6.5

各项要素均好性较好，紧邻政务区，区域发展成熟；

投资属性：5.2

区域产业发展成熟，产业能级有限，具有一定的投资价值；

适合人群：居住为先，适宜投资

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肥西泛经开板块点评：

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居住属性：4

区域正在发展中，基础交通比较完善，其他配套还需完备；

投资属性：5

区域具有一定的产业基础和基础设施，目前来看，价格空间相对较大；

适合人群：投资为先

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七里塘板块/职教城板块：房子保值完全没问题

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合肥市从西北划条线划到东南，这条线以北的这个区域都是未来相对来说发展比较慢的区域，这条线以南的区域，未来都是合肥市发展的比较快的区域，所以我觉得同等价格、水平状态下，这两个盘，这条线，南边有个盘、北边有个盘，单价都差不多，我建议大家选南侧的。

地段跟总价都差不多的，我就选择周边人多的。为什么建议大家往南侧需靠一靠呢？因为很简单，南侧无论是人气还是地段，相比较而言都比北侧稍微好一些，涨幅会更大一些，未来保值空间会更大一些。

七里塘板块区域点评：

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居住属性：5.8

老城区，配套相对完善，交通便捷，生活氛围成熟，适宜居住；

投资属性：4.4

目前区域相对老旧，可开发用地不多，短期投资前景一般；

适合人群：自住为先

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职教城板块区域点评：

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居住属性：3.8

区域处于起步阶段，配套不成熟，居住属性不强；

投资属性：3.4

目前区域价格具有一定的透支，建议持币观望

适合人群：持币观望

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龙岗板块/大兴镇板块：东部新中心需要长时间的孵化

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东部新中心虽然提出来的理想非常宏大，它的格局非常高，但是在合肥这样一个二线城市来说，它的发展需要一个很长周期的时间去孕育，因为罗马城也不是一天才能建得起来的。

如果你家在这附近，想在这地方投资一套房子，可不可以，可以！但是一定要秉持一个长线的心态去看待，别看规划的理念有多么的先进，它的发展有多么的好，任何一个新区的建设都需要一个长时间的孵化。

龙岗板块区域点评：

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居住属性：4.5

公共交通较好，具有地铁通勤；目前区域整体居住氛围欠缺，处于发展中

投资属性：4.83

龙岗片区处于蓬勃发展中，离主城较近，目前基础设施不全，价格具有一定的透支；

适合人群：区域自住人群

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大兴镇板块区域点评：

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居住属性：4.83

公共交通较好，到主城区方便，生活配套相对齐全，居住氛围逐步成熟；

投资属性：5.67

地段、产业基础和区域基础设施相对较好，区域具有一定的发展历程，可考虑投资；

适合人群：地缘性置业客群、投资客群

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滨湖区：房地产化大于城市化

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第一个，我想改善，答案是绝对可以，无论是一线湖景还是文旅地段还是整个滨湖的环境，如果只是抱着改善的心态或者养老的心态去滨湖区置业的话，这个完全是可以的。

第二点，我给滨湖的评价是房地产化大于城市化，很多的一些配套设施并没有达到我们业内人士估计的预期，所以我觉得投资价值未来在很长一段时间内都是处于很稳的状态，如果您期待未来出现暴涨或者大规模涨幅，我个人持观看的态度。

滨湖区区域点评：

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居住属性：7.0

大湖名城城市定位2大主要承载区域之一，规划前景较好，区域资源集中，发展迅速；

投资属性：6.16

作为拥有良好地段价值、规划前景的区域，随着区域逐步完善，投资价值凸显，目前炒作过度；价格透支明显；

适合人群：自住人群、长线投资者、高端物业投资者。

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三县板块：肥西是合肥的重点发展方向最被看好

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三县是政府主要引导刚需置业的一个区域，三县区域未来我比较看好的就是肥西县。

从肥西县这两年的市场情况来看，积累了大量的客户和潜在的投资者，所以这两次开盘为什么效果这么好，就是它之前有大量的客户积累。另外，肥西也是合肥重点向南发展的一个非常重要的方向，所以它的区域未来是具有一定投资价值的。

北城跟肥东相对来说都是比较偏稳的区域，它目前的价格跟区域价值相比较而言还是比较匹配的。

肥东区域点评：

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居住属性：4

基础设施完善，配套能级较低但比较齐全，适合地缘性居住；

投资属性：4.3

肥东产业能级不高大能产业基础完善，区域发展多年，具有较强的人群导入能力和产业升级能力，可考虑投资，目前客户居于一定透支；

适合人群：区域自住人群、低价投资者

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肥西区域点评：

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居住属性：4.3

基础设施完善，适合地缘性居住；

投资属性：5.8

肥西产业基础雄厚，且距离合肥主城区较近，地段优势明显；目前区域价格适中，可考虑投资中等水平的性价比盘；

适合人群：区域自住人群、外溢人群、投资者

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北城区域点评：

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居住属性：3.83

基础设施完善，目前区域配套逐步成熟中，适合地缘性居住；

投资属性：4.3

北城具有一定的规划前景，作为合肥二产集中地，未来客户需求较多；

适合人群：区域自住人群、外溢人群、投资者

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我是Chris，如果有什么合肥买房问题，可以加我微信：15056585575

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，知无不言，咱们群里说...

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总编点评

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百瑞地产网、霸都楼市总编多多

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长线合肥城市发展动力强劲，这种价值增长是楼市调控无法摁住的。目前楼市还处在强力控制价格增长的期间，刚需和换房的一定要抓住这个机遇。

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