中介都不转!看看55万新增商品房能炸醒惠州楼市不? 最近一段时间

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最近一段时间，惠州因邻近深莞而不限购还形成价格洼地被炒房客盯上，导致楼市持续动荡，重磅消息不断。大亚湾率先发出限制性购房措施，对三套以上暂缓网签，惠州市也表态将在全市推行。

这时，一件有意思的事发生了!

5月31日，惠州住建局公示了《惠州市住房发展规划(2017-2021年)(公众咨询稿)》，按照这个规划，惠州四区三县未来5年(2017-2021)周期内，将新增各类城镇住房60.5万套，其中新建商品住房55万套，保障性住房0.8万套，人才安居住房2.7万套，租赁住房2万套，以助力惠州更好质量更高水平建设绿色化现代山水城市。

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按公示的规划稿，惠州将各年度的住房供应计划数量进行了明确安排，其中新建商品住房呈递减趋势，从2017年的12万套，往后每年供应数都将减少5000套，到2021年为10万套;人才安居住房和租赁住房则将成为发力领域，人才安居住房从2018年的1000套，骤增至7500套、8500套和10000套，租赁住房则从2000套、4000套、6000套，增至2021年的8000套。

规划分析了惠州住房现状特征与问题，提到2011-2016年惠州市新建商品住房年均交易面积1082.92万平方米，居全省第二位，仅低于广州市的1280.63万平方米;2011-2016年惠州市新建商品住房交易价格年均涨幅7.37%，低于全省7.66%的平均水平。

存在的问题包括近期市场波动较大、存量市场发育不足、市场监管压力较大。房地产市场不稳定因素增多，物业管理面临诸多挑战。

规划还分析了惠州住房发展机遇:一是粤港澳大湾区深入推进，带动跨市居住。二是优越的自然资源带动旅游、养老地产的发展。三是农业转移人口市民化带来新的住房需求。四是产业人口结构转变与“二胎”政策的影响。五是城市规划建设释放日益增长的美好居住需要。

规划将4个市辖区和3个县分类施策:老城区域、新城区域、临深区域、轨道交通站点区域、县城区域、外围组团区域。

规划列明了全市各县区具体的发展重点地区，比如惠城区江北组团、江东组团、西南组团。惠阳区城北组团、中心城区、西部地区。大亚湾城东组团、中心组团、西区组团。仲恺陈江惠环组团、潼侨沥林组团。其中惠城江北组团又以小金口的金源片区排在第一位，等等。

规划还强调，要继续严格执行各项调控措施，要满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

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为什么说这事有意思?

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因为消息发布几天了，我查了一下，竟然这么大一件事，却在朋友圈中掀不起波澜:中介们都不转发!更不会拿到群里讨论。这正象讨论红花湖是不是应该禁泳时的情景一样，反方声音永远大于正方声音。

倒是有一些自媒体各取所需，进行了另类解读，其目的与中介们一样，那就是要造成声势让人尽快到惠州、大亚湾抢房。看看吧:

笔者精读数遍这个文件，然后默默祈祷临深的惠阳大亚湾房价不要涨太快了!因为这个文件透露了很多很多秘密。最核心一条就是，临深的惠阳大亚湾商品住房供应可能要减产了!深圳的商品住宅在减产，临深的商品住宅也要减产，深圳人买房难哦。”

2017年，惠州全年成交了15万套商品住房，其中大亚湾成交量超过3万套。这样看来，5年内，大亚湾规划新增6万套商品住房，对比之前的成交数据，这6万套商品住房或不到3年便可卖光，接下来的时间，新房还有多少可卖?很明显的告诉大家，大亚湾的新房供应在“缩量”，想买大亚湾的小伙伴们，还不如趁现在赶紧“上车”。

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真的是这样吗?

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先不说拿2016或2017年的疯狂来类比正常年景本身就是不科学的(鬼都知道这两年惠州楼市经历了什么)。

单就数据而言，2016年、2017年惠州市楼市新房成交先后创下历史最高峰，2016年是成交面积和套数最高峰，2017年则是成交金额最高峰。但是，在这样的情况下，因为开发周期的影响，2016年和2017年惠州楼市的供应量都在2000万平米、新增套数均在9万套左右。而据报道中提到的，“2015年全市新增套数约10万套，供应面积约1030万平米，上述两项数值同比上一年数据下滑均超过两成，新房供应量基本回落至两年前数值。”这说明销得最旺的两年，其实新增供应量并不大。

倒是2018年，惠州的新房供应量才是井喷，全市将有超过2600万平方米的供应量，可售房源预计达到26万套，这是惠州有史以来的最大供应峰值，创造过往十年惠州楼市新房供应峰值数据。惠阳、大亚湾片区新增供应将超过1200万㎡，是新增供应的主力片区。

也就是说，2018年将是惠州历史上供应量最多的一年，按上面的规划，从此之后才将慢慢逐年减少。

从销售压力来说，2018年恐怕将是历史上最大的一年。当然，从楼市形势来说，2018年也将是机遇最大的一年。大湾区来了嘛!

有楼市专家称:“惠州市场整体来看，2018年市场将会进入自2015年来市场快速上升后的调整期，整体交易量趋稳。中长期来看，惠州长远的价格支撑在于其处于深穗都市圈辐射区和粤港澳大湾区的优越区位。”

现在我们再回到未来5年55万套的总供给上来说事。

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按每户3人或4人来说，55万套就是150至200万人。也就是说，如果按刚需，则2021年的时候，惠州总人口规模应该至少有620万人以上(470+150)。不按刚需，则按现在的购房比，也就是真正本地人购房的只占20%或30%来算，则新增人口也需要达到50万左右。

统计显示，2015年末，全市常住总人口③为475.55万人。与2010年第六次全国人口普查的总人口459.70万人相比，五年间共增加15.85万人，增长3.45%，年平均增长率为0.68%。而按2006年末至2016年末的10年间，惠州全市常住人口从375.99万人增加到477.5万人，增加了101.51万人，总体增长较快。

但近年来，惠州的常住人口增速有所放缓。此前，惠州市统计局发布的人口普查主要数据公报显示，2000年11月普查的惠州人口为321.63万人，而2010年11月为459.7万人，10年共增加138.07万人，增长42.93%，年平均增长率为3.64%。而2010年11月至2015年11月的5年间，惠州常住人口只增加15.85万人，增长3.45%，年平均增长率为0.68%。特别是最近几年，惠州每年增加的常住人口均在5万人以下，大多在2万至4万之间。

这样的数据互相一对就看得很明白了:未来5年，新增的商品房肯定远远超出新增人口的房屋使用量，如果加上人才安居房、租赁住房，楼市则铁定是供过于求。除非惠州真的因为大湾区规划而出现人口或人才增长的井喷!这样的可能性我不敢说没有，比如规划中将惠州作一个非同小可的定位!但愿真的有呢!

一手房供过于求，二手房却价格倒置，远远高于一手房价，谁会做这么傻的接盘侠呢?

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事实上，现在惠州的二手房市场一直都是有价无市，这就是虽然一边不断爆出排队抢房假象(开发商和中介合伙弄出来的)，一边却不断有中介一个个打来电话骚扰的怪事。

国土部前几天表示，“过热城市，往往是大量投资性需求尚未得到合理抑制，干扰了市场。”“据我们了解，全国范围内的土地和住房供应基本能够满足人们对居住空间的需求。”

据惠民之家监测的市场预期推售数据，经历今年5月份的供需两旺市场，6月份惠州市场又将再度迎来供应高潮。在惠城仲恺区域，新城鹿江风华、碧桂园珑尚花园、蓝光雍和园、海伦堡海伦源筑等26个楼盘都将迎来新房源入市，月度推售房源总数将突破6000套高位。惠湾市场同样也分别将出现7个和6个楼盘开盘推新，房源数量共计达到3000套左右。博罗、惠东和龙门等县域市场，碧桂园十里银滩、星河山海半岛、深惠颐景园等多个项目数千套房源也将入市推售。

众多房源入市，逼得销售和中介们心里那个急啊!

所以这个未来5年新增55万套的敏感消息，即使火上添油，但恐怕还炸不醒现在疯狂的惠州楼市!