海德的商铺金隅的公寓…… 凡事好买的都是“烂”房子上周五

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上周五，一个朋友向我打听高新区一套60平方米的精装住房，能不能买。对于这个户型我很诧异，查询了一下发现应该是人才公寓或者限价商品房，中介推的房子比原价贵了1000元/平方米还多。我把结果告诉他，说实在话，我觉得限价商品房，如果是自住的话，多少加点钱也可以接受，关键是还有没有别的猫腻。

朋友听我分析完利弊和必须要注意的一些陷阱之后，果断地说：

王老师，不用说了，我不买了！

我顿时很紧张，因为担心若干年后，这朋友因为房子升值在回过头来和我掰扯这事儿。最后，他给了我一个观点，让我觉得他在这件事上非常聪明：

王老师，我是这么觉得的，如果这真是个便宜，根本不会轮到咱们这种普通小老百姓捡。XX家属院的七大姑、八大姨和哥们弟兄们就分了，这房子能流出来，并且很多中介都在买，就说明性价比不高，我劳神费心的干嘛？

现在这个市场，房源非常紧张，很多项目都没有房子可卖，不过也有一些房子在疯狂通过自媒体或者中介推销。如果你认可上面这个聪明人的观点，那么我就找三个典型案例给你分析一下：

NO1：招商海德公园的商铺：

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首先说说这个项目，品质在高新区算是比较差的那一批，一期交房的业主对于外立面、窗户、内墙都多有微辞。但因为靠着青岛中学近，所以这二手房炒上了天。各种附加费到了让人咋舌的地步，因为后期房源很少，所以开发商有饥饿营销的本钱。但是等三五年后，大家都进入二手房时代这个小区还能不能像现在这么火，我们通过各种软件就能对比出来。

现在开发商开始卖底商了，并且配以学铺这么一个好听的噱头，对此，我只有一个字：呸！青岛中学学生入学人数越来越明晰，而且作为一个配套完善的学校，并没有太多东西需要学生去校外买。高新区小区的入住率有很低，靠小区支撑底商恐怕也很难。更为关键的是，相比览秀城、世茂52+等理念先进的商业体，这样传统的小商铺对于中远距离的消费者毫无吸引力。

你买了，挣谁的钱？更为要命的是，这商铺的二手转让费用，要远高于普通住宅，这个也不能不注意。’

NO2：金隅和寓

尽管金隅合府楼盘如此密集，周边的道路如此拥堵，但是一点都不妨碍住宅大卖。而且，似乎这公寓产品首开也挺火。

但是很多人买就一定是好东西？你买没买过众人排队的江南糕点，真好吃吗？

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公寓的问题，我说过很多次。大家可以翻翻我前面的文章。昨天还听到有租公寓的人在抱怨，说是租了个小公寓电费一个月400多，这还没有到开空调的季节，而且还不敢在家洗澡，因为商用水比民用贵了很多。

现在很多所谓的|“专家”爱给市民们算投资账，说什么公寓投资回报非常高，我劝大家去39克拉调查一下，看看事实是怎样。具体到这个项目，还是那句话，小区容积率太高，高楼之间间距太小，周边环境嘈杂，居住舒适感太差，而且毛坯房卖出了精装的价，即使买公寓也算性价比比较低那一等。

NO3、H润城的复式房

说句实在话，H润城的“烂”必须要打引号。因为地段和配套而言，这个项目都是青岛一流的，开发商也还算不错。我不推荐，主要是性价比太低。我们首先通过58看一下二手房：

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现在H润卖的是华润悦府六号楼，358平的复式户型四室两厅四卫，售价在3w7-4w左右，总价1300万起。如果与二手房相比，这个价格确实不算贵，但是开发商的新房为什么卖不过二手房？

只能说明有购买力的消费者对这个项目认可度越来越低了。去年夏天，我曾经在一品万象喝过茶，恰巧那时也在开盘，来来往往观察购房者，本地人很少，多是来自一线城市的中产。但是今年夏天，不论是宏观经济还是政策面，都变了，外地购房者锐减。

本地人？在1300万到2000万这个层面上，本地人在市南区、崂山区无疑有更多、更好、更实惠的选择。

在楼市低迷的时候，可选择楼盘较多，投资理念对了，买房专业度不够，只要够果断会有意外收获；在楼市几乎达到阶段性顶端的时候，投资理念不对，买房的专业度有不够，那是一件非常危险、非常麻烦的事儿。所以，我建议你在这个时候有我上面那位睿智朋友的思路：

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要是好东西，早被“家属院”抢了，摇号排队的早就晒晕了，能轮得上你轻松购买？

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