限售5年：长乐楼面价近14000，房价能走多远？三盛以12亿元+竞配建1.89万㎡斩获长乐

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三盛

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以12亿元+竞配建1.89万㎡

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斩获长乐2018拍-1

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号地

可售建筑面积8.57万㎡，

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楼面价为13703

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元/㎡！！！

中茵+天瑞+中汇升

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以12.45亿元+竞配建2.34万㎡

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斩获长乐2018拍-2

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号地

可售建筑面积9.19万㎡，

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楼面价为13357

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元/㎡！！！

5月30日，长乐首场土拍如期举行，本次出让的首站新区两幅优质地块从公布之日起就受到广泛关注。成交结果显示，两幅地块均达到最高限价，三盛集团经过138轮麓战，如愿以偿将1号地块收纳入囊中。中茵联合体也经过126轮拼抢，斩获2号地块。

本次出让的这两幅地块商品房自取得不动产权证之日起未满五年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。

现场回顾

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本次土拍共吸引了十余家开发商到场竞拍，除了三盛和中茵联合体外、阳光城、融信、世茂、联发、保利、龙湖、绿城等品牌开发商也悉数到场参战。不难看出，以上多数开发商已进驻长乐板块。土拍过程厮杀惨烈，竞配建面积逐层叠加，尤其是现场拼抢最凶的几家开发商，除了继续深耕板块外，也为提升板块热度起到了推波助澜的作用。

2018年长乐首场土拍已落下帷幕，不少吃瓜群众表示：新拍地块限售五年，1.3w+的楼面价是高还是低? 是降了还是涨了？

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其实，单单从楼面价来看，价格与之前同样限售5年、且临近的中发地块相比差异并不大，整体来说，楼面价趋于稳定。

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楼面价|房价|长乐|14000|地块|中茵---

我们通过分析地块综合条件，得出以下结论：

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1、地块位置好，具备一定的居住属性

本次拍卖的地块地处首站新区，交通便利，通达性较强，且毗邻在建的地铁6号线和滨海快线。周边生活配套较为齐全，另有规模超10万方的商业综合体，从自住角度出发，有一定的优势。

2、起始楼面价较低，吸引多家开发商到场

两幅地块的起始楼面价均为7k+，而周边最近一次成交均价已到1.35万，具备一定的竞价空间。另外，周边在售楼盘房价已到2万+，有的甚至已高达2.5万+，随着板块的发展，未来房价还将有一定的上涨潜力，但短期内涨幅不大。

虽然竞拍过程激烈，地块条件优质，但背负“两大硬伤”：

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1、限售5年，抑制投机

本次出让的两幅地块，均要求产权证满5年方可上市交易，虽然这条规定并非针对开发商，而是约束以后的购房者，但着实对本次土拍产生一定的影响。

如果按照地块要求：交地后九个月内开工，开工之日起两年内竣工，根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起90日内办理不动产登记证（产权证），若按照最快取得产权证的时间计算，购买后至少7-8年才可以转卖，禁止出售的原因就是要严厉打击炒短线且快进快出的投资者。

楼面价|房价|长乐|14000|地块|中茵---

就目前来看，长乐因新区优势，在售楼盘或多或少都吸引了部分投资客前往，限售5年让投资客知难而退，楼盘今后的客源也将大量减少，增加了一定的拓客难度。从2017年4月1日起，长乐出台限售两年的调控新政（产权证满2年方可上市），除此之外，长乐还有5幅新拍地块限售年限从3-5年不等：

长乐限售（3-5年）地块一览表

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2、“限令”当头，溢价空间有限

去年年初，随着滨海新城建设启动及长乐撤市改区的进行，大量投资客的涌进，部分楼盘遭遇“疯抢”，导致片区房价急剧抬升，长乐对此也采取了一系列调控措施，也和五区一样加入限价和限签的行列。从目前情况看，短期内取消限令的可能性不大，并且将越来越严，新成交地块也将受到限价等一系列影响。

另外，随着房地产调控步入常态化，开发商拿地也更加谨慎，以免陷入更大的被动境地。加之长乐后续还将有大量的土地入市，想要继续深耕或进驻长乐的开发商也可继续观望。

ps：

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配建住宅建筑面积每平方米按照出让公告发布之日的该地块所处级别住宅基准楼面地价加上2600元/平方米回购。按照长乐区城区住宅用地基准地价表，两幅地块的基准楼面地价分别是：1763元/㎡和1122元/㎡。

图文| CRIC克而瑞

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