刘策：房地产泛金融转型已经穷途末路了吗？还有没有机会？房地产作为泛金融领域

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房地产作为泛金融领域，开发商往金融领域的转型一直就没停止过，但是这两年在国家金融严监管趋势下，开发商在该领域可以说都碰了不少的壁，大佬被收拾，中小企业则纷纷掉头，银保信证这些传统大金融领域要想再染指难度和风险极高，那么，是否意味着房地产泛金融领域走向穷途末路了呢?

答案当然是否定的，笔者认为，上帝在关上一扇门的同时，也一定新开一扇窗，大财富就是这扇窗，而且窗户还挺大!

一、大财富是条大赛道

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第一，行业竞争尚未饱和，后监管时代，行业向专业化转型发展，集中度逐渐提升。行业领先企业的毛利率高企，近4年均超过45%，说明行业的竞争尚未充分，但毛利率整体呈下滑趋势，说明竞争者越来越多，在严格金融监管之下，行业正由粗放式向专业化发展转型，集中度也将逐渐提升。

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第二，房地产配置下滑挤出效应下，金融产品配置多元化，独立财富管理机构将大有作为。发达国家及地区，如美国、英国独立的财富管理机构(非银信保证机构)市场占比均超过50%，美国为65%，英国为55%，港台地区也超过30%，而我国境内仅为1%。从高净值人群选择境内资产分配机构来看，独立财富管理机构占比趋势变化明显，已从原来基本为0发展到2017年的15%。这两点说明独立财富管理海阔凭鱼跃，天高任鸟飞，我们有巨大的市场空间。

第三，未来财富管理由产品驱动转向客户(高净值人群专业定制化)驱动。从数据上看，个人投资资产超过1千万的规模已达187万，2017年中国大陆地区千万资产、亿万资产及三千万美金资产富豪家庭总数量总量不断加大。未来该高净值人群的专业化定制需求将爆发，财富管理传统的产品驱动经营将受到冲击，需要向前置的满足客户个性化需求转型发展。

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二、机会在哪里?

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像财富领域的上市企业诺亚控股正是打造了财富管理、资产管理、全球配置和互联网金融的多元化综合金融平台，才推动了业务快速裂变，同时利用四大业务板块的团队协同、管理协同，实现品牌价值最大化。

第一，从业务具体开展角度来说，对开发商而言，需要纵向布局资产端业务，横向扩展财富端业务，双线发展、双头并举。纵向开展资产管理、资产证券化等业务，逐渐提升资产配置能力;横向拓展销售业务领域，构建多元化销售渠道，提高财富管理竞争力。财富管理与资产管理互通、关联开展。资产端独立经营能力，开拓财富端业务，为财富、资产管理互联发展打开新的空间。

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第二，从业务客群来看，需要聚焦高净值客群，深耕价值市场、下沉潜力市场，寻求政策市场。我们汇总了各省市、地区的高净值财富家庭数量以及在本地注册的财富管理机构(含分支)数量，同时计算了财富管理的市场供需比(家庭数量除以机构数量)。我们发现，山西、陕西等市场市场供需比高于18，因地区理财理念不够，财富机构不足，体现出较大的市场潜力空间;北京、浙江、重庆、江苏，市场供需比在9.0以上，重点关注，其高净值人群的价值还有很大的挖掘空间，新疆、甘肃、贵州、广西、宁夏、西藏等市场供需比低于2.5，主因这些地区政策利好，有注册地税收减免，导致有很多并不在本地有业务的空壳公司，拉低其比例，但可适当注册，开展税务筹划，可积极关注。

三、业务如何开展?

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财富业务的开展，应该充分吻合开发商自身的核心资源与能力，应与房地产主业城市群布局保持一致。71%的高净值人群分布在环渤海、长三角、珠三角等地，成渝经济带也后劲巨大，这与房地产城市群布局的路径和策略是相匹配的。因此，开发商开展财富管理应依托地产主业，财富管理客群也因与此保持一致。具体而言，分为两个阶段：

第一，在成长期，要协同地产主业，以地产固收产品为主，促进业务稳定发展。以钜派为例，其在2015至2017年期间，坚持以房地产固收产品为主，年末房地产固收产品资产规模分别为53亿元、182亿元、356亿元，增速很大，整体占比达到60%左右。财富管理房地产产品规模占比64%，资产管理房地产产品规模占比48%。

第二，在成熟期，要逐渐降低房地产固收产品比重，以私募股权和信贷投资为主，实现多元化发展。诺亚已实现将权重投资方向由房地产转向消费金融发展，且未来趋势将更多元化(如供应链金融、汽车金融等)，满足客户多元化需求。其中，私募股权投资和信贷投资的规模2017年分别为869亿元、400亿元，占比分别为59%和27%。地产固收产品仅占比8%。

总之，不同的开发商自身的基因都不同，需要根据资产配置能力的高低和资产管理、财富管理业务难度的高低，业务发展策略总体上采取“先易后难、双管齐下、渐次推进、稳定发展”的原则，将大财富业务发展成新的主营业务。