深度丨最温柔的政策太原楼市调而不控中房报记者樊永锋丨山西太原报道在被

傻大方小编提示您本文标题是：深度丨最温柔的政策太原楼市调而不控。来源是。

深度丨最温柔的政策太原楼市调而不控。太原|深度|温柔|楼市|政策|太原市---

太原|深度|温柔|楼市|政策|太原市---

深度丨最温柔的政策太原楼市调而不控。太原|深度|温柔|楼市|政策|太原市---
深度丨最温柔的政策太原楼市调而不控。太原|深度|温柔|楼市|政策|太原市---

深度丨最温柔的政策太原楼市调而不控。太原|深度|温柔|楼市|政策|太原市---

太原|深度|温柔|楼市|政策|太原市---

中房报采访人员樊永锋丨山西太原报道

深度丨最温柔的政策太原楼市调而不控。太原|深度|温柔|楼市|政策|太原市---

在被住建部约谈之后，太原迅速祭出了调控政策。

5月14日，太原市人民政府印发《关于加强房地产市场调控工作的实施意见)(并政办发〔2018〕23号)，提出实施住房限购政策、加强差别化住房信贷和税收政策、控制现房短期交易转让、加强商品住房销售价格管理、加强商品房预售审批管理、加强土地供应管理、加大市场供应、强化房地产市场监管、强化舆论引导和预期管理等九项具体措施。

然而表态有响声，行动却未必真落实。

“口号是喊出去了，但是行动没跟上，没有实质性动作。”山西省房地产协会副秘书长李峰评价。

该判断的逻辑是，“既然市政府出台调控政策，作为主管部门太原市房管局却罕见失声，到目前为止我们没有得到任何相关细则落地的消息，没有任何相关职能部门出来发声，我们准备怎么干。”

多位品牌房企营销负责人表示，“目前调控尚未真正落地，而且各家的产品存货不多，且多集中在下半年，影响并不明显。”

据中国房地产报采访人员了解，早在调控意见出台之前，太原市房管局已召集各房企的负责人，召开了内部会议，所以在调控意见出台后市场的反应波澜不惊。

此次太原市政府出台调控意见更多是一种被动式表态，政府和开发商已经进入一种心照不宣的默契配合，品牌房企已然构筑了太原房地产市场的江湖秩序。一言以蔽之，如果太原真正严查楼市，显然太原市房管局会出台一些细则，或者执行条例。

太原市房管局工作人员向中国房地产报采访人员证实，“目前并未收到包括集中管理预售在内的任何实施细节通知。”

回顾过往，在全国各大城市频发限购令的背景下，太原市可谓岿然不动，此时出台悬而不决的调控政策，更像是一项政令与市场的折中方案。

━━━━

深度丨最温柔的政策太原楼市调而不控。太原|深度|温柔|楼市|政策|太原市---

深度丨最温柔的政策太原楼市调而不控。太原|深度|温柔|楼市|政策|太原市---

政府与房企的默契

深度丨最温柔的政策太原楼市调而不控。太原|深度|温柔|楼市|政策|太原市---

关注太原楼市必须考虑太原市经济的特殊性。作为一个典型的资源城市转型样本，太原尚未能形成新的规模经济增长点。2019年举办青运会为太原的城市基建的发展提供了重要的契机，除了提振太原市的经济，也给众多涌入太原的开发商带来了开拓的机遇。

为了加快城市快速发展，2013年太原启动了34个城中村改造项目，被称之为“太原史上最大规模城中村改造”。

2013年7月9日，太原市委副书记、市长耿彦波诚邀近50家国内知名房地产开发企业老总，亲自操刀讲演稿，推介太原市34个城中村改造项目，以及部分棚户区改造项目。

在此次推介晚宴上，耿彦波始终强调规划在城市经营中的重要性，他希望通过大规模城中村改造，为太原这座省会城市创造出高质量的建筑作品。

全国性的品牌房企成为太原市政府理想的合作对象，而本土的中小房企多数出局。以此为标志，太原市的房地产市场开发逐渐由过去的散兵游勇，进入规范化和规模化发展。

“打扫干净屋子再请客”。这一年，太原市住宅土地使用权由50年改为70年，太原市政府重拳出击小产权房，集中整治房地产中介市场，问题楼盘被暂停网签资格，3万张封条让太原迎来地产史上最严整顿。

此举虽然褒贬不一，但是为后续引入品牌房企参与大规模城中村改造奠定了基础。

也正是这一年大规模的城建，拉开了太原土地市场高速发展的序幕。2013年，太原土地市场空前火热，共成交126宗土地，其中住宅类用地共成交69宗。品牌房企竞相涌入太原拓展市场，助推了太原土地价格的一路“水涨船高”，到2017年全年太原土地成交114宗，成交总面积397.82公顷，成交总金额280.64亿元。

5年间，陆续进入的30多家品牌房企与太原市政府在大规模“城中村改造运动”中，默契配合，互相成就了各自的发展目标。

那些进驻的品牌房企获得了经济效益，太原市则在经济转型的艰难期成功跻身二线城市。此间，多轮调控政策悬而未决带给市场的焦虑，以及得益于过往两年太原市城中村改造货币补偿的政策加持，从需求端支撑了太原房价的快速上涨。从2013年的均价6000~7000元/平方米开始拉升，太原房价目前已经站上了13000~15000元/平方米的高位。

一位当地分析人士指出，在主政太原的这几年，耿彦波大力推进城市基础设施建设，以及城中村和棚户区改造。可以说，那些大举买地开发的地产企业起到了至关重要的作用。“耿市长卸任前会对支持太原建设的开发商们有所交代，贸然出台严厉的限购政策谈何容易。”

此番调控意见中提及“商品住房网签密钥由市房产管理部门统一管理，开发企业不再自行网签”，实际情况是开发商的备案U盾并未被收回，各开发商销售部门在加班加点网签备案、录入购房合同。

事实上，早在2017年12月27日，太原市房产管理局发布《关于进一步规范商品住房预售网签管理的通知》，规定商品住房网签统一由市房地产信息中心办理。网签密钥由市房地产信息中心统一管理。房地产开发企业取得预(销)售许可证后，应当在十个工作日内到市房地产信息中心办理网签审核手续。

中国房地产报采访人员调查发现，目前太原多数项目在加紧推盘，准备迎接随时可能落地的调控细则，部分项目通过问卷形式甄别内部认购者的购买资格。

“我们要做好准备，因为无法预测房管局到底会不会集中管理预售、备案，出台更细的限购措施。”晋源区一位项目营销负责人如是说。

━━━━

深度丨最温柔的政策太原楼市调而不控。太原|深度|温柔|楼市|政策|太原市---

深度丨最温柔的政策太原楼市调而不控。太原|深度|温柔|楼市|政策|太原市---

调整信号

深度丨最温柔的政策太原楼市调而不控。太原|深度|温柔|楼市|政策|太原市---

尽管出台了调控意见，但一股“除了房价，限购不影响买房”的乐观情绪弥漫在太原楼市。

不过，看似心照不宣的默契背后，实则整个太原楼市早已暗流涌动。

李峰指出，调控意见中指出加大城中村、棚户区改造力度，加快改造进度、城中村、棚户区改造，原则上以实物安置为主、货币安置为辅，对城六区棚改货币化安置取消考核要求，将会是真正影响后市的关键信号。

“这两年开发商房子卖得好，得益于政府在棚户区改造中，鼓励货币补偿政策，购房者手中有足够可支配资金。”他进一步指出，此次调控中关于货币补偿政策的调整一旦真正施行，对于高价拿地的开发商来说无异于釜底抽薪的致命杀招。

据2015年8月3日太原规划网公示的《太原市棚户区改造专项规划方案(2015-2017)》显示，改造由政府通过政策的适时调控，达到统一拆迁、统一安置、统一收储、净地出让的效果。根据该方案，2015年至2017年，太原计划开工项目主要包括已列入棚改建设计划项目和连片改造项目共计47处，开工4.76万套安置房。

此后的2016年11月1日，《太原市人民政府办公厅关于推进棚户区改造货币化安置工作的实施意见》《太原市政府购买棚户区改造服务管理暂行办法》同时出台，多项优惠政策鼓励棚户区改造居民选择货币化安置。同时，政府对棚户区改造购买服务提出规范要求。太原市城六区范围内国有土地上的棚户区改造项目，如果选择货币安置，在对原建筑面积货币补偿基础上，改造主体还将按照房屋市场评估单价增加15平方米的货币补贴。

其中，征收直管公产住宅，承租人按800元/平方米等面积置换产权;选择货币化安置，多给15平方米的货币补贴;在征收决定下达20天内搬迁完毕的，每户奖励3万;符合相关条件，可成本价购买一套高层70平方米安置房。

2017年9月21日，太原市通过政府官方网站对外公布《关于做好棚户区改造货币化安置工作的实施意见》明确规定，征收住宅房屋选择货币化安置的，在对原建筑面积货币补偿基础上，按照房屋市场评估单价增加15平方米的货币补贴。征收非住宅房屋选择货币化安置的，每证补贴3万元。

也就说，在2015年到2017年的三年间，太原市政府在棚户区改造的攻坚战中，不断强化货币补偿优惠政策，将回迁安置的住房需求推向市场，释放了大量的购买力。对于高价拿地的开发商而言，无疑是一种有力的支撑和保障。

太原市政府在此时对货币补偿政策作出调整，或许是在释放一种信号，棚户区改造已接近尾声，而对开发商而言无疑是一柄悬在头上的利剑。

“现在还没看到新增城中村改造项目进入开工建设阶段，如果在实施阶段和摸底阶段真的出现回迁安置房的规划，对开发商来说不啻于釜底抽薪，毕竟高价拿地需要市场消化。”李峰说。

━━━━

深度丨最温柔的政策太原楼市调而不控。太原|深度|温柔|楼市|政策|太原市---

深度丨最温柔的政策太原楼市调而不控。太原|深度|温柔|楼市|政策|太原市---

两个节点

深度丨最温柔的政策太原楼市调而不控。太原|深度|温柔|楼市|政策|太原市---

目前，太原楼市普遍关心两个问题。其一，太原市市长耿彦波在年底卸任后，旧改政策是否会延续，强度是否会减弱;其二，明年青运会闭幕后，太原市新一轮城市发展的着力点在哪。

回望耿彦波主政这5年，大力推进城市建设扩容，众多涌入太原的房地产企业获得可观的收益。万科、恒大、碧桂园、富力、保利等百强房企伴随太原房地产市场的快速发展，斩获颇丰。据相关信息，2017年，万科、富力、保利地产、恒大等四大房企在太原的销售额分别达到138.8亿元、91.72亿元、83.92亿元、83.80亿元。

其中，较早进入太原的富力地产打破西北区域公司总部设在西安的惯例，将太原公司升格为西部地区区域公司所在地，并召集西部区域齐聚太原学习经验。

“耿彦波市长今年卸任后，由他力主的城市建设政策还能不能延续，力度会不会减弱，这是大家都关心的问题。”一位不愿具名的房企营销负责人吐露了他的担忧。

前述的调整棚改货币补偿政策的表述，是住建部约谈后太原市政府做出的反应，一旦真正落地或将给房地产企业带来持续的压力，这似乎可以作为太原市限购政策细则迟迟未见落地的解释。

李峰认为，太原的城中村改造的黄金期已经过去了，虽然今年开发商拿的地块很大，但是总体开发难度也在加大，前几年开发难度小的地块已所剩无几。

留给太原楼市的另一个问题是明年青运会过后，新一轮的城市改造和发展相对失去了动力，楼市趋势下行，下一届政府借助什么发展房地产市场?

“明年青运会之前，对开发商最直接的影响是，环境管控带来的停工影响。”一位不愿具名的房企负责人不无担忧。

作为太原市的掌舵者，耿彦波已在为太原市后城改时代谋划新的经济发展路径。

2018年2月22日，山西省政府召开全省转型项目建设年暨企业投资项目承诺制改革试点动员部署电视电话会议，耿彦波代表太原市政府作表态发言称，太原市委、市政府积极谋划和部署“三个千亿元”项目，62个总投资1300亿元新兴产业项目;包括太钢碳纤维、高端钢深加工、铝镁新材料基地，包括中车在内的轨道交通装备制造，阳煤化工新材料延伸产品，改造提升清徐焦化产业园在内的老工业基地总投资1000亿元转型创新升级产业项目;总投资1000亿元的高端服务业、国际会展业和文化旅游业。

━━━━

深度丨最温柔的政策太原楼市调而不控。太原|深度|温柔|楼市|政策|太原市---

深度丨最温柔的政策太原楼市调而不控。太原|深度|温柔|楼市|政策|太原市---

暗流涌动

深度丨最温柔的政策太原楼市调而不控。太原|深度|温柔|楼市|政策|太原市---

房地产调控政策的变化，也让品牌房企在太原的拿地策略相较于过往两年有所调整。

太原市城中村改造进入调整期，小型地块的市场空间得以释放。根据自身发展和太原土地市场情况，很多品牌房企开始谋划中长期战略在城市边缘区域大幅拿地;部分房企则奔赴晋中榆次，抢滩太原楼市价格攀升所带来的客群外溢市场。

2018年一季度太原共有34宗土地挂牌出让，总面积达150.1万平方米;共有16宗地块成交，总面积达34.55万平方米，总成交金额达22.71亿元。4月份，太原国土资源局公示的数据显示，太原土地市场供应、成交量环比、同比均下降，供应的4宗土地仅有2宗成交，分别是杏花岭区的住宅、托幼用地被中车置业有限公司以2.078亿元斩获，万柏林区的居住兼容商业用地被山西龙迪房地产开发有限公司以1.33亿元收入囊中。

2017年8月，旭辉与尖草坪区政府就三给区综合改造签署战略合作框架协议，拟投资500亿元对三给片区范围内5个城中村进行产城一体化开发打造，但是时至今日未见有实质性动作，旭辉所拿地块陆续分割让渡其他房企开发。

2017年11月9日，恒大地产以41亿元拍得小店区小马村地块，占地约263亩，目前尚未动工。据接近恒大太原公司的人士透露，该地块下半年将启动拆迁，这是太原市城中村改造难度比较大区块之一。

后进者则积极在太原市边缘区域布局。据一位知情人士透露，招商蛇口原本打算在太原市区拿一小型住宅地块试水，但苦觅无果。最近其改弦更张，选择与太原市小店区政府签约产城融合项目，包括教育产业、颐养产业、30万平方米的商业综合体以及产业公园。项目地处太原小店区汾东新城以南地块，一期启动区(450亩配套住宅区)配套国际学校(占地90亩)规划已经完成，核心是一个大的产业区，规划占地6000亩。

前述不愿具名的房企负责人在接受中国房地产报采访人员采访时表示:“太原市区内土地稀缺，只能拓展城市边缘区域，只有大体量才能把项目做起来。”

包括碧桂园在内的部分房企早已赴晋中榆次开疆拓土，抢占先机。碧桂园在榆次已经拥有碧桂园·凤麟府和晋中碧桂园两个项目。据悉榆次区房价已从过去约5000多元/平方米，上涨至今年8000多元/平方米

“如果太原真的出台限购政策，将刺激榆次楼市继续上涨，进驻榆次的房企将拔得头筹。”李峰说。

揭秘固安“美泉园墅”:商业用地上的别墅

深度丨最温柔的政策太原楼市调而不控。太原|深度|温柔|楼市|政策|太原市---

天津“抢人大战”挑动楼市神经

深度丨最温柔的政策太原楼市调而不控。太原|深度|温柔|楼市|政策|太原市---

审读:戴士潮

深度丨最温柔的政策太原楼市调而不控。太原|深度|温柔|楼市|政策|太原市---

深度丨最温柔的政策太原楼市调而不控。太原|深度|温柔|楼市|政策|太原市---

深度丨最温柔的政策 太原楼市调而不控

深度丨最温柔的政策太原楼市调而不控