中山市商品房“预售”改“现售” 商住地6月开拍自我市启动翠亨新区核心区开发建设以

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自我市启动翠亨新区核心区开发建设以来，片区房地产市场一直备受各界关注。采访人员留意到，近日，中山市国土资源交易网挂出了一则关于翠亨新区国有建设用地使用权的出让公告。这除了是该片区真正意义上首块公开拍卖的商住地外，还是中山首块试行“商品房现售”的商住地块。这也意味着，该地块竞得者只能在商品房竣工并验收合格后，才能出售给购房者。有受访业内人士认为，这样的开发条件对于开发商资金流是一个较大的考验，同时也将是该地块最大的开发门槛。

高绿地率 + 低密度 + 公建配套：

建筑开发条件需满足新区高端定位

采访人员在早前走访翠亨新区起步区时了解到，除了中兴产业城数栋在建中的人才楼外，目前，起步区的房地产开发基本还处于较为空白的阶段。而本次地块由于地处核心地带，同时是片区首个真正意义上的商住项目，因此地块在开发条件上也提出了较高要求。

按照开发规划，该地块将划分成“生态高尚居住”和“邻里中心”两个区域进行开发建设。其中，生态高尚居住区占地面积68856.2平方米、容积率不大于3.2、建筑密度不大于15%、绿地率不小于50%、建筑限高100米。采访人员留意到，近年我市公开拍卖的商住地，其绿地率要求一般在35%左右，而本次地块50%的绿地率不但迎合了目前翠亨新区在城市绿化率方面的高要求，在目前中山商住地市场中也颇为少见。

与此同时，地块的建筑密度也只有15%，较目前市面上30%的标准相对较低。据中山富逸实业的建筑开发团队介绍，低建筑密度可保证高层建筑在平面以及高空的视觉空间感。值得一提的是，规划还要求“生态高尚居住”区域采用高层住宅形式，建筑立面以轻快铝材及玻璃窗有机结合，形成公建化立面现代风格，打造成新区景观核心。

除了建筑本身外，配套也是该地块的重要组成部分。譬如，住宅区部分还要求设置用地面积4300平方米、建筑面积3900平方米的幼儿园(12个班)。“邻里中心”区域主要作为公建配套区域，其基础设施和公共服务设施配套包括超市、菜场、餐饮、洗衣、维修、美容美发、邮政、银行、文化用品店、药店等。

采访人员粗略计算，算上幼儿园和“邻里中心”，本次地块的公用部分达土地总面积的17%左右。这意味着项目的后续开发成本将会较为之高。

合富研究院中山市场高级分析师谢仲娟认为，地块从建筑规划区域、外墙用料到具体配套均做出了详细规定，很大程度上保障了项目的建设水准。特别对于翠亨新区这个定位国际级湾区、对接深圳高端产业和人口的城市新区来说，新区数年前已对建筑的开发要求设定了较高门槛。这无疑意味着该项目将往“珠三角一线高端商住项目”方向进行定位。

市场动态翠亨新区起步区推首宗商住地拍卖：“商品房现售”条件引关注

近日，市国土局发布了编号为W15-18-0006的建设用地使用权出让交易活动。采访人员了解到，该地块总面积77974.2平方米（折合约117亩），位于翠亨新区起步区（马鞍村），现状为未平整，用途为城镇住宅用地，出让年限为商业40年、住宅70年。

网上报价起始时间2018年5月22日上午9时整，初定6月27日网上公开竞拍。

本次上网竞价出让用地按楼面地价进行竞价，上网竞价起始楼面地价为5000元/平方米，即起始总价约为11.69亿元、约10,000,000元/亩，每次最小竞价增幅（楼面地价）为50元/平方米。本次上网竞价出让不设保留价。当报价达到最高限制楼面地价6000元/平方米，竞价方式转入配建人才安置房面积竞价程序，竞价阶梯为480平方米/次（户型面积为90至144平方米，不少于4套）。

采访人员留意到，除了地块所处位置备受关注外，该地块最受关注的是实行“商品房现售”，这是中山首次出现这种开发要求的地块。简单来说，该地块竞得开发商需将竣工商品房验收合格后，方可出售给买受人。根据该地块的建设期限要求，地块需在2019年8月13日之前开工，并在2022年8月12日之前竣工。这意味着，按照建设期限开发的话，开发商可能要在2022年才能将项目入市发售。

市场前瞻

地块对开发商资金链提出考验房企或“抱团”参拍

众所周知，目前中山乃至国内商品房销售主要采用的是预售制度。相比之下，本次翠亨新区商住地块采取的“商品房现售”模式，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。这意味着，该地块上的所有建筑物、附着物不得预售，只能以现售形式对外销售。

“眼下现楼销售模式对于开发商最大的考验，莫过于没有预售的情况下，项目资金如何周转的问题。”谢仲娟认为，目前各大主流房企都在强调“高周转”，资金利用率的高低已经成为房企开发快慢、利润的重要影响因素。在现楼销售的情况下，开发商除了加快项目的建设进度、让项目尽快通过综合验收和销售条件外，前期资金压力肯定会成为房企开发过程的重要考验。尤其对于规模较小的房企来说，参拍这类地块的可能性就比较低。

中山天睿地产副总经理马建宏则表示，近年中山市场上曾出现过多起开发商因资金断链而出现项目烂尾或商品房拿不了房产证等置业纠纷。商品房现楼销售将有效避免类似情况的出现，对中山房地产发展有较积极的推动作用。

不过他也同时认为，如果今后商品房现售制度在中山全面铺开的话，这或会成为今后房企参加土拍的重要门槛。因为对于需要短期业绩作为支撑的上市房企来说，资金需求量加大、回款周期长等将不利于季报、年报的销售数据。在项目资金运营压力加大的背景下，未来不排除房企会采用“抱团”参拍的方式分担资金和开发压力，房企抢地的热潮可能会有所下降。

此外，有不愿具名的本地业内人士也指出，在目前中山商品房网签积压量已经较大的情况下，现楼销售制度对于缓解网签量也将起到一定的作用。

来源：中山商报