王石松口谈未来房价走势？曹德旺大谈房价下跌已成定局！房地产作为国民心中的头等大事

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房地产作为国民心中的头等大事，自然吸引了无数目光，无数大佬争相发表自己的意见。在谈及就中国房地产发展现状时，房地产大咖王石表示，地产的黄金时代已经结束，进入了白银时代。言外之意不言而喻？无独有偶，中国首善曹德旺也说“房子将来就是有钱的人卖给有钱人的，那样的话卖的出去吗？因此他们就像是“皇帝的新衣”只是大家都不愿意拆穿。同时曹老又说“现在买房是亏本的事，而且崩盘是迟早的问题。”而且他还表示如果有很多房子的人最好是趁早卖掉，最后他说“我手上就这一栋房子。”未来房价是涨是跌，走势具体如何，下面分解！

要说今年最火爆的地方是哪，当然是三四线楼市的房子最火。当然不只是今年，在中国，房子问题每年都火！今年只是特别火！在一二线城市的房子进入冷冻期后，三四线房子顺势崛起。而火爆过后，有人开始唱衰三四线楼市。事实真是如此吗？都说看一个楼市的情况：短期看政策金融，中期看土地，长期看人口。那今天小编就带大家从这三个方面具体分析一下未来三四线楼市的趋势如何？

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一、政策金融

1.政策：这是一个非常不确定性的因素，因为它不是市场因子，掌握在最高决策者手里，随时可能发生变化。而且，政策虽然在短时期内能够限制房价，比如增加土地供应、降低首付比例，首付利率，放开限购限贷等。但是从我们这些年的调控来看，并不是一个长期的方法，有的人甚至说越出政策的地方房价越涨。

从最近一次楼市新政策调控开始，反倒是激活了三四线楼市以及数不清几线的县城房价。当一二线城市限购，不断的外溢需求，导致了三四线城市的房价不断上升。而在未来，政策端肯定会发生变化，这也是我们最难判断的一个方向，只能等待准确的政策出台。

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2.金融：刨去本来的货币超发因素，对三四线楼市影响最大的就是棚改货币化。有数据显示，2015年－2017年，棚改货币化安置率可能分别达到29.9%、48.5%、53.9%，货币化安置率上升的速度确实够快，不少的城市甚至还提出货币化安置比例分别不得低于50%、60%，部分库存较大的三四线城市更加明显，鄂尔多斯房管局数据显示，该市2016年棚户区改造开工15392套，其中货币化安置14542户，占比达94.5%。

固然，光有棚改货币化，没有棚改要求也没有太大作用。从2015年7月开始，国家提出改造城市危房、城中村在内的1800万套棚户区住房计划（2015年－2017年），今年5月份国家再次提出1500万套的棚户区的3年改造计划（2018年－2020年）。如果按照50%的货币化安置，未来三年间就需要750万套的住宅需求。如此大体量的住宅需求，以及货币资金，很难说房价不会因此上涨。

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二、土地

说完政策金融，我们在来看影响楼市中期因素的土地。虽然三四线城市的规模不如一二线城市那么大，但是开发速度却一点也不比一二线慢。高速的开发，导致了非常高的库存。因为高库存的存在，去年国土资源部发布为了防止三四城市高库存带来的风险，制定了三四线城市的去库存计划，以及暂停三四线城市土地的供应计划。

这一措施算是一个双向因子，虽然短期能够得到去库存的效果，但是长期当库存消化完毕，需求为减少的情况下，供应却跟不上需求，导致供不应求的局面再次发生，从而导致房价上升。而且随着房价的上升，土地价格也会相应的水涨船高。到时候，在市场的带动下，房价可能市场供应的短缺下再次上涨。

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三、人口

这应该是影响三四线楼市最大的因素了。这一轮三四线城市房价的涨幅是因为一二线城市人口的回流导致；也有人说是因为三四线城市发展的向好，吸引了外出务工人员的回乡置业；这两种情况都有，但是第二种情况发生的因素还是更小点。

对于三四线城市来说，人口的流动是影响房价至关重要的一个因素。而且从这些年的人口走势上看，大多数的三四线城市都是呈现了人口流出的状态。有数据显示，2010年－2014年以三四线城市为主的河南、四川、广西、江西、贵州、江西、湖南等省份人口呈现净流出，而到了2014－2016年这些省份虽然有部分人口呈现了净流入，但相当多的省份人口还在流出，相应地广东等人口流入大省人口还在增加。

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而且在目前阶段的在一些城市开展的“抢人”大战中，会有更过的人口流入这些大城市，对于三四线城市来说是一个不好的消息。尽管我们的城镇化目标还未完成，未来还能吸引农村居民进入城市。但是从长期来看，随着人口的减少，以及老龄化社会的到来，三四线城市的房价很难说有一个好的结果。有一个笑话很好的说明了这个道理：高房价是最好的避孕套！

虽然说这些看似是制约房价的决定性因素，但是短期内三四线城市的房价还不至于一下进入冷冻期。因为棚改还在，需求还在，但是未来房价一定是下跌趋势的。同时买房也取决于自己的需求，如果是自住相信大家都能找到合适的方法够得房产，如果是炒房，我还是要劝大家尽量不要去抢三四线城市的房子了，风险极大！

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最后也是忠告所有聪明人一句话：世界上永远没有价格不降的商品！如果你相信，10年前上万元的手机，电脑，摩托车现在可以轻松买到，我们就有理由相信：10年后，房子将不是问题。如果年轻人买不起房子就先租房吧，不要用最具想象力的黄金十年给银行，政府打工。年轻人买房，无疑是透支了短暂的青春和对未来长久的想象力，有很多人还透支了父母的晚年！