真正决定未来房价的原因是你可能没想到的
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今天下雨,没什么特别的事,看网上大家对房价讨论依然热情不减,看涨的看跌的都有,各说各有理。
涨的理由:
1. 土地成本、建安成本、融资成本、规费税费等都在上涨的成本理由;
2. 中国的城镇化水平依然低于政府要求,短期内还有1.2亿人从农村进入城市,还有大量刚需;
3. 国内投资品种类单一,房产依然是目前回报率更高更安全的产品。
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跌的理由:
1. 目前已经存在大量空置房,入住率较低;
2. 房价已经存在大量泡沫,随着银根收紧,大量游资撤出,泡沫极有可能破裂;
3. 房产税的落地是致命利空;
4. 随着股市的除妖荡涤,干净健康的股市必然会分流大量热钱
5. 各级各地政府对房价的限贷限购等等。。。。。。
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每个人都很有道理,每条理由都成立,但未来会怎样,真没人知道,不过,我们可以换一个角度想想,真正决定房价的因素是什么呢?
同样的房子,比如恒大金碧系列,盖遍全国都是一套图纸,就产品本身来说,基本上是一摸一样,可为什么在北上广深能卖5万,在昆明等二线城市只能卖8千?在曲靖等地州市只能卖4000?很多人说了,这就是一二线城市的差别啊,不是成本、政策等原因造成的,很对,所以我们可以得出一个结论,真正影响房价的原因是这个房子所在的城市之间的差别。
我们投资一个房子,实际上是在投资一个城市的未来。最近有一个有趣也有道理的说法,如果把全国的各个城市比着一个个独立的公司,那么,房子就是城市的股票。我们看好一家公司,就会购买他发行的股票,这个时候,我们对这个公司的未来是长期看好的。同理,我们购买一个城市的房产,也是因为我们相信这个城市未来更有大发展。
那么,城市之间的优劣如何体现呢?很简单的一个指标,居民的人均收入水平。人均收入又是有什么决定的呢?人均GDP水平,大家可以比较看看,国内的房价水平是不是和城市之间的GDP水平高度吻合,这里我就不再罗列数据了。
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有人就会问了,那么有些城市经济发展不怎么样,人均收入也不算高,可房价却已经远远高于收入水平,这就涉及到一个关键词——估值。估值是什么?估值是指评定一项资产当时价值的过程。 这个评价的过程有很多方法,当然也有很多主观因素,腾讯从2004年到2018年,收入上涨的100倍,估值上涨了500倍,也就是说,资产的估值长期来看,是和企业的基本面是一致的,但上涨水平去时高时低,不完全一致,又有一个有趣的比喻:主人和宠物的关系,宠物有时会跑到主人前面,有时呢会拉在后面,他们之间最大的差距在于主人手里的绳子的长度,可最后你会发现,真正决定狗狗是爬坡(上涨),还是下坡(下跌)的,不是手里的绳子长度,而是主人的方向和速度。
我们回头想想,房价和城市未来之间的关系是不是也是这样呢?真正决房价的,不是成本,不是需求,而只是这个城市未来。
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