楼市政策大调整，2018国内房产市场再起波澜去年“930”楼市调控新政中

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去年“930”楼市调控新政中，北京推出了“限房价、竞地价”的土地出让方式，这种政策之下开发出来的房子，被俗称为“限竞房”。但限房价项目的销售办法何时出台？哪些人可以购买？

答案来了。

未来：“限价房”将从本质上分成两类

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5月7日晚上，北京出台了楼市调控的新政策，发布的《关于加强限房价项目销售管理的通知》公开征求意见中，包含了“限竞房”怎么卖、卖给谁。

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征求意见中拟规定——

限房价项目的限售价与周边市场价格评估价价差比低于15%，将直接作为商品房，由开发商自行销售；

如果限房价项目的限售价与周边市场价格评估价价差比不低于15%，将收购转化为共有产权住房，具备共有产权住房购房资格的家庭均可申购。

至于评估价，则由北京市两个国有背景的部门或公司联合制定，参考依据是周边市场价格。

简单而言，未来“限价房”将从本质上分成两类，一类视为商品房，但有一定的交易限制；另一类则划入共有产权房，交易和产权都将有所限制。

买卖：根据房价涨幅区别对待

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我们先来看看一下北京住建委文件的几个核心问题究竟是怎么表述的。

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限价房上市，要和评估价结合来卖合

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来卖

限价房是2016年楼市大调控的时候，政府拍卖推出的一批“限地价、限房价”地块。在当时土地拍卖的时候，就已经规划锁定了未来可以销售的最高房价。目的是为了抑制房价过快上涨。

今天，这批限价房要上市了。怎么卖？这个问题很现实，很纠结。因为很多限价房，2年前就锁定的房价，今天很可能已经偏低到足以造成被爆抢。

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举个例子——

两年前广州一项目，土地拍卖的时候，政府给出的最高限价是每平米3.06万元。当时，可能很多人会认为这个房价定的太高了。但今天，3.06万感觉一定会被爆抢。

怎么办？北京住建委肯定也遭遇了类似的问题。他们给出的答案是：最高限价和评估价要结合一起来参考评估，最终确定销售方式。

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限售价和评估价价差，15%是临界线合

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来卖

细则是这样的：对于每一个即将上市的限价房项目，北京市住建委都会和市保障房集团一起参考周边项目价格，给出一个最终的评估价。那当初设定的最高限价除以今天的评估价，85%比值就是一个分界线。

在85%以上的，按最初设定的限价房价格正常销售，前提是销售出去的新房，购房者必须锁定5年，才可以二手房再次交易。如果是85%以下比例，那就由市保障房集团收购这个项目，作为共有产权住房。然后在出售，购房者得到一部分比例的产权，但更多产权归市保障房中心代持。

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举个例子——

假设一个限价房项目，当初土地拍卖的时候已经设定最高可销售单价是每平米5万元，现在周边同类产品市场评估价已经是5.5万元。那么，5万元除以5.5万元，比值是90.1%。这个比值是高于85%的。说明这个限价房，和今天房价相比，实际涨幅不算太大。那么这个项目就可以按照商品房来销售。但是，毕竟这个项目还是比市场价便宜了每平米5000元，为了防止过度炒作，购房者买房后，必须至少持有5年，才可以在二手房放盘交易。

假设这个限价房项目，当初设定是每平米最高5万元，但今天周边同类产品市场评估价已经是7万元了。那么，5万元除以7万元，比值就是71.4%。这已经明显低于85%了。这说明土地从拍卖之日起，到今天新房上市，这个区域的房价已经非常迅猛的上涨了接近30%。房价涨幅已经很大了。如果不加以限制购买，那么买到房的人就赚大发了。

所以，这个限价房全部由市保障房集团收购，转为共有产权住房。然后再上市销售。那么，这个时候购房者买房就只能得到这套房子28.6%的产权了，剩余71.4%的产权归市保障房集团代持。

影响：大幅压缩限价房的牟利空间

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对购房者的影响

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对于申请共有产权房的家庭而言，多以无房或收入偏低家庭为主，对于有一定收入又无房，想要一步到位置业的家庭，在梯队中也是靠前的。制度上更多的是优先保障无房家庭，对于无房的和需要改善的但又符合条件的家庭也给予一定的考虑。

对楼市的影响

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有人提出，85%比值的规定，是否意味着政府认为将来房价还会继续上涨，从而会造成限房价项目与周边商品房的价差？

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谈到对楼市的影响，业内人士认为，政策落地后，经由政府收购的共有产权房，大大压缩了限价房的牟利空间。也将打压很多购房者“买到就是赚到”的“非住”动机。使得限房价项目真正回归“房住不炒”的目的。

共有产权房可流转，但投资属性非常弱，未来通过共有产权小户型作为跳板，获得升值的概率已经非常低。

楼市专家怎么看？

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首都经贸大学土地资源与房地产系主任赵秀池：

该《通知》增加了共有产权房的供给，有利于落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，使置业者有更多的获得感……对于房企而言，房价倒挂比例超过15%由政府收购，10个月付清房款，加速了资金回笼速度。房价倒挂比例低于15%，仍然为商品房，5年不许上市，减少了住房的流动性，将最大限度的打击炒房行为，让住房回归居住功能。

值得注意的是，征求意见稿中，并没有提及限价房项目中房企自持部分将何去何从，没给出具体执行细则，此外，对于限价房转化为共有产权房后涉及的产权归属问题也有待明确。

自媒体人“大山老师：

北京限价房依然坚持商品房化的道路，这其实也代表着北京市政府的矛盾心态：一个方面又想控制房价，预防首都房价失控，而另外一个方面随着近期土地的不断流标，财政压力隐患凸显。

财经专栏作家齐俊杰：

在此次楼市大调控中，北京的表现一直是全国的风向标，而北京的二手房价格相比于去年的高点也已经下跌了10-15%，某些地方甚至下跌20%，效果还是比较明显的，今年将是大量保障房入市的一年，只要调控力度不放松，相信北京的楼市会进一步降温，而且降温可能会比去年更加明显。但这仅限于北京，在调控并不坚决的广大二三线地区，甚至出现大量摇号买房的地区，楼市调控并不乐观。

地产自媒体“好评语差评”：

限价房转性为共有产权房，可以预期的直接后果、也是最严重的后果，就是向市场上抛出了一个明确无误的信号：纯商品房供应减少，房价上涨。

同时还表示，假如限价房变形为共有产权房，大概率会发生一个可以预期的后果：开发商为了保证自己的利润率，肯定会在各种环节上进行成本的节约，并且降低房屋开发的投入与质量，也就是说，付出的房价差不多，而我们将不得不因此收到一个档次更低、配置更小的共有产权性质的房子。

这不是推论，这是已经发生的现实