办公房与住宅，投资哪个靠谱? 粉丝咨询:杨老师您好

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粉丝咨询:

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杨老师您好，我是您的铁粉。本人无房在京有首套资格，因为经营公司在三里屯soho租办公室，300平月租7万，自己住天鹅湾月租1万。公司利润年500万上下，18年底前可以回款1000万左右，想用这笔资金去配置资产。一方面考虑是购买写字楼自用以减少租金成本，或者未来出租有稳定回报。但写字楼必须全款不能分期，所以1000万预算内没有太心仪的选择。另外因为自己也有在京购置自住房的想法，害怕买了写字楼可能就会错过明年房市低迷抓住上车的好机会，担心政策松绑后房价大幅回升。但是如果购置住宅，虽然可以以首套资格贷款分期，在预算内买到心仪的房产，但是分期的月供加上办公室的租金，不免感觉压力太大，现金流会力不从心。所以非常纠结写字楼和自住房到底应该如何选择，哪个先为入手?另外如果从投资的角度看，到底是写字楼的稳健租金收益可观还是住宅在政策松绑后的房价回升增值，二者哪个更具有投资价值，感谢杨老师!

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从升值性上看，进入本世纪以来，也即98年房改之后，多数城市的住宅价格涨幅都大于办公楼，一线城市更是如此。

这是历史规律，如果没有大的制度变革，则未来十年，这一规律还会沿续下去。

从逻辑分析:1?办公楼的税费，包括持有成本，明显高于住宅，投资性偏弱。

2?从需求端看，我国是有中国特色的社会主义市场经济，国企比重较大，而很多国企自己有地、或自己买地建楼自用，导致整个经济生活中，租房办公的需求不够多。

3、从供应端，除了国企在历史上享有划拨用地之外，还有很多商住楼，被用于办公，甚至纯住宅楼中也被人用于办公。另外，很多地方政府为了招商引资，喜欢在城市规划与土地定性中，过多的配置办公用地，以致于在很多城市，近些年办公楼供大于求，租金与价格涨速偏慢。

当前，如果摆在你面前的，只能二选一，我建议2018年考虑住宅:1?升值性强;2?自住需求;3?北京房票是稀缺资源，而写字楼并不限购。

一般而言，对于老板来说，租房办公正常，而租房生活，就不太正常。

有些老板事业心特别强，事业优先，生活靠后要，也可以理解。如果这样的老板是在一个住宅升值弱的三四线城市，这也没什么好可遗撼的，但在房票稀缺、房子升性很强的北京，买办公楼而租房住，经济效益可就不咋样了。

办公楼的租金收益率高过住宅，根本原因在于办公楼的价格涨幅小于住宅，而不是住宅的租金低于办公楼。

所以，衡量办公楼与住宅的投资价值，要综合考虑升值性与租金收益。

2018年先购住宅，其后几年，视资金量变化，再考虑买办公楼自用。