从章丘5村冻结看县城房价过万!济南楼市不相信眼泪…… 现在讨论房价涨跌已经没有了任何意义

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现在讨论房价涨跌已经没有了任何意义，有时候只是我们一厢情愿罢了，大的思路已经写好。如今的楼市情形错综复杂，但如果你看清楚主要矛盾，抓住牛鼻子，就会豁然开朗。

2015年-2016年去库存的主战场是二线，2017年之后今年进一步下沉到三四线。

NO. 1|壹

章丘又有5个村冻结

济南市房屋征收网近日又公布一批冻结名单:前斜村旧村改造项目、后斜村旧村改造项目、小义田村旧村改造、曹庄村刘官庄和前枣园旧村改造项目，这五个冻结项目所在地皆属于章丘枣园街道。

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为什么说章丘又有5个村冻结?主要是因为，从去年到今年以来，章丘已经有不少城中村旧改，也有很多村冻结。根据之前媒体报道，2018年章丘棚改旧改涉及明水、双山、圣井、埠村、枣园5个镇街，30个村庄，涉及约17149户，拆迁面积约 375万平方米。

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关于济南棚改的问题，内参曾多次撰文分析过。至于章丘棚改，以及章丘房价的走势，应当着眼于全国范围三四线城市的现状来看。

NO. 2|贰

棚改、去库存、地方债

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为啥要棚改?让大家住上房子，迈入小康是目的，棚改去库存，进而缓解地方政府债务也是原因之一。

不光济南章丘，全款范围内，去库存的背景是三四五线楼市供远大于求，按道理来说应该降价，但基于越降价，越没人购房，因此，中国去库存战略是这样的实施的:人为制造需求。

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为了去三四线库存，2005年首次提出棚改政策:

棚改的地方不分配回迁房，只给钱或者房票。没了房子的棚户改造区的人们拿到房票，横冲直撞杀入房地产市场，因为购买需求的骤增，房价闻声而涨。

数据显示，2017年全国棚改户数为515万套，涉及20个省份的三四线城市。按照PSL支持棚户改造的贷款余额计算，平均每户补偿到50万元。而以平均数来看，每个省份棚改三四线城市为10个，相当于每个城市2.6万套，每套50万，杀入该三四线城市房地产市场的钱就到了130亿。房价怎么可能不飙上去呢?

看到这里，你会明白棚改政策助涨三四五线城市房价的目的在哪里?意在为地方债务解压。

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当房价上涨，活跃的楼市成交会为当地政府带来大量的交易税收。更主要的是，楼市成交火热后，当地的地价暴涨，可为当地政府带来巨量的卖地收入，因此地方债务压力便可缓一缓了。

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前段时间，内参注意到这样一套新闻:发改委、财政部联合发布了《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，要求严防外债风险和地方债务风险。

联想到从今年年初一直在推送的政府、国企去杠杆，内参在之前文章也曾提到过，如果政府、企业都在去杠杆，那就一定要有人加杠杆，毕竟经济还是要发展。

债务不会凭空消失。去库存从二线推动到三四线的过程，也就是房价涨起来的路线，也就是地方债逐渐转移的过程。

NO. 3|叁

全国200个县城房价超9000元

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正是在去库存这样的背景下，三四线城市房价一路上涨。

据最新统计调查数据显示:1-4月，全国新建商品房销售均价8585元/平方米，同比上涨8.7%;其中，全国200个县城新建商品房销售均价超9000元/平方米。

房价突破万元的城市也已经超过60个，这其中有近1/3是三四线城市。

和房价上涨一致的是，三线城市的土地市场也十分激烈。一线房企纷纷下沉到三四线城市拿地，楼面价不断刷出新高度。

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房企对于市场的研判，要超过平常人，三四线城市有没有风险，长期看是有的，但短期看，特别是棚改轰轰烈烈的情况下，三四线楼市从另外一个角度看，是房企掘金的好地方。

毕竟现在多数房企都是快周转

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类型的，下沉到三四线城市的房企基本都是以快速周转著称

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，对于他们，三四线短期内棚改造就的市场，正是他们掘金的好地方。至于未来的风险，房子都卖了，对于他们而言已经没有风险了。

那又是谁承接了风险和债务?不言自明。

NO. 4|肆

刚需自住买房何必等待

还有人在等济南楼市下跌的时候再买房，内参个人觉得并不现实。短时间内，没有真正意义上的下跌，有条件有能力购房的刚需，等待没有任何意义，因为等待不仅不能为你省钱，反而会让你付出能多的成本。

对于投资，内参从去年年底就提醒大家要以现金为王。至少2018年到现在，济南楼市没有太多投资机会，但随着6份之后，市场对资金的需求会越来越重，钱紧的开发商和平淡的济南楼市，只要你还有子弹，你会发现更多机会。

从2017年底到2018年的现在，内参在济南楼市参考的知识星球里，一直建议大家借助棚改，赶紧置换或者利用高位套现，手握粮票，当市场出现机会的时候，你才能及时准确地把握住，而不是望洋兴叹。

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最后给自己打个广告，

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内参开通了自己的知识星球。

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