2018年楼市冰火两重天，开发商在干什么？现在深圳的楼市有多热

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现在深圳的楼市有多热，买房有多难，先看看开发商开的条件。

5月26日，招商地产公布了“双玺花园”第三期的销售方案中两条重要规则：

1、购房者要缴纳500万元的诚意金。

2、在深圳首次实施“政府监督下的抽签选房”。

另：如果你不是全款购房，还要符合申请贷款的条件。

在深圳买房，你得够土豪，够运气，够资格！，有媒体称“双玺花园”为“史上最疯狂购房”，怕的就是这是最后的疯狂！

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深圳市中心能看海的房子必贵，关键是该房的销售价格还比当地的二手房低！买到就是赚到，想抢到得看命...

别以为这是中国楼市繁荣的征兆，恰恰相反，这是楼市变冷的开始。

据报道，近来在北京、成都、杭州等城市的土地拍卖中多次出现流拍，其中仅北京就有6起流拍发生。

你可能说“不对”！财政部公布的1到4月“中国有土地使用权出让收入”达到了1.8万亿元，同比增长四成，这是说明开发商拿地积极吗？

不是，同比增长4成的是成交金额，而不是成交面积。因为过去一年三四线城市都涨了，于是成交金额涨了，但可开发的土地减少了。

国家统计局公布的1到4月开发商购置的土地面积增长情况，同比下降了2.1%：

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比拿地的断崖式下跌更要命的是开发商的资金问题，下面是1到4月开发商“到位资金增速”，也在明显回落中...

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增量减少了，存量呢？也在持续降低中...

截止2018年4月末，纳入监测的100个城市的“新建商品住宅”库存规模回落到了六年前的水平，整体“消化周期”为10.3个月。而按照住建部的规定，“消化周期”低于12个月的城市，都应该增加供应土地。

最恐怖的是湖南韶山市住宅只够卖1.1个月了!

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开发商没动力，库存也清理得差不多了，中央该出手了吧！比如放宽价格、限购什么的，不仅没有，而且压力可能更大...

2018年的经济处于什么周期？看上去很像是2014年的衰退前夜。

在经历了2013年的经济过热之后，从2013年的钱荒开始，房地产和财政同步紧缩，到2014年开始降准降息了，步入一轮小幅的宽松，而当时全球的量化宽松也在继续。

而今年，全球步入加息周期中，央行在货币政策基调依旧是稳健中性，还有加息的意思。

今年就是金融紧缩、财政紧缩、地产紧缩...

站在2018这个时点，未来的经济似乎逃不出2014年的大方向，但是节奏会有所区别，结果很可能是拉长版的2014。

进入2018之后，一线的房价其实已经开始调整，接下来二三线也有压力。现在处于地产政策紧缩的中期，房贷利率还在上浮。接下来等经济下行到一定幅度的时候，货币和地产政策可能会有对冲性的放松，但可能不会出现2015-17年那样的暴涨。

根本原因是房地产的基本面已经发生了质变：

1、人口拐点。2012年之后，人口老龄化加剧，刚性需求趋势性下行。

2、政策拐点。未来不会有大宽松，稳健中性，房住不炒。

3、市场拐点，人均住房已经达到1套，增量市场到存量市场是必然趋势。

当三大拐点都来的时候，开发商在干什么呢？在海外继续建房！

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去年，国内知名房企——富力地产集团总投资多达7亿美元的首个金边项目奠基。

为什么选柬埔寨金边？看看柬埔寨的需求。

柬埔寨国务秘书潘速坡表示，随着金边市建筑领域发展的同时，促进了城市人口增长。他说，2014年，金边市人口达450万，占全国总人口27.1%，预计2030年城市人口将增到792万人，占全国总人口（估计有1800万人）的44%。

根据此数据可以表明，金边市未来的15年（从2015年到2030年）里，金边市的住房需要量多达80万间，而平均每年的需求量约5万间。而截至2018年底，整个金边的公寓不到2万间。有大量的新建和房产升级的需求。

从人口结构和收入来看，柬埔寨的全国60%的人口在30岁以下，而且从2014年开始柬埔寨家庭的年收入已经超过1000美金，而中国也是在这一收入水平是开始购买房产。

也就是说，柬埔寨房地产的大牛市才开始而已...

从政策看，柬埔寨国务秘书潘速坡表示：柬埔寨今年的经济将保持7%的年增长率，而建筑业正是带动国家经济迅速增长的最重要支柱产业之一，我们非常支持富力华庭项目。

世通海外总结：

在国内，房地产是全面遇冷。三大拐点改变了国内买房的底层逻辑。

而在柬埔寨金边，人口年轻、政策支持、产业刚刚兴起、国内开发商在没有限制的情况下发挥自己的能力建房。机会在海外，你准备好了吗？