房价？这么说你懂了吧！首先请大家理解一个前提

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首先请大家理解一个前提，不要把单独的商品房看做一个个体，而要将整个市场的房子看做一系列信贷资产标的。也可以说单独的房子就是一条条小小的现金流而非资金池。

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那么，正常情况下国内房地产开发的资金运转过程大致如下：

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如果将资金看做以地产商

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为中心运转，蓝色箭头为资金流出，橘色为流入。

银行

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和购房人

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实际是单独的借贷关系（住房抵押），画图时为了方便理解我也标出来了。

如果按国外评级的方法，将商品房看做有价证券。销售情况良好的情况下，资金流

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正常。可以获得较高的评级（比如一线城市或各城市繁华地段的房子）。

但如若出现滞销，这些房子就变成了烫手的山芋，在开发商手中的价值便会降低。从而难以及时兑付银行等机构发放的的贷款或自己发行的债券。致使评级可能根据实际情况出现不同程度的降低（去库存之前三四线城市或偏远地区的新建商品房）。

但有办法，政府通过货币化棚户区改造，将货币投放到市场，百姓在以现有住房交换到现金后用于购买新房。

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此刻，房子的金融属性得到最大化表现。于是水涨船高，房价上升的同时去库存政策得到有力贯彻实施。同时，因为价格的上涨预期，原本滞销的房子，资产评级被极大提高，于是出现排队抢购等现象，形成正反馈。

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而这个评级，是谁赋予的呢？

至此，如本文题目所说，房地产市场完成了一桩极其宏大的交易：将市场上参差不齐的商品房堆砌在一起，做成一个混合型CDO，然后卖给广大购房者。结合国内没有个人破产的情况，漂亮地化解了一系列金融风险。

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综上所述，今天国内的房子（尤其是去库存任务重的城市）和当年美国CDO产品的共同之处：

价格高位锁定，不能降价卖。

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降价就改变了市场预期，买涨不买跌。

政府，银行（和开发商）联手通过舆论保护价格。

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不同之处在于：

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待资金涌入后，地方政府采取了冻结交易的手段，锁定了价格

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。

不知道各位发现没有，现如今各地的政策有一个共同点：前期用极其宽松的政策招引人才，可以理解为变相打开限购，价格会有一个快速拉升。过一段时间政策主动或被动收紧，进入的资金被锁死，开始严厉调控。

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用和朋友交流时的一句话来描述，就是“来了就给你捂里头”。