深耕三四线城市中梁地产谋划赴港IPO 据消息人士透露

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据消息人士透露，今年5月初，上海中梁地产集团有限公司（以下简称“中梁地产”）启动赴港IPO计划，原本预计在今年8月30日提交申请，如果加审则延迟到9月30日。进程顺利的话，到今年12月底便能聆讯，预计明年1月便能正式挂牌上市。

近年来，中梁地产开始进一步布局三四线城市进行扩张，大举扩张的背后则是企业对资金的压力极大，因此上市融资成为中梁的迫切需要。根据上述人士的透露，中梁IPO地产IPO正处于关键的时间点上，但是其IPO负责人罗俊爆出离职给中梁地产IPO增加了几分不确定性。

中国资本观察发送采访函到中梁地产邮箱询问其IPO事宜，截至采访人员发稿前并未收到回复。

销售业绩与拿地数量“双丰收”

公司良好的经营与运转无疑会给IPO增加砝码。近几年来，在布局三四线城市和高周转战略下，中梁地产不论是拿地情况还是销售业绩都大幅度增加。

从近三年拿地情况来看，2015年，中梁地产共取得21宗地块，拿地金额达到93亿元，布局了宁波、丽水、金华和台州等地。2016年，中梁地产开始向长三角辐射范围内的三、四线城市扩张，进入了徐州、芜湖、赣州等地，共耗资246亿元拿下了68块土地。2017年仅4月和5月，中梁地产便以50多亿在江苏和浙江两省拿下12宗土地，同时进一步向内陆扩张，进入豪州、景德镇、九江等地。2018年伊始，中梁地产就陆续在湖北、山西、甘肃、广东、贵州、内蒙古等地布局。

从近三年的销售业绩来看，2015年中梁地产的销售额为168亿元，2016年为336.8亿元。2017年中梁以757.9亿元的出色成绩位居行业销售榜单第25位，同比增长近125%，在500亿元以上规模房企中同比增幅第一。这也是继2016年以来，中梁销售业绩连续两年翻倍增长。根据克而瑞2017年房企销售额榜单，2017年中梁以757.9亿元的销售额位列全国房企第25名。至此，中梁地产也成为了房企前30榜单中唯一一家未上市房企。

据了解，中梁地产在内部提出了2021年实现3000亿元的新目标，为此中梁地产也在朝着目标奋力前进。中梁地产官网显示，2018年1月中梁地产实现销售金额115亿元，单月完成2017年一季度的销量。一季度中梁地产更是实现销售额310.1亿元，新增土地货值591.3亿元。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国资本观察表示，2018年，中梁地产是要冲千亿的，现在从一到四月份的业绩来看，像中梁地产这样的房企压力非常大。因为现在融资非常地紧张，销售端又各种限制，预售审批发放又很严格，所以对它来讲，就必须要加快上市的步伐。因为融资涉及到拿地投资提供货值，所以只有获得融资突破，才能让融资助力销售。

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上市香饽饽

中梁地产起家于温州，2016年总部搬迁至上海，完成了中梁由区域性房企向全国性房企的转变，同时布局三四线城市进行不断扩张，大举扩张免不了对资金的渴求。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，现在制约房地产开发商的最主要问题就是融资，因为融资渠道全面收紧了。不管是拿地、运营还是销售，开发商自身都可以掌控，但是融资很难控制。所以中梁地产现在最大的问题就是融资，中梁地产由几百亿上冲千亿必须要在融资上有突破。现在开发商都想上市，上市后有利于海外发债，银行间的融资等。除了传统的银行信贷以外，现在提倡资本市场多元化融资，这是降杠杆的主要渠道。

此前据媒体爆料，中梁地产买地资金大部分依托于信托，这种资金成本不仅较高，而且大部分信托计划都是以中梁地产董事长杨剑作为连带责任担保。其实，除了信托，中梁近年来也在不断寻求其他融资方式，逐步通过发行公司债、银行信贷等方式进行融资。

信托方面，2017年，中梁地产联合四川信托、安信信托、中信信托发布多个信托计划。2018年3月，中梁地产与五矿国际信托签署了2018年首个战略级金融机构总对总协议，又接连与华融国际信托、万向信托、陕西省国际信托、万联证券等多家非银行金融机构达成战略合作关系。

公司债方面，2016年6月，中梁地产首次公开发行公司债券，募集资金达13.5亿元人民币，为期5年，票面利率6.8%，信用级别为AA级。

信贷方面，截至2018年3月，中梁地产逐渐搭建了五大国有银行和八大股份制商业银行授信体系，并与九江银行、徽商银行和厦门银行等地方性商业银行合作。逐渐打开多层次融资渠道，为企业的快速发展提供了有力的资金支持。

为实现规模的快速增长，高周转成为中梁地产的重要战略。中梁地产提出了“4个月首期开盘，5个月现金流回正，6个月资金回笼再投资”的“456”高周转模式，以获取充足的土地储备。

另一方面，针对续期项目，中梁推进“321”模式，确保首期开盘至续期供货的间隔时间，冲刺1个月、常态2个月、红线3个月。事实上，这种“快进快出、小步快跑、低开高走”的运营模式，的确让中梁地产实现了快速成长。

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深耕三四线战略

目前来看，中梁地产坚持“深耕三四线”的策略，广泛布局此类市场并通过深耕来形成规模效应。中梁地产北区域公司董事长顾继伟曾公开表示，一线城市竞争过于激烈，在与国企和央企的抢地大战中，中小型房企并不具备优势，三四线城市同样有市场机会。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国资本观察表示，现在各个房企都在强调高周转和区域战略。事实上每个房企都有市场机会，具体要看其产品定位，周转速度，成本控制等，这些因素都有可挖掘的空间。

目前，在业内预测的2018最具潜力的20座三四线城市中，中梁已抢先进驻无锡、常州、温州、嘉兴、芜湖等十余座城市。

然而，快速扩张的背后也存在许多隐患。此前，据中国经营报报道，2017年底，中梁地产“信阳地王”项目现场发生一起安全事故。事故发生后，中梁地产无证施工、监管缺失等生产问题也遭曝光。除了信阳地王项目，2017年8月，中梁地产在六安拿地前曾因需履行375.48万元被浙江省鹿城区人民法院发布为“失信被执行人”。因此，中梁想要顺利上市，在追求拿地数量的同时，或许还需要保障质量。

无论从发展势头还是用企业战略来看，中梁地产的IPO之路走得都很顺利。但是中梁地产负责IPO事项的CFO罗俊已离职或许将为其IPO进程蒙上一层阴影。据悉，罗俊加入中梁地产时，中梁地产正在开启快速扩张步伐。罗俊主要负责帮助中梁地产挖掘融资渠道，开辟新的融资平台，在制定IPO计划后，罗俊主要负责筹备上市工作。但罗俊在中梁地产的任期仅为4个月。历史总是惊人的相似，游德锋在罗俊之前担任中梁地产的CFO，任期也仅为4个月。

中国豪宅研究院院长朱晓红对中国资本观察表示，中梁地产计划lPO在香港上市，是企业正常的发展需要。符合不符合条件，能不能一举成功都很难说。我们不主张过度解读，给予过低的评价或过高的期望都会误导受众。但从发展势头看，中梁地产还是呈奋发向上之势。

作者：葛晓璇

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