房价跌了吗?大数据分析告诉你! 一眨眼

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一眨眼，上半年就这么过去了，神不知鬼不觉，又老了半岁~~~

年初，观观曾夜观星象，掐指算出今年上海楼市是个小年，抱着短空长多的心态，静静地观察着上海二手市场。

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半年以来，走势基本符合预期，上海二手房成交量同比去年明显下行。楼市越是低迷，观观越是兴奋，因为抄底的机会又要来了啊!小腿也算勤快，跑遍了大半个上海，踩盘将近100套。交流下来，房东们心态都很好，虽然知道行情一般，但也没有打算要降价的意思。

另一边，观观的小手和大头也没停下来(别想歪~)。这年头人人都玩大数据，观观既懂楼市，又懂IT，迷之自信环绕全身，上半年花费了大量时间，采集了海量二手房数据，今天来给大家讲一讲。

说实在的，现在分析楼市宏观走势的文章很多，但是真正能细化到具体细分市场结构的文章，真不多。既然没人能告诉我，那就自己弄。

我们就开始吧。

总体稳中微跌

全上海有2.6万个小区，800万套二手房(很重要的数字，请你们默默记下)，观观采集了有充分挂牌(20套及以上)的小区，共计1069个，3.6万套房源。对每个小区取单价中位数，就是小区内最主力挂牌的那套单价，舍弃了容易受到过高或过低挂牌的单价平均数。然后观观把6月底的和3月底的价格进行环比，环比数据较为敏感，更能反映市场走势。

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从总体情况来看，1069个小区中，有394个小区环比上涨，427个小区下跌了，248个小区持平。从小区下跌个数来看，价格下跌的小区略占上风，显示市场结构总体处于下行初期阶段。已有不少小区已开始下调挂牌价，但二手市场是复杂的，背后有几十万个脑袋在决策，也有相当于一部分房东看好市场，提高了挂牌价。

这个不要紧，我们只要看数据大方向是开始下跌即可，真正买的时候，弱水三千只取一瓢。对伐。

涨跌幅其实很小

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仔细查看各小区的涨跌幅，其实会发现各个小区涨跌波动很小，小区整体跌幅超过5%的只有25个小区，绝大部分小区涨跌幅都在3%左右，说明上下家很僵持。大家慢慢耗着吧。

刚需盘没怎么跌

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我们按照总价段把房源分成:刚需(400万以下)、刚改(400万到800万)、改善(800万到1200万)、享受(1200万以上)。

可以看出，刚需房源下跌其实很少，只有7%的刚需房源下跌了，就是说100套里你只能碰到7套房源下跌!1200万以上的享受型房源降价的较多，达到13%多。这很正常，因为购买力的总价限制，刚需楼盘作为需求最旺盛的标的资产，每一轮都是涨多跌少的。总价越高，流动性越差，折让的机会也多。

微观层面其实有机会

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1069个小区里，有941个小区出现小面积的降价房源，小区出现降价房源，但不多，只占到小区整体房源的不到30%。有103个小区出现了大面积降价房源，小区内出现了30%以上的房源降价情况。虽然大部分房东还是很强硬，但是每个小区里总有那么几个心态不太好的房东...同志们的机会就在这里面。

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有238个小区出现有房源下跌超过10%，笋盘机会已经出现!

郊区和北上海跌的较多

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从各区下跌房源占比来看，宝山、嘉定、闵行、松江下跌房源较多，超过了全市的平均比例。这里面有两方面原因，一个是去年北上海受闸北并入静安影响，涨幅实在凶猛，今年有所回调也正常;另一方面，偏远郊区波动大，总是在每一轮下跌时率先领跌。

青浦跌的少，是因为有大虹桥规划利好的支撑。我前一阵去徐泾踩盘，发现房东们都很牛逼，别说降价，不涨价就不错了，还有传说中成立虹桥新区的段子，都成了涨价的预期...

最后是干货

最后会给出所有1069个小区房价观察。图表中绿色代表小区单价环比3月末下跌，红色代表单价环比上涨，黄色底纹是出现大面积(30%以上)降价房源的小区，值得关注。另外给出带看次数、跌价10%以上的套数(重点看)、跌价套数、二季度成交数等数据。

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