房住不炒的年代商铺的价值正在回归? 俗话说"一铺养三代"。很多

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俗话说"一铺养三代"。很多人热衷于投资商铺，商铺的保值和增值功能也一直被广泛认可。存钱买个商铺当"摇钱树"，在家坐收房租、坐等回本，简直就是人生赢家。而在繁华地带租一间商铺，做点小生意，亦是不少人的生存和赚钱之道。但是随着网络电商的异军突起，市场竞争过于激烈等多方面原因，这样的传统方式不断受到挑战，一铺养三代，也慢慢变成了三代养一铺。

但是，潮流总是光速切换。电商也在转型"新零售"，进军线下业务，给原本一潭死水的商铺带来了一丝涟漪。近年来，城市经济迅速发展，版图扩大，人口激增，新楼盘批量入市，互联网新工具，带动了社区体量增加、形式丰富、业态变化。作为连接居民消费的"最后一公里"，社区商业开始越来越受追捧。

笔者挑了郑州4个小区的底商，通过以点带面、以小见大，探讨一下现在商铺的投资价值。

曼哈顿广场

其实，作为一个知名商圈，曼哈顿的商业如今的江湖地位早已不能用社区底商来简单概括，毕竟这里地段优越，人流量众多。但商业万变不离其宗，不管曼哈顿如何繁华，它都是城中村改造项目，本质还是社区商业，服务于燕庄附近的上万人口。

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曼哈顿商业广场拥挤的车流

曼哈顿广场位于金水路和未来路交叉口，由升龙集团开发，拥有写字楼、住宅、公寓、商业等多个业态，最热闹的莫过于琳琅满目的店铺。苹果、宝视达、利郎、国美电器等知名品牌，星罗棋布，诉说着这里的繁华。

一般来讲，餐饮、超市百货、服务配套、教育培训、休闲娱乐、房产中介是社区商业的基础业态。其中，超市百货、餐饮和服务配套是社区商业的核心业态。

但在曼哈顿，就显得同质化了许多。临街商铺除了赛博数码港、国美电器，一眼望去，几乎都是餐饮，大则如巴奴这种自带流量的网红店，小则只有几平方的特色小吃，可谓应有尽有。商业街内，则都主打女人特色，女装店、美甲店，没有高端品牌，甚至都算不上品牌。

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曼哈顿流量大亨巴奴

朱师傅是曼哈顿一家面馆的老板，自从曼哈顿广场开业以来就进驻这里，可谓见证了曼哈顿的新陈代谢。据他介绍，曼哈顿虽然人流量多，但缺乏规划，给人一种混杂的感觉，难走高端路线。这里有餐饮店上百家，但几乎都做不长，隔一段就要关门一批，每年关门的餐饮店达数十家。"关了开，开了关，除了几家大店，我这家算是经营的最久的，都是饭店，自然竞争压力大，没有点独门手艺和客户积累，不好生存。"

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新入驻正在装修的店家

虽然靠人流量挣钱，但朱师傅并不喜欢这样的环境。"我的家也在这楼上，太嘈杂，油烟重，不适合居住，都是商铺，把小区门挤得非常小，一般人都找不到从哪进入小区。"

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曼哈顿小区单元门

既然是商铺，就得考虑租金、投资回报率。

目前，曼哈顿广场的商铺租金根据位置，价格不等。其一楼商铺，部分价格为3-4元/㎡/天，也就是90-120元/平/月，部分位置好的商铺能租到150元/平/月左右。

朱师傅的面馆面积49平，现在售价2.8万/平，租金135元/平/月，由此可以推出，该店铺的租售比为1:207，低于国际惯例的1:200，说明该区域商铺适合出租，不太适合投资。还可以推算出该商铺年投资回报率为5.78%，可以看出该商铺经营状况良好，投资潜力尚可。

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作为对比，曼哈顿广场住宅的价格为18000元/平，而在曼哈顿，租一套两室一厅68平的住宅住宅需要2800元。这样我们可以得出，该小区住宅的租售比为1:437。根据租售比我们可以看出，该区域的商铺的投资价值要远远高于住宅。

圣菲城

作为金水区较为知名的住宅小区，圣菲城也曾阔过。这个与东风渠滨河公园平行的滨河住宅，由河南老牌房企--太极置业开发。虽然小区年代较早(2006年)，但二手房价格不低，均价在22000元-26000元之间。

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圣菲城楼下的小超市

圣菲城项目程带状分布，地形狭长，沿路而建，自然有不少沿街商铺。这些临街商铺也是满足圣菲城及附近小区日常生活的主要场所。

和曼哈顿广场新陈代谢较快不同，这里的商铺相对较稳定。仅有的几家餐饮店均开了两年以上，虽然味道很一般。当然，在这里最稳定、最持久的店铺是小超市和理发店。其中的一家超市，已经在这里经营了8年。

究其原因，大概是这里的门店差异化做的比较好。餐饮、超市百货、服务配套、教育培训、休闲娱乐、房产中介等基本业态都有，且数量、分布均匀，没有一店独大的现象。

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圣菲城沿街商铺

但是，这里的商业也有很大的问题。比如缺乏休闲娱乐场所;没有银行网点，取钱要跑到北环和文化路;离瀚海北金、家乐福等大型商超距离较近，服装店、专卖店没有布局，且超市种类不多。

以圣菲城楼下超市为例，25平，租金160元/平/月，售价70万，2.8万元/平。由此可以推算出该商铺租售比为1:175，高于1:200，投资回报率为6.86%，投资回报率较为可观，适合投资。

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目前圣菲城的住宅价格在22000元之间，和商铺相差不大，一套两室两厅100平的房子月租为3300元。由此我们可以算出，圣菲城住宅的租售比为1:666，价值远低于商铺。

永威东棠和龙腾盛世

之所以把这两个小区放到一块来讲，是因为这两个小区相邻而居，且社区商铺互为补充。

如果不是亲身到永威东棠转了转，笔者都不敢相信，一个四面环街的偌大小区，底商居然没有饭店，是的，没有饭店!唯一能和餐饮扯上关系的大约就是南门的一家披萨店和北门的金门饼家。

作为郑州知名的高档小区，这里的商业以日常百货和服务配套为主。水果店，这里有7家，尤其是在万安街和祥盛路交叉口的50米距离内，密集分布了4家水果店。超市有两家，银行，有3家。房产中介，4家，永威南樾销售中心也在这里。还有一家面积不小的育儿机构。

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永威东棠楼下的中介店

总体来说，种类不多，且趋向同质化。

作为邻居，龙腾盛世在社区商业方面，和永威东棠形成了很好的互补。永威没饭店，龙腾盛世南边商铺分布了四五家;永威没有洗衣店，龙腾盛世南边商铺提供了三家。在龙腾盛世，还有文新茶叶、茅台专卖、好想你枣、健身、美容美发等门店。

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龙腾盛世商业

两个小区的商业，各有短板，也各有所长，相互补充，形成了一个较为完整的商业生态链。

以永威东棠的某中介商铺为例，78平的商铺，租金260元/平/月，售价4.5万/平，年投资回报率为6.93%，住房租售比1:173，高于1:200，可以看出该商铺经营状况良好，投资潜力良好。

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目前，永威东棠的均在在32000元左右，一套2室2厅93平的房子月租为5000元/月，由此可以算出，该小区住宅租售比为1:595，价值依然远低于该小区商铺。

结语

过去讲"一铺养三代"，这几年商业过剩，渐渐变成了"三代养一铺"，买了租不出去，几代人还房贷供铺，投资商铺成了赔钱买卖。

原来商铺的价格通常是住宅的1.5倍到3倍不等，这几年住宅爆涨，商铺因为过剩一直涨不动，价值已经开始有了回归的趋势。尤其是社区商业，因为布局和居民生活息息相关的业态，自带流量属性，往往生存得很好。从上面几个小区的商铺的经营状况和投资回报率我们可以看出就可以看出。

一般而言，根据租售比就可以看出投资价值，租售比大于1:200的，就是回报率较高，可以投资;小于1:300的，就是回报率偏低，不值得投资--或者说不如租。我们对比上述几个小区住宅和商铺的租售比可以发现，这几个小区的商铺价值远高于住宅价值。一定程度上说明，在一些区域，投资商铺还是要比投资房产收益大。

市场上坑三代的商铺还有不少，但不要因噎废食。具体楼盘要具体分析，只要选准位置，价格合适，一些商铺还是可以入手的。毕竟，在这个"房住不炒"的时代，实体商铺的价值已有了回归的趋势。

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房住不炒的年代 商铺的价值正在回归?

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