泡沫之后的重生 联合办公的护城河是人和技术
2015
年，创业公司
被
以
190
亿美元收购。
被收购的时候，这家公司的活跃用户超过了
4.5
亿。但这家公司仅仅有
32
名工程师，每人要为
140
万活跃用户提供服务。
信息化时代，公司越来越小型化，集约化，每名员工的产出在飙升。
比如腾讯和阿里巴巴这样的科技公司，人均利润贡献率达到
100
万元以上。
工业时代高耸的烟囱、成片的工厂、轰鸣的机器、潮水般的工人，正在成为过去式；信息时代从事
IT
和创意的摩登青年，
F
reeLancer
们，向往的是真皮沙发的休息区、弥漫咖啡香的咖啡吧和开阔舒适的工作环境。
共享办公，是这个信息化时代的注脚，在几大基础设施平台公司之下，分散化的小公司将是这个时代的主流。
中美两国是信息化时代的急先锋，分别诞生了氪空间和
WeWork
。
氪空间创始人兼董事长刘成城宣布，未来
100
天将在北京和上海等地新开业
12
家社区，接近
10
万平米，新增
10000
个工位。预计
2019
年底，氪空间管理超过
150
万平方米社区，服务
22
万会员。
联合办公的概念，经过四五年的沉淀，算是穿越了牛熊，开始展露出真正的价值来。
1 、泡沫之后 价值重生
共享办公并不是
WeWork
的首创，但现在的模式却是
WeWork
一手开创。
2010
年，联合创始人亚当
·
诺依曼和米格尔
·
麦凯尔维在纽约开设第一家
WeWork
办公空间。
两个创始人认为，
WeWork
不仅仅是一个美丽舒适的办公空间，而是一个可以让
“
我
”
融入
“
我们
”
的共享社群。
2010
年全球金融危机影响下，美国的房价跌至谷底，许多大公司不景气，员工成为自由职业者，离开了大公司也需要有办公场所。
在低廉租金和用户需求共同催化下，
WeWork
诞生于纽约。
纽约是国际金融危机的策源地，受到的冲击也最大，
2010
年纽约房价和租金几乎是历史最低点，受到金融风暴冲击的失业者
，
也有很多迈入了自由职业的行列。
这也是美国知名科技公司中，诞生在纽约而非硅谷的唯一一个。
中国共享办公的火爆，有
WeWork
带来的财富效应，也有政策的激励。
2014
年
9
月，国家发出
“
大众创业、万众创新
”
的口号，双创风潮到来。
2015
年
6
月，经过一轮融资后
WeWork
估值达到了
100
亿美元，超过了
Slack
、
Lyft
等明星公司。
在两大推动力的作用下，共享办公火爆一时。
在中国，
杀入共享办公的
企业
大致有三类。
一类是有政府背景，接受政府补贴，扶持地方科技公司的共享办公场所，一般收费低廉或者免费，公司一旦做大就需要搬离，配套条件较差。
一类是传统地产商转型而来，
如前万科集团高级副总裁毛
大庆创办优客工场、
SOHO
潘石屹内部创立的
SOHO 3Q
等，这些地产大佬掌握大量地产
行业资源
，转型方便。
一类就是科技公司延伸业务，比如
36
氪主业务是科技媒体和股权众筹，自然而然过渡到为小创业公司提供办公场地。
由于
2015
年双创火爆，
2015
年也被行业形容为
中国
联合办公空间元年。
潮水来得快退得更快。
2016
年，地库、孔雀机构、
MadSpace
等众创空间倒闭，让只想赚一把快钱的人丧失了兴趣。
在百度指数上
“
众创空间
”
的两个高点，一个就是
2015
年
2
月兴起之时，一个是
2016
年
7
月泡沫破灭之时。
众创空间和联合办公虽然都是
“co
-
working”
翻译而来，但在国内却有所不同。
众创空间并不是真正理解联合办公的意义，也没有得到
WeWork
的真传。
联合办公一般都建在交通便利、环境优美的办公大厦，
而地产背景的公司更希望将一些位置相对较远，空置率较高的物业改造为联合办公空间，用来消化自己物业项目的空置面积，例如中关村
SOHO 3Q
放在了地下一层。至于黄金地段、出租率高的物业，地产商们则完全有其他模式赚取更多利润。
有创业者说，传统地产商转型的
SOHO 3Q
和优客工场的审美和年轻一代是有隔阂的，完全没有创造出一种愉快个性的工作环境，给人的感觉是把大公司的格子间分割成了一个个小的格子间，地产商对于空间利用效率的痴迷，也让
3Q
过分地紧凑，依旧是一个标准化的冰冷的工作场所。
马化腾曾经说，你没有做错什么，你就是老了。
2 、联合办公的护城河
联合办公并不是一门传统的房产租赁生意，不仅仅是
“
二房东
”
。
表面上看，
WeWork
和氪空间
跟
业主
签订
10
到
15
年的长期租约，然后按照月、季度或者年租给用户，就是一个房产中介。
实际则不然，
WeWo
r
k
和氪空间
所做的事，远远不是一个房产租赁能够做到的。
氪空间的发展，也绝对不是链家让出的利润空间。
WeWork
的建筑里，人均占地
50
平方英尺，是行业标准的五分之一，但它可以向每人每年收取
8000
美元，利润率保持在
30%~40%
之间。
2018
年，
WeWork
进入全球
22
个国家，超过
74
个城市、
253
个办公地点，拥有
25
万会员。
2017
年，
WeWork
的收入超过了
9
亿美元。据报道，
2018
年，
WeWork
的全年运营收入将达到
23
亿美元。
近乎
150%
的增长率，以
WeWork
为代表的联合办公绝对可以比肩互联网公司增长速度。
WeWor
通过收购了建筑技术公司
Case
和建筑管理平台
FieldLens
来组建实体产品团队。
WeWork
于
2015
年
8
月收购了
Case
，
Case
是一家建筑业的技术咨询公司，擅长建筑信息建模。
2017
年
6
月，
WeWork
收购了
FieldLens
。
FieldLens
允许项目经理，工头，建筑师，业主和管理人员通过手机实时管理建筑工地，记录对话并跟踪和分配问题。
WeWork
的首席增长官大卫
·
法诺说，
WeWork“
是唯一真正提供端到端解决方案的公司，覆盖到建筑生命周期的每个阶段
——
从选址、租赁、设计到建筑和管理。
”
在
WeWork
的
2200
人中，法诺领导者一个
160
人的团队，负责解决场地的实际问题。
其中包括选址团队、设计建造团队，其中的专家包含了建筑师、室内设计师、工程师、物流规划师、艺术咨询师等等。
WeWork
通过机器学习的方法来让效率最大化。为了决定要建造多少会议室，
WeWork
的研究人员创建了一个神经网络，通过收集现有建筑布局和会议室使用情况的信息，来对会议室的使用情况进行预测，从而确定尚未开始建造的布局。
用户越多，收集的数据就越多，机器学习的结果就更精准，这个过程跟
Uber
、滴滴的逻辑非常类似，数据积累和服务质量会互相促进。
据报道，机器学习让
WeWork
一个新办公桌的建设成本从
14144
美元下降到
2017
年
9
月的
9504
美元，节省了
33
％。
这个团队推进很快，在选址设计的时候，租赁部门已经开始售卖了。
这套人马、设计和建筑规格、专利，才是联合办公真正的护城河。
决定联合办公前途命运的是人和技术，而不是房产，这就是为什么
WeWork
和氪空间是科技公司而不是地产公司的最大原因。
3 、 WeWork 的难题
毫无疑问，
WeWork
是联合办公的头把交椅，拿到了孙正义远景基金
44
亿美元投资之后，它的估值
提升
到
200
亿美元。
WeWork
也进入了中国，在北京拥有
5
个办公地点，在上海有
11
个。
虽然这个领域是充分竞争，氪空间等中国公司不具有任何本土政策优势，但
WeWork
面临的首要问题便是
水土不服。
迄今为止，尚未有美国比较大的科技公司在中国取得较大成功，
尤其是
充分竞争市场
更
是如此，
ebay
、
Uber
在中国败给了淘宝、滴滴，那
WeWork
面对氪空间的挑战，会是同样的故事吗？
WeWork
中国运营公司是洋槐商务信息咨询（上海）有限公司，登记在上海自由贸易试验区，是外商独资公司，法人代表是
ABRAHAM JOSEPH SAFDIE
。
WeWork
没有本土化的管理，沟通主要通过邮件，非常不接地气。
外企邮件沟通水土不服是老问题，
WeWork
这里并没有任何改变。
WeWork
社区运营
人员
大多是具有国外学历的海
归
，实际上对中国服务业并不了解，态度跟中国本土公司差距很大。
有用户吐槽：
“
这里的社区管理员没一个有脑子的，借着
Wework
的名头全都一副自己很了不起的样子，对中国人非常傲慢，
与
对
待国外用户完全不一样
”
。
而在硬件设计上，
8
人间以下的办公室还是用传统
钥匙
，
8
人间以上的才是门卡。
即便为了成本控制，
WeWork
在价格上也不具有优势，其人均工位月租金平均
4000
元。
即便纯粹拼技术和商业模式的公司，在中国都举步维艰，何况拼服务和态度的公司，
WeWork
即便手握重金，也难逃劫数。
4 、谁会是幸运儿？
中国联合办公，必有一家
100
亿美元以上的公司诞生。
如今，氪空间、优客工场等一系列公司中，氪空间呈领跑态势。
刘成城宣布，未来
100
天，北京和上海核心商圈要开
12
家新社区，
刚刚
过去一季度，氪空间新增
管理
面积
15
万平方米。
氪空间是科技媒体
36
氪孵化，虽然不是最早发起联合办公，比起国内同侪，科技范十足。
按照氪空间规划，未来服务
22
万会员，每个会员按照
2500
元每月租金计算，每年营收可达
66
亿元。
即便按照
10%
的运营利润，每年纯利也有
6
亿元。
这几乎能跟猎豹和搜狗等公司平起平坐。
更幸运的是，如果你跑得足够快，这个领域并无巨头，换句话说，氪空间上限没有天花板。
资本的嗅觉更为灵敏：
1
月
11
日，氪空间宣布完成
6
亿元
Pre-B
轮融资，为其在近半年来获得的第三笔融资。这是中国联合办公领域最大单笔现金投资。
如果你跑得足够快，寂寞就追不上你。
刘成城说，
2018
年氪空间运营面积
将
达到
50
万平方米，
年度
增速
要超过
300%
。
这看起来有点疯狂，却经过事实的验证。
2015
年
6
月融资时，
WeWork
投资说明书上说，
2018
年，公司将有
28.6
亿美元的营收，
9.4
亿美元的利润，会员人数增加到
26
万，社区总数达到
376
个。
这些目标在当时似乎遥不可及，但今年都能
基本
实现。
1998
年中国启动房产改革，
20
年间轰轰烈烈地产革命给中国带来了巨大的财富，令无数中国人有了自己的舒适的家和办公室。
未来
20
年，中国面临的是如何分配蛋糕，用科技和智慧让房地产变得更有效率。
中国商业地产联盟秘书长王永平曾经问潘石屹，你凭什么房子卖这么贵，还卖得这么快？
三五年后，
曾经坐在风口上的潘石屹或许会这么问刘成城，为什么你转租房子租这么贵，还租这么快？
时间会回答一切。
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