房产投资的真正危险来了！看好再出手，不再是买到就是赚到抄不好

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抄不好，是抄自己的底。

风起于青萍之末。解析两条信息。

第一个，济南今年投放的土地近四成拿来盖住宅

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。是近三年最多的一次。

第二个，山东省房地产去库存成效显著。1至4月份,全省商品房销售面积3089.4万平方米,同比增长8.8%。待售面积2913.5万平方米,同比下降27.3%,达到2014年以来最低水平。

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这两件事，不简单。山东的房子库存量能降至2014年以来的最低水平。这说明，之前愁卖的房子都有人接盘了。

以前房子不好卖，现在房子好卖了，要琢磨这几年到底发生了什么事情，是什么因素促使了楼市的变化？

君记否？2015年9月份，山东出台《山东省房地产业转型升级实施方案》。

方案公布山东房地产的真实家底：2014年，山东省商品房平均销售价格每平方米5316元，比全国平均水平低1007元

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。并且，商品房库存偏高，截至2014年年底，全省商品房库存1.6亿平方米，去库存化周期达到27.3个月。

这份方案称“房地产对山东的地方财政收入贡献突出”，“十五”以来，房地产业提供的地税收入年均递增30%以上，2014年达到969亿元，占全省地税收入的27%，在服务业中居首位。设想到2020年，房地产业提供地税收入要达到1200亿元左右。

所以，一方面是山东的房地产对财政钱袋子很重要，一方面是房子不好卖积压严重。换你会怎么办？肯定是想方设法吸引人买房啊。

这份方案十分鼓励人们买房：

打通保障房和商品房通道。提高棚户区改造货币化安置比重

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，提高国有土地上房屋征收货币补偿比重，引导被安置居民选购合适的商品房。

鼓励在编在岗的农村教师和乡镇卫生院医护人员在县城(

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县级市、区政府驻地)购买商品房

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，可由当地教育、卫生计生部门组织，以优惠价格共同购买。

这些政策的威力相当大。

就以“提高棚户区改造货币化安置比重，提高国有土地上房屋征收货币补偿比重”这条为例，大家可以想一想这两年济南的拆迁户对房价的拉升作用。

等到了2016年初，当全国一线城市的房价开始大幅上涨时，山东的新建商品房销售均价为每平方米5687元，比全国平均水平低1884元，“部分一、二线城市房价大幅飙升的状况，在山东省没有出现。”

事实上，从2014年到2016年，山东的房价与全国平均水平的价格差距不是缩小而是在加大

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。

这个背景是，山东在做什么？减少住宅用地的供应！

2016年全省住宅用地计划供应指标比2015年减少了34.37%。2016年3月，相关部门建议对超过50个月的地方，减少直至暂停住宅用地供应。

所以，房价尤其是近三年山东的房价，其实是两大因素在拉升。一是当全国尤其是一线城市上涨的时候，山东是慢一拍的，今天的涨是补以前慢的“欠账”。二是，政策“救市”的释放效应，带动了房价上涨。

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如今，楼市洋溢着的是买到就是赚到的豪情壮志。到了需要清醒冷静的时刻了。尤其是在山东各地在加大住宅用地供应的时刻，更需要清醒。更要深刻领会什么叫房住不炒。

楼市的分化时代到来了。为什么一些城市在拼命抢人？没有人的集聚、产业的集聚，房价是没有支撑点的。

学者童大焕说，全国人民差不多几乎没有人再相信房价会跌，恰恰这个时候，房产投资的真正危险来了！在楼市剧烈分化的道路上，未来被房产洗劫的人数，当远多于被股市洗劫的人数。