南京城北，买房策略粉丝咨询:杨总

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杨总，一直是您的分答关注者，但是从未提问，今天冒味向您请教下南京城北燕子矶板块玉兰公馆的看法，该盘距离市中心新街口直线距离12公里，地铁10站，未来区域内三条地铁线路;户型88，105，精装3万，总价260-320万。该盘优势在于属于近主城的板块，劣势在于原先为化工厂用地。按照杨总您的观点，目前市场是在下行期，但是，第一这次摇号很靠前，第二3月个人预计成交量反弹，后续低价地块逐渐绝迹，有点心动，请问杨总刚需入手是否合适。

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首先，聊下板块。

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你属于刚需，应以上班方便为首要选择，如果已有小孩子，可能还需要考虑学区。你如果觉得住在燕子矶，上班与生活挺方便，无可厚非。

但从升值潜力看，我是不建议这个板块的。南京的中央商务区在河西，是全市房价的制高点;向南延伸的河西南，是其次的潜力板块。

而燕子矶在城北，且受制于周边的山体，长江，区域地形不够开阔。另外，周边破小区、工厂多，即便未来通地铁，出现几个类似融创的新盘，也难以全面改善这个区域的城市界面与生活环境。

具体到这个楼盘，玉兰公馆系列，产品品质不差。不过，化工厂用地，需要做土壤处理，不知开发商能做到什么程度。从升值潜力与城市界面、生活环境看，如果上班方便，同样的预算，还不如过江到江北中心区购房。

其次，聊下时机。

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关于南京，去年9月至11月，我写过三篇文章，已经说得很清楚了，南京楼市去年四季度降温，连之前频频日光的新盘，也越来越少，部分新盘不好卖了。二手房价格开始慢慢下跌了。

3月4月，南京成交量不可能出现明显反弹，整个2018年，南京都会呈降温态势。(下图为南京二手房成交量，也证实了三个月前老杨回答这位粉丝时的预判)

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融创玉兰公馆限价之后，不知比市场价低了多少。我的建议是，需要比市场价低二成左右，才有必要此时就购买。否则，都可以再等半年或一年。

当然，这还得看你刚需刚到什么程度，有些刚需是可以等待一年或两年的。后续低价地确实会绝迹，但并不代表高价地一定会卖出高房价，在南京楼市大势降温的背景下，高价地卖房价房的逻辑行不通，因为购房者不买帐呀。

最终，多数高地价的项目，都得以亏钱价卖房，随行就市。

南京城北， 买房策略

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