「内参调研」这是一份没有500万不建议参与的问卷调查希望通过此次调研

最近和许多开发商就项目前期产品设计，做了多次的深度探讨。

2018年下半年，高价地即将一个不剩全面入市。在限购限价限售的端口，面粉比面包贵、市场虽有回暖却仍旧低迷的时间节点，大家对于产品的成本、定位和价值谱系有着不同的理解，却有缺少一致的共识：到底怎样的产品，才是划时代的高价值产品？

超越上一个地价平台的产品力，是每一次全新地价平台期新品入市前，摆在所有开发商面前的历史难题。

上一轮地价平台，开发商们采用的是「联排别墅+高层高赠送」的手段来获取产品溢价力。结果不幸的是绝大多数项目在别墅3.5-4万单价入市之后，高层的价格因为新一轮地价平台而快速攀升到30000+，绝大多数别墅购房者瞬间获益，而开发商并未因为别墅的高投入而获取相应的产品溢价，痛并快乐着。

史无前例的土地出让限制条件，让以往送面积的手段全军覆没。

本次岛外的3万地价平台，在土地出让条件中就已明确堵死了「联排别墅+高层高赠送」的溢价口子。甚至有些地块还就密度和高度双重限制堵死了「做叠拼别墅+超高层」的高低配漏洞。送面积？不存在的，这条路在2017年之后就被彻底堵死，90平米以下不能做复式产品+70/90限制双杀客厅挑空送面积的可能。随着规划监管越来越严，以往常用的送面积手段也都无从做起。

全新的溢价难题摆在所有开发商的面前：

做出超越现有品质很多的产品，势必意味着增加成本。而目前的限制备案价的环境，对所有开发商「保本」的底线是个考验。

反正保本无望，索性追加成本，通过更好的精装、智能化、景观、公共区域装修、会所等设施换取竞争力，博取市场领先的销售速度，减少资金沉淀的成本，少亏就是赚，快速回笼现金？问题是：即便毛坯交付，地价+建安+税费等一系列成本还是会比周边二手房贵个50%—80%，怎样的产品创新才能让改善购房者买单，支付如此之高的产品溢价？

内参斗胆，在这里代表地产行业发声——向各位参友们寻求帮助，希望能够为厦门地产行业「做出符合市场高端改善需求的高价值产品」，提供来自购房者最真实的声音。

与此同时，内参也真心希望在未来，我们复盘这一轮高地价产品设计的同时，不要像以往一样，出现大量的「为控制成本而牺牲品质」的遗憾出现。毕竟厦门这座城市，真正优秀的好房子，实在太少了。

在开始今天的调研之前，先明确几个前提：

因为高地价的原因，本次调查需要参与调查的参友们具备改善性需求和购买力。毕竟刚需朋友们可以在二手房市场和上一个地价平台项目的限价尾盘中寻找到不错的购买标的。

为保障调研的准确性，不建议首套房用户以及家庭综合年收入在100万以下的朋友参与本次问卷调研——毕竟首套房客户和改善型客户处于马斯洛需求的不同区间，在产品需求上有着较大差异。

本次调研使用的工具为微信官方的投票系统，内参没有权限拿到任何单一参与用户的系统投票信息，请放心放胆作答。

第一次做问卷调查，发现微信官方投票系统只能上十个问题……关于社区配套和建筑标准，只能留待下次再来。

本次调研数据将实时透明化公开可见，可能对未来厦门新盘产品品质有较为重要的参考意义，对各位有意近期进行改善置业的参友们的职业品质有一定的影响，希望大家能踊跃、认真、严肃地完成问卷。

最后，希望各位刚需参友及近期无购房意向的参友能以一个客观的心态看待此次调研。在限价和金融监管的大背景下，本次调研结果不会造成房价上涨，只希望在各位未来面临房产升级的时候，能够有更多、更好的房子可供选择。

愿厦门的住宅品质越来越好！感谢大家的参与。

内参团队，深夜三鞠躬！