任志强:中国未来的房价一定会涨任何经济行为都可以回归到供需本质

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任何经济行为都可以回归到供需本质，当供给不足，需求旺盛的情况下，价格上涨以来就会很强，房价也是如此。

耳朵君梳理了房地产知名企业家、素有“任大炮”之称的任志强，最近的一次主题演讲，深入浅出，以飨读者。

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房地产还有二十年的红利期
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任志强表示，价格来自于需求。如果没有需求就没有价格。而未来20年中国要把城市化完成率达到70%。意味着什么?

意味着，城市化建设还在加剧进行。农村人口往城市迁移，小城市人口往大城市迁移，弱城市人口往强城市人口迁移。中国人口快速流动还有20年。

流动产生需求，需求产生价值。但流动的同时也会让市场分化，城市分化。分化后，强的城市会一直需求叠加，弱的城市需求减退，直至衰亡。

所以，中国未来的房价会一直涨，且还会存在大涨小跌的规律。但是弱的城市一定不会涨，需求没了还怎么涨?如果涨也是通货膨胀的字面意思，例如20年后小县城工资都2万出头了，房价6万有何不可?

但是，作为买房的人一定要踩到这条大涨小跌曲线的谷底，这也就是房产半投资属性的重要之处。因为一个涨幅透支的可能就是你10多年的努力。

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房产税出台:也就是他们吹吹吧
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如果要现在收房产税，税负是极不公平的。

第一，现有的房产税已经很重了，所以你要先取消再收才合理，否则就是税上加税。

第二，原有房屋的价格构成是不一样的，有的交了土地出让金，有的没交土地出让金，我们的商品房占总房量的多少呢?30%多。也就是说70%多的房子，60%多的房子，接近70%的房子是没有交土地出让金的房子，你能一并收税吗?你要一并收税的话，可能就会出现很多麻烦。

我们还可以看到有的交了大市政费，基础设施费等等，有的没交。有的房改房是交了土地出让金的房子，商品房改成了房改房，有的不是，是原来分配的住房改房。

这里头的构成矛盾很多。最重要的是，我们的房改文件1997年23号文件，当时出台的房改文件里头有一句话，叫老人老办法，新人新办法。那今天你要统一收税，人家说了，文件上写着，我老人得老办法，你怎么能按新人新办法解决呢?

所以统一实行这种房产税，几乎是不可能的。

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目前房屋总量严重不足

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第一，中国城镇化发展很慢

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，农村的居民住房问题没有解决，这一部分改善需求非常大。

第二，老龄化。

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年轻人结婚生孩子是刚性需求，老年人是有房子，但是得改善。北京，上海大概70%的房子是没有电梯的，老人爬不动，要改善。

第三，全国大概90%以上的楼没有热水，70%以上的没有卫生间。所以改善性需求所占的比例是越来越大的。

还有一个就是独居需求，到现在为止大概有7000多万独居，我们估计五年以后，达到2亿户，其中一部分是孤寡老人的独居，另外一部分是年轻人。

另外很多一个群体就是企业的高级管理人员，他们的工作流动性，也有第二套改善房的需求。

就我们国家目前的实际房屋总量来看，是严重不足的。

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