九点半导语

从去年到现在，不少三四线城市的房价都飙了，有的更是破万。很多朋友哀叹，像老家这种小地方，房价凭什么蹭蹭往上涨？今天，我们就来扒一扒，到底为什么？

三四线城市成主角

 

江西抚州，一个江西省下辖的，并不出挑的地级市，人均工资2000—3000元。

 

九点半君有个同事就是抚州人，因为适婚，面临的买房的选择。但他感觉上海房子实在无望，于是决定会老家买房。

 

“老家人均工资就真么点儿，每年还有大量人口往广东深圳流失，房价撑死也就四千块吧！”这是同事的最初想法。

 

结果，现实打了他一记耳光。回家一问，抚州的几个新区房价8000打底，靠万达的稳稳破万！

 

更没想到的是，抢房子的人还不少！

 

江西抚州只是一个缩影。事实上，三四线城市的房价从去年至今，大多都翻倍地涨了起来。

 

你方唱罢，我登场。在严厉的调控政策打压下，一二线城市房价偃旗息鼓，接着从2017年至今，三四线城市，无疑成为中国楼市的主角。

 

根据刚公布的3月份全国房地产成交数据，国内房价突破万元的城市已经超过60个，其中20个是三四线城市或者县城。

 

让人百感交集的是，连很多贫困县的房价都直接翻番。

 

到了这一步，全国的房价游戏，谁也不能幸免。

 

同时，三四线城市的房价的强势表现，也直接改变了中国房企的格局。

 

最明显的变化就是，着力三四线市场的碧桂园，把万科斩落马下，登顶中国第一大房企。

 

真的是风光啊!

 

背后是什么鬼？

 

很多人疑惑，自己的老家自己门儿清啊，人口年年净流出，也没见大量的外来购买力，接盘的绝大部分都是本地人。而本地的经济根基就这个样子，居民平均工资撑死三四千，凭什么房价一天一个价？

 

质疑的好像很有道理的样子。但拿这种简单的市场规则来分析中国楼市，显然不靠谱。

 

昨天的文章里，九点半君就说过，中国的经济，你楼市也好，债市也好，都绕不开——政策！

 

时间倒退到2016年，政府把去库存设定为工作的首要目标。

 

为何这么重视去库存？

 

说白了，就是房子卖不动了，开发商也不买地了，直接导致政府财政收入面临很大压力。而这个时候，政府的债务已经很重了。

 

到2017年，去库存政策狂风终于蔓延到三四线城市。

 

但三四线城市去库存难啊，经济基础薄弱，有没有大量外来购买力，只能靠本地人消化。

 

形势倒逼政策。于是，一个药方出现了——棚户改造货币化安置。

 

简单说，就是把你家旧房拆了，赔给你钱，让你自己去买新房。

要说这个棚户改造，并不是从近两年开始的，早在2004年，辽宁省就启动棚改。

不过那个时候不一样的是，棚改后以实物安置为主。就是说，大部分人，拆了你家的旧房子，赔给你新房子居住。

 

但到了2015年，政策发生了变化，安置模式逐步转向货币化。不再赔给房了，直接赔给你钱，自己买房去。

 

2015年后货币化安置的比例在逐年提高，2017年更是达到60%。多数省份都超过了50%，比如内蒙、湖南和辽宁的比例都超过了70%，而甘肃的武威、庆阳、酒泉等地货币化安置率均达到80%以上。

 

有人要问了，前面不是说政府负债严重吗？哪儿来的钱赔给拆迁户？

 

答案当然是央行呀，就是那个会印钞票的央妈。

 

2014年底，央行在国开行等金融机构，搞了一个叫PSL的东西帮助地方政府推进棚改。

实际上，就是一种期限长、利率低的专项贷款。等地方政府通过卖地，有钱了，再通过国开行把这笔贷款还上。

 

截止 2016 年末， 央行PSL 余额为20526 亿。也就是说两年时间，央行为房地产市场定向放水2万亿，而且主要都流向了三四线城市。

 

按照公开数据统计，2017年全国棚改户数为515万套，涉及20个省份的三四线城市。

按照PSL支持棚户改造的贷款余额计算，平均每户补偿到50万元。而以平均数来看，每个省份棚改三四线城市为10个，相当于每个城市2.6万套，每套50万，杀入该三四线城市房地产市场的钱就到了130亿。

 

棚户改造区的人们拿到这些钱，自然会急冲冲奔向房地产市场。因为他们确确实实没了房子呀。

 

这下明白了吧，需求量剧增，加上手头有都有些钱，房价怎么可能不飙上去呢？

 

回顾整个2017，山东省的三四线城市房价涨势最猛，其中，威海、胶州、潍坊和临沂尤甚。

背后的原因很简单，山东省连续3年，蝉联棚户区改造任务全国冠军！

 

大戏何时落幕？

 

当下，一般人的观念里，谁要是被告知，你家房子要被拆了，无疑就是被告知中了大奖。扭头就成为人人羡慕的土豪了。

 

确实，不少人就是通过拆迁，实现一夜暴富的童话。

 

但对于大部分的拆迁户来说，现实并不是传说中的那么美好。

 

举个栗子，你100平方的房子，拆迁时政府按照市场价格4000元/平方米，赔给了你40万。同时，也拆掉了你家的房子。

 

当你拿着这40万去看房子的时候，你发现，有很多和你一样的人也在看房子。而这时，房价已经在你看房子的这几个月飙升到8000元/平方米，同样100平方的房子价格80万。房价还在涨，你感觉不能再犹豫了，于是决定买下这套房子。拆迁费悉数送了进去，还贴进去40万。

相当于你另外花了4000/平方米买下了这套房子。

 

还有很多本不想换房子的中老年人，不得已也把自己积蓄搭进了楼市。

 

活生生的例子告诉我们，棚改货币化安置这个方子并不是没有副作用，相反，副作用还不小。

 

这场央行的定向放水，让超发的货币通过棚改大量的流向拆迁户手中，拿着这些钱，有些人买房，有些人炒房，还有不少的人奢靡挥霍。

 

结果就是，推高了房价，也拉动了三四线城市的消费升级，甚至，奢靡不正之风盛行。

 

那到底还有没有个头儿啊，也就是说，棚改货币化比例会一直提高下去吗？

 

目前，这个怕是谁也说不准。但可以确定的是高层的态度。

 

住建部部长王蒙徽表示：从去库存的节奏来看, 2015年前是一二线重点城市郊区去库存; 2016年-2017年是三线城市去库存; 2018年是县城去库存的阶段。

 

中国1355个县，你们准备好了吗？

来源：九点半财经原创

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