2018沈阳“新房”房价持续爆涨 “二手房”说该轮到我出场了! 经过了去年一年的房价大幅上涨

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经过了去年一年的房价大幅上涨，目前沈阳新房的均价早已突破了8000元每平，而这还只是全市所有楼盘的均价，大部分都位于二环甚至三环以外，而市中心以及长白地区的部分新盘均价已超15000甚至20000元每平

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，逐渐高企的房价让很多购房者有了不小的压力，因此不少购房者把目光放到了二手房市场。

二环内新盘渐少二手房关注增加

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随着沈阳市区老旧小区拆迁改造的放缓、出让土地的减少以及新盘库存的逐渐去化，目前市区内在售的新盘项目正在逐渐变少，购房者可选择的余地较小，而市区内新盘的价格又不断上涨，使得很多经济能力一般的购房者负担变大，而沈阳的工资水平又不是很高，动辄1万5甚至2万一平的价格已经不是多数工薪阶层可以承受。因此近段时间越来越多的购房者选择购买沈阳的二手房。

其实相对于北京、上海、厦门等房价较高的城市，沈阳的情况还是比较特殊的，那些城市市中心的老旧小区都能卖上相当高的价格，五六万一平的房源比比皆是，甚至某些学区较好的小区可以卖到十万一平以上，可以说和附近新盘的价格差距不是很大。

但是沈阳的情况确实大不相同，即使在市中心，很多“老破小”的价格异常低廉，很多六七千一平就能买到，而附近的新盘价格却要在2-3倍，而有些园区物业较差、管理混乱的楼盘更是五千就卖，比如之前笔者考察过的艾特国际花园。这种现象其他一二线城市还是很不正常的，不过也可以说明目前也是出手沈阳二手房的一个好时机。

购买二手房的几大优势

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三台子板块松山小区部分二手房源价格图片来自网络

要说到沈阳的二手房，最大的优势无非是价格了。上文中提到了，沈阳市中心很多房龄较老的老旧小区均价仅在六七千元，而二环边上的不少小区更是五千元左右就能买到，这在目前沈阳的房地产市场算是相当超值的价格了，而放眼全国同等级城市中也可称为“绝无仅有”，所以对于手中存款不多，而收入又比较有限的购房者来说，也算是还不错的选择。

虽然老旧小区在居住体验上有所不足，不过如果能仔细挑选，也能找到相对还不错的房子，比如图片中的松山小区虽然价格较低，但是园区保持、居民素质、交通商业医疗配套等方面在老旧小区中都还算不错，并且公摊小，停车免费不缺车位，不像很多新小区每晚停车“一位难求”。

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2017年沈阳市重点中学中考成绩一览表图片来自网络

除了价格之外，市区二手房另一个较大的就是学区了。

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虽然目前很多名校都在二环之外建设了分校，但是分校相对于主校在师资配备、教学经验、考试成绩等方面依然有着不小的差距。通过上图的表格可以得知，2017年沈阳中考成绩较好的学校大多数都位于沈阳市区，

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因此购买市区的二手学区房可以使孩子获得更好的教育条件。另一方面，市区内学区房的学区稳定性也要高于郊区分校的，很多名校的学区划分都是多年来都没有大的调整。

市区二手房还有一大优势是地段及配套。

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虽然浑南、沈北、开发区等新区近年来发展速度也很快，但是终归各项配套相比于市区还有不小差距，无论是商业、交通，还是医疗、金融等。即使是有车族，开车40分钟去中街和步行10分钟到中街也不是一个概念，三甲医院救护车 30分钟赶到和10分钟赶到差距也不足以忽略。显然居住在好的地段，生活将会更加便利。

哪些二手房更易保值、升值

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目前沈阳二手房市场“两极分化”的现象比较严重，有些二手房价格多年来没有明显上涨，也难以快速转手出让，而有些二手房价格却持续稳步上涨，并且放在中介市场也可以快速出手，有些热门小区甚至出现“一房难求”的情况。那么，具有什么样特征的二手房才更易保值、升值呢?

首先，学区应该是最重要的因素。从目前的价格来看，目前出售价格较高、上涨幅度较大的二手房很多都是名校学区房，如经典生活、地王国际花园等，而且在学区政策没有重大条件的前提下，学区房拥有很好的投资属性，之后转卖也可能获得较好的投资回报。

其次，园区及物业水平也是比较重要的影响因素。新房相对于二手房，最大的差距或许就是在于园区及物业的差距了，因此很多购房者才会不惜高价购房新房，以求获得较好的居住体验。沈阳市区二手房园区较好的确实不太多，可以尽量挑选相对不错的小区。而物业水平和开发商品牌关系较大，同时大开发商的楼盘保值性也相对较强。

面积大小及户型同样也重要，拥有好的户型，卖高价的几率就增大。而过大的面积则不利于房产的增值及出手，不少楼盘就是因为面积过大而难以卖上好的价格。

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2017沈阳房地产服务贡献人物

2017辽宁省房协经纪专业委员会专家

沈阳房地产协会监事

365淘房沈阳站& 栋察楼市主编李栋

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