全球富豪为何爱伦敦房产? 50年涨100倍 2017年胡润《中国高净值客户海外置业

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2017年胡润《中国高净值客户海外置业展望》中显示，英国是仅次于美国之后最受中国高净值人群欢迎作为未来海外置业计划的国家。而伦敦作为世界老牌的经济、政治和文化中心城市，吸引着全球高净值人群到此生活和投资。

统计显示，伦敦房价在过去50年中稳步上涨，达到"50年100倍"的增值幅度，年化复合增长率达到10.05%。

伦敦成熟的经济，和优质人口结构

在经济地位上，伦敦不但是与美国纽约并肩的经济中心，也是欧洲最大的经济中心，英国的经济总量在全世界国家中排名第五，伦敦更是英国经济的火车头，带动全英的经济运转。

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(来源:世界银行)

伦敦的济结构主要由金融业和其他例如会计、工程设计、法律、IT等以第三产业为主的专业类服务业组成,这些专业服务行业对伦敦的工作岗位贡献高达75%，在这其中伦敦的金融业总产值在2016年高达1240.2亿英镑，约占到全英国GDP总产值的3.6%，并且相当于匈牙利全国的GDP总量。其中仅1平方英里大小的伦敦的中心城区GDP产值就占到全英国的约3%。

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(来源:伦敦市政)

除了成熟的经济业态外，伦敦还拥有大量的世界名校聚集于此，其中与牛津、剑桥齐名被称为英国金砖五校的伦敦大学学院UCL、帝国理工学院ImperialCollege，和伦敦政治经济学院LSE，均坐落于此。这些高等学府为伦敦的经济不断输送着各类高等人才，为伦敦的国际化企业提供尖端的技术。

世界级的名校加上高附加值第三产业经济结构，共同形成了伦敦健康长久的城市生态圈，汇聚了全球的高素质人才在这里学习、工作和居住，形成对伦敦房地产市场的长期需求。

统计显示08年金融危机之后，伦敦的房价涨幅虽然已经超过95%，但是伦敦的房贷月供占居民收入的20%左右水平，低于08年金融危机的26%水平，并处于1980年至今的较低位置(蓝线)，而如果是投资性房产，一般会选择只付息不还本的贷款方式，这类投资性房贷的月供仅占到居民收入的10%左右，处于1980年以来的历史最低点(红线)。

从这里可以证明，虽然伦敦房价节节高升，但是市场中并没有出现类似中国市场的居民高杠杆风险。

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所以从以上数据中我们可以看到这些高素质高质量高收入的居民作为伦敦房地产市场主要居住需求方，对伦敦房地产市场带来强劲的支撑，为房地产市场形成较强的下行风险保护。

伦敦住房市场供给短缺严重供不应求

在历史文化上，伦敦作为世界上最为古老的交通枢纽城市之一，至今已经有两千多年的历史，也是英国起源之地。

在威廉一世统治英格兰以后，英国虽然也经历了数次盛衰兴废，但是近千年的历史中则从未被异邦所侵略征服过，加上英国人本身对历史有一种特别的执念，使得像都铎时代、乔治时代、维多利亚时代等等这些具有不同建筑风格的历史建筑在伦敦这座千年都城中随处可见，错落于现代化的高楼大厦之中。

而生活在拥有上下五千年历史文化的中华儿女似乎对于历史，我们提及更多的则是"以史为鉴"，让我们飞速发展的现代化城市中缺少了些许历史的痕迹。英国人的这份对历史的执着也使得伦敦这座古城中可用于新屋开发的土地逐渐殆尽，加上全球的商人、学者、富人不断地涌入，使得伦敦成为全英住房市场供给短缺最为严重的重灾区。统计显示13-17年市场每年的供给量只能满足伦敦总需求的不到30%。

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(来源:第一太平戴维斯)

英国人对历史的执念与其百年的稳定社会结构，和健全的法律体系不可分割,特别是在对产权保护上，所有人的财产都是严格受到法律保护的，无论是贵族还是平民，无论是本地居民还是海外投资者，都能让自己在英国的资产世代传承下去。

自公元1085年威廉一世统一英格兰之日起就建立了用于统计全英国人口和土地的著名英国土地志《DomesdayBook》，在这份人口普查和土地志中记载了今天英国城镇、村庄、房屋的历史，其中有的土地可能因为交易等数次易主，但有的则是在千年的历史中被传承至今。

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英国对产权的保护已经经过了千年历史，无论其法律系统在过去的历史中如何改变，但对私有产权的保护从未被撼动，这使得英国成为全球个人房地产投资者最优先考虑的国家，也是其首府伦敦在古往今来中能够吸引全球富豪聚集于此的主要原因之一。

数据显示伦敦拥有约4750个全球超高净值个人常住居民，人数位居全球城市中第二，同时伦敦的房地产市场也吸引了全球最多的资本投资于此。

全球的超高净值人群都看到了英国房地产的长期投资和财富传承的价值，而伦敦作为英国核心城市其核心地段的物业自然是全球高净值人群主要置业和投资的目标，在全球长期需求下，伦敦的房价水涨船高，特别是对于只有1平方英里的伦敦中心城区来说更是如此。

统计显示，伦敦房价在过去50年中稳步上涨，达到"50年100倍"的增值幅度，年化复合增长率达到10.05%，除了在08年全球金融危机时出现过较大幅度的调整，且跌幅在两年多的时间便得以修复，而16年的英国退欧事件并没有对伦敦的房价造成明显的负面影响。

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(来源:彭博)

若我们把通胀从房价的走势中剔除，在1989至今的28年间，其剔除通胀后的房价依然上涨了近5倍。

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伦敦的房地产在其完善的产权保护法律之下具有长期保值增值效应，从而为投资者带来长期稳定的投资回报，这也是吸引全球超高净值人群在此长期投资，甚至被作为迭代传承的长期资产持有的重要原因。

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