置业广州别错过核心产业区和低洼\＂笋\＂板块近期,粤港澳大湾区规划纲要将出台实施

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近期,粤港澳大湾区规划纲要将出台实施,相关的政策措施也将陆续推出。据广州中原研究发展部分析,在此节点业客双方看涨信心较强,为避免错失"上车"机会,应关注广州一些核心产业区及低洼"笋"板块。

■新快报采访人员丁灿

热点片区

金融城-黄埔临港经济区

●片区规划

广州第二CBD地跨天河区、黄埔区,以广州国际金融城和黄埔临港经济区两大核心板块构成,核心区面积约等于3个珠江新城。

从去年开始,金融城在配套建设上尝试了诸多创新措施,并对商业地的竞买人资格从传统金融业转向泛金融企业,以打破金融城产业过于单一的困局。黄埔临港经济区,将聚力发展临港总部经济、港航服务业、航运金融业、电子商务、文化旅游、高端商贸等产业,全力将黄埔临港经济区打造成国际航运综合服务区。现时,黄埔临港经济区旧改正在推进"三旧"改造项目13宗,步入快速建设期。

●片区楼市

金融城片区以商业项目建设为主,片区内住宅项目甚少,一手楼方面目前有佳兆业壹号、江源半岛、兰亭盛荟等楼盘在售,售价5万-7.5万元/平方米。周边二手楼均价4.5万元/平方米。

黄埔临港经济区现时旧改全面推进,住宅房源供给短缺,二手房源主要集中在老黄埔一带。其中,热点板块大沙地,由于生活配套成熟、交通便利,板块内二手房售价普遍破3.5万元/平方米,优质学位房售价处于3.7万-4.5万元/平方米之间。

产业金融新高地白鹅潭

在《2018年广州市政府工作报告》中,白鹅潭产业金融服务创新区的建设被重点提及。创新区产业走向明确为"服务于实体经济的产业金融",既填补了珠江西岸金融薄弱的短板,又与天河国际金融城、南沙现代金融服务区错位发展。

近期,备受关注的阿里云创新中心落址广钢岭南V谷-鹤翔小镇创意园。阿里云的落户,再加上唯品会、珠江钢琴、广药集团等龙头企业的聚集,将大力推动大湾区和珠江西岸的科技创新产业发展。产业和金融两手抓,白鹅潭产业新城结构升级,发展格局拔高。

目前板块内的一手楼集中在广钢新城及滘口板块,售价4.2万-6.3万元/平方米。售价较低的是均价4.2万元/平方米的振业天颂,不过,项目为毛坯交付。售价较高的为华发中央公园,今年3月首期开盘整体售价区间在5.3万-6.3万元/平方米,其中168平方米户型均价在6万元/平方米以上。

二手方面,房源主要集中在大坦沙、花地湾、芳村一带,二手房规模大,房源性价比高。因片区学位资源集中,价格坚挺。芳村的省一级电梯楼学位房均价可达4万-5万元/平方米,楼梯楼均价可达3万-4万元/平方米。

广深科技创新走廊(黄埔段)

180公里长的科技创新走廊串联起十大核心创新平台,包括广州段的"四核"。"四核"中,黄埔区占据两席,即中新知识城和科学城。其中,中新知识城拟建设为广州建设国家科技创新枢纽的核心组团,科学城拟建设为区域性科技创新创业中心,重点发展生物医药、电子信息、新材料、知识经济产业。

在城市建设方面,黄埔区正在加快基建落实,重点建设贯通知识城-珠江边的开放大道、贯通知识城-科学城的创新大道,有望今年底基本实现全线贯通。

目前中新知识城以一手项目为主,有招商·雍景湾、广州绿地城、广州龙湖·双珑原著、万科幸福誉等,均价2.1万元/平方米。

科学城近两年住宅项目集中交楼,次新房源多,二手房可选择的空间大。除6号线二期外,21号线黄埔-增城段将于今年年底通车;另外,13号线二期亦在今年内动工。现时科学城商业配套齐全,覆盖了科学城、香雪两大商圈,居住氛围浓厚,未来将是承接产业导入人口的重要片区之一。

低洼板块

●天河区

【东圃板块】

天河洼地,置业门槛相对较低

东圃板块相对天河区的其它板块而言相对亦属"洼地",如珠江新城板块的隽峰苑均价高达10万元/平方米左右,而该板块活跃楼盘骏景花园为4.6万-5.1万元/平方米。

另外,板块楼梯楼置业门槛相对较低,其中社区大盘棠德花园均价仅3.1万-3.5万元/平方米,套均总价在195万元/套左右。

广州中原研究发展部分析称,东圃板块紧邻广州国际金融城,未来可承接"邻居"金融城规划建设利好,带动片区楼市价值提升。另外,未来板块将成为地铁21号线、4号线以及13号线二期的"三线交汇",届时可吸纳周边上班族置业并且更好地满足板块业主地铁通勤的需求。

【员村板块】

教育品质升级,片区潜力大

员村板块楼市价格 "实惠"。其楼梯楼均价仅3.3万-4.2万元/平方米,而优质小区海景花园电梯楼价格在5.2万-6.3万/平方米。另外,根据天河招生细则显示,员村小学对口中学改为113中金融城校区,教育品质明显提升。此外,员村板块地处金融城规划范围内,未来可承接周边企业上班族的居住需求,拉动板块价值提升。

●白云区

【罗冲围板块】

优质小区3.5万元/㎡左右

罗冲围板块成交活跃度最高的为富力桃园、富力半岛花园两盘。目前富力地产打造的品质小区价格在3.5万元/平方米左右,而周边中山八路板块优质电梯楼小区均价在5.3万元/平方米左右。总体而言,目前板块属于市中心的"低洼"地带。

板块地理位置优越,坐拥一线江景景观资源,加上配套成熟以及片区更新改造利好,对置业者有较强的吸引力。

根据规划显示,板块将推进对螺涌村、槎龙村园区进行更新改造,加上地铁12号线和广日联合建设的商服综合体的规划影响,板块居住档次将有所提升,更加符合居住新城的性质。另外,板块还计划收储5块国资旧厂用地,日后一段时间内,板块有望成为中心区供地大户。

【机场路板块】

中心区价格洼地,二手活跃

机场路板块凭借价格"亲民",加上周边批发市场、产业园众多购房需求大,市场需求不减,成交保持活跃。机场路板块相比中心区其它板块而言实属"洼地"。其电梯楼价格在3.5万元/平方米左右,套均231万元/套。而"邻居"白云大道板块电梯楼均价高达370万元/套左右。

2017年该片区出让了包括鱼苗场、蔬菜研究所在内的4宗旧改宅地,面积合计18万平方米。大量旧改地出让以及"旧村改造"推进,片区未来一段时间将会成为中心区供地、一手供应重点。此外周边创意园、专业批发市场林立,亦为板块带来大批的居住需求。

●番禺区

【钟村板块】

轨道交通逐步成熟,大社区配套良好

钟村板块主要凭借"大社区+刚需"的招牌吸纳置业客户,社区配套足以满足业主日常需求。另外,地铁7号线的开通与地铁22号线的规划建设,将大幅改善钟村板块公共交通方面不足的问题。其主力活跃楼盘祈福新邨,套均均价210万元/套左右,较华南板块套均429万元/套而言,价格实属低洼。

(本文图片:广州中原研究发展部)

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