2018炒房投资将面临第一场灾难不是刚需千万别入场 “房价太高了。”发出这个感慨的不是

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“房价太高了。”发出这个感慨的不是一二线城市的居民，而是一位在三线城市生活和工作的朋友。

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他感慨说，最近这一两年，他所在城市，稍微中心一些的地方，基本已经买不到万元以下的房子：“你说一线城市二线城市工资高，机会多，房价上涨正常，我们这个城市工资也不算高，为什么涨得这么快？”

他的感慨并非个例。据了解，不少三四线城市成为这波房价上涨的热点。

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多种因素影响三四线房价

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棚改货币化安置，去库存，这是大家公认的三四线房价上涨的原因。

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在过去，三四线城市的房子年年也有人买，但主要是本地刚需买房比较多，比如现在孩子上学都流行去县/市中心上学，你不买房还没法去县/市读书。比如现在有套房、有辆车，在老家已经成为男方娶亲的标配，不买房可能娶不到媳妇。

现如今，棚改直接推动了三四线房价的上涨。

三四线城市棚改区是国家项目，中央财政拨钱，地方政府配资。央妈直接给棚改户现金补偿，棚改户拿到钱后直接买房，房价推高，地方政府再趁机高价卖地。央妈出钱，地方赚钱，一进一出，地方降杠杆，百姓加杠杆。

在这波手握现金的中产阶级疯狂的抢购下，90%以上的地方顺利完成了去库存的任务，棚改区房价涨了70%。

不得不说，政府棚改去库存这招政府玩的很高明，口头上说不为地方债务买单，身体却很诚实的给亲儿子变相输了血。

楼市的去库存，百姓把手上的资金都搭进去楼市了，百姓仅凭绵薄之力搭救了国家。

如果单纯的只是当地人消化这些库存，三四线的楼市还不至于让人忧心，毕竟这些主要是买房刚需。重要的是，暴涨的三四线引来了热钱无处安放的投资客。

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一二线限购，热钱寻找新的投资地，这是三四线楼市暴涨的第二个原因。

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楼市的黄金时期虽然已经过去，但房子依旧是普通老百姓对抗通胀的主要工具。

一线及热点二线的房子在限购限贷等一系列的调控下，逐渐走向平稳期，房产市场交易几近被锁死，很多投资客的目光开始锁定不限购的三四线城市，加上在去库存政策的影响下，三四线房价涨幅明显，这更让一帮投资客杀红了眼进场。

这下，布局三四线的开发商可开心了，他们终于解套了，并且还大赚特赚了。

要知道棚改时间已经确定，到2020年棚改任务基本完成，未来的三年里，布局三四线的开发商都加快周转，做好了干完一票好收手的准备，打起了速战速决的高周转大战，人开发商都想着抓紧卖完拿回款，而这个时候挤进三四线的人注定被收割。

一二线的限购总有松绑的一天，现在西安、武汉、南京、郑州、成都等二线城市都开展了抢人大战，都开始给外地刚需放开口子，变相松绑，人口的流动规律永远是不断的向大城市迁徙，所以在可预见的未来里，三四线几乎呈人口净流出状态。

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人口是房价上涨的主要支撑点，没有人口的城市，无从谈房价，这也是引起此轮房价暴涨的第三个原因。

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按道理说，目前一二线城市抢人落户政策的全面爆发，只要有毕业证就可以落户，还能享受各种补贴，导致很多原本想在老家买房的年轻人都想往上跳一跳，在大城市买房了，因为大城市有更多的机遇，所以一二线城市房价上涨是顺理成章的事情。

可问题是，对于不少持续处于人口流出状态的三四线城市，为什么房价还会继续上涨呢？

据了解，首先是改善型住房需求。过去，三四线城市在所修建的小区大部分为7层及以下非电梯公寓，而随着家庭成员年龄增大，购买电梯公寓的需求大量增长。

但更关键的原因是房地产的投资和拿地需求都在从一二线城市向三四线外溢。

举个例子，进入3月后，供职于成都某大型房地产商的一名负责人，往返于德阳、南充、攀枝花等四川省内三四线城市的频率逐渐增多。

“过去是地方政府求着我们拿地开发，现在这些地区的土地都供不应求。”该人士表示称。

目前，大量的房地产开发企业进入三四线城市，是随着一二线城市的限购、限价，影响了开发商的利润，再加之市场需求被抑制，以及一二线城市地价过高等因素影响。不少开发商转为在新的区域拿地。而这些区域一个共性是：对消费者不限购，对开发商不限价，同时随着经济的发展，具备了承受更高房价的地区人均收入水平。

三四线城市房价破万是否会成为常态

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大量三四线城市的房价突破万元，并且在目前全国楼市降温明显的背景下部分三四线城市房价还在不断上涨，但是三四线城市的房价上涨动力毕竟是短暂的，不管是棚改拆迁还是去库存都不可能永远的进行下去，一旦这些利好消耗殆尽那么三四线城市的房价就算不出现下跌，也不可能继续上涨，当然下跌的可能性十分大。基于这种预期小帮不建议大家盲目的跑到三四线城市购房置业，除非你是那种想要在三四线城市安家落户的人，否则就不要在三四线城市买房了。

对投资者来说不管现在三四线城市表现的多火爆都跟你没关系，因为投资者靠的是未来的预期以及频繁的流动性，很遗憾这两点在三四线城市都得不到很好的体现。从房价长期预期来说三四线城市毕竟不同于一二线城市，三四线城市缺乏充足的人口和经济基础，现在三四线城市表现的越火爆就越能说明三四线城市的楼市泡沫严重，就算那些有潜力的三四线城市也会因为现在的房价而透支了未来的发展潜力，潜力消耗完了之后房价是不可能上涨的了。

从房产流动性来看，别看新房市场抢手的不得了，然而三四线城市的二手房交易市场基本上是处于一个冷冻的状态，二手房成交数量少的可怜，所以就算现在入场买到性价比很高的房价未来房价也能升值，但没有人来接盘房价涨的再高也兑现不了财富，也就是因为这个原因笔者才说只有那些要在三四线城市安家落户的人才需要在三四线城市买房。

2018炒房投资将面临第一场灾难 不是刚需千万别入场

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