翻倍暴涨!小地方房价纷纷破万,现在上车还来得及吗?
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九点半导语
从去年到现在,不少三四线城市的房价都飙了,有的更是破万。很多朋友哀叹,像老家这种小地方,房价凭什么蹭蹭往上涨?今天,我们就来扒一扒,到底为什么?
三四线城市成主角
江西抚州(楼盘),一个江西省下辖的,并不出挑的地级市,人均工资2000-3000元。
九点半君有个同事就是抚州人,因为适婚,面临的买房的选择。但他感觉上海(楼盘)房子实在无望,于是决定会老家买房。
" 老家人均工资就真么点儿,每年还有大量人口往广东深圳(楼盘)流失,房价撑死也就四千块吧!"这是同事的最初想法。
结果,现实打了他一记耳光。回家一问,抚州的几个新区房价8000打底,靠万达的稳稳破万!
更没想到的是,抢房子的人还不少!
江西抚州只是一个缩影。事实上,三四线城市的房价从去年至今,大多都翻倍地涨了起来。
你方唱罢,我登场。在严厉的调控政策打压下,一二线城市房价偃旗息鼓,接着从2017年至今,三四线城市,无疑成为中国楼市的主角。
根据刚公布的3月份全国房地产成交数据,国内房价突破万元的城市已经超过60个,其中20个是三四线城市或者县城。
让人百感交集的是,连很多贫困县的房价都直接翻番。
到了这一步,全国的房价游戏,谁也不能幸免。
同时,三四线城市的房价的强势表现,也直接改变了中国房企的格局。
最明显的变化就是,着力三四线市场的碧桂园,把万科斩落马下,登顶中国第一大房企。
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真的是风光啊!
背后是什么鬼?
很多人疑惑,自己的老家自己门儿清啊,人口年年净流出,也没见大量的外来购买力,接盘的绝大部分都是本地人。而本地的经济根基就这个样子,居民平均工资撑死三四千,凭什么房价一天一个价?
质疑的好像很有道理的样子。但拿这种简单的市场规则来分析中国楼市,显然不靠谱。
昨天的文章里,九点半君就说过,中国的经济,你楼市也好,债市也好,都绕不开--政策!
时间倒退到2016年,政府把去库存设定为工作的首要目标。
为何这么重视去库存?
说白了,就是房子卖不动了,开发商也不买地了,直接导致政府财政收入面临很大压力。而这个时候,政府的债务已经很重了。
到2017年,去库存政策狂风终于蔓延到三四线城市。
但三四线城市去库存难啊,经济基础薄弱,有没有大量外来购买力,只能靠本地人消化。
形势倒逼政策。于是,一个药方出现了--棚户改造货币化安置。
简单说,就是把你家旧房拆了,赔给你钱,让你自己去买新房。
要说这个棚户改造,并不是从近两年开始的,早在2004年,辽宁省就启动棚改。
不过那个时候不一样的是,棚改后以实物安置为主。就是说,大部分人,拆了你家的旧房子,赔给你新房子居住。
但到了2015年,政策发生了变化,安置模式逐步转向货币化。不再赔给房了,直接赔给你钱,自己买房去。
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2015年后货币化安置的比例在逐年提高,2017年更是达到60%。多数省份都超过了50%,比如内蒙、湖南和辽宁的比例都超过了70%,而甘肃的武威、庆阳、酒泉等地货币化安置率均达到80%以上。
有人要问了,前面不是说政府负债严重吗?哪儿来的钱赔给拆迁户?
答案当然是央行呀,就是那个会印钞票的央妈。
2014年底,央行在国开行等金融机构,搞了一个叫PSL的东西帮助地方政府推进棚改。
实际上,就是一种期限长、利率低的专项贷款。等地方政府通过卖地,有钱了,再通过国开行把这笔贷款还上。
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截止 2016 年末, 央行PSL 余额为20526 亿。也就是说两年时间,央行为房地产市场定向放水2万亿,而且主要都流向了三四线城市。
按照公开数据统计,2017年全国棚改户数为515万套,涉及20个省份的三四线城市。
按照PSL支持棚户改造的贷款余额计算,平均每户补偿到50万元。而以平均数来看,每个省份棚改三四线城市为10个,相当于每个城市2.6万套,每套50万,杀入该三四线城市房地产市场的钱就到了130亿。
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棚户改造区的人们拿到这些钱,自然会急冲冲奔向房地产市场。因为他们确确实实没了房子呀。
这下明白了吧,需求量剧增,加上手头有都有些钱,房价怎么可能不飙上去呢?
回顾整个2017,山东省的三四线城市房价涨势最猛,其中,威海(楼盘)、胶州、潍坊(楼盘)和临沂(楼盘)尤甚。
背后的原因很简单,山东省连续3年,蝉联棚户区改造任务全国冠军!
大戏何时落幕?
当下,一般人的观念里,谁要是被告知,你家房子要被拆了,无疑就是被告知中了大奖。扭头就成为人人羡慕的土豪了。
确实,不少人就是通过拆迁,实现一夜暴富的童话。
但对于大部分的拆迁户来说,现实并不是传说中的那么美好。
举个栗子,你100平方的房子,拆迁时政府按照市场价格4000元/平方米,赔给了你40万。同时,也拆掉了你家的房子。
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当你拿着这40万去看房子的时候,你发现,有很多和你一样的人也在看房子。而这时,房价已经在你看房子的这几个月飙升到8000元/平方米,同样100平方的房子价格80万。房价还在涨,你感觉不能再犹豫了,于是决定买下这套房子。拆迁费悉数送了进去,还贴进去40万。
相当于你另外花了4000/平方米买下了这套房子。
还有很多本不想换房子的中老年人,不得已也把自己积蓄搭进了楼市。
活生生的例子告诉我们,棚改货币化安置这个方子并不是没有副作用,相反,副作用还不小。
这场央行的定向放水,让超发的货币通过棚改大量的流向拆迁户手中,拿着这些钱,有些人买房,有些人炒房,还有不少的人奢靡挥霍。
结果就是,推高了房价,也拉动了三四线城市的消费升级,甚至,奢靡不正之风盛行。
那到底还有没有个头儿啊,也就是说,棚改货币化比例会一直提高下去吗?
目前,这个怕是谁也说不准。但可以确定的是高层的态度。
住建部部长王蒙徽表示:从去库存的节奏来看, 2015年前是一二线重点城市郊区去库存; 2016年-2017年是三线城市去库存; 2018年是县城去库存的阶段。
中国1355个县,你们准备好了吗?
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