房地产长效机制与预期管理最近一段时间以来

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最近一段时间以来，一些二线城市纷纷通过放松落户政策，吸引新增城市人口的方式，在全国各地上演了一出出“抢人大战”。看似“抢人”，这些城市其实醉翁之意不在酒，最终的目的还是在于“抢钱”和“抢房”。

在全国各大城市普遍面临限购限贷等基于户籍制度的房地产调控政策的大环境下，对于人才和应届大学毕业生的争夺，就是对于地方房地产市场的增量资金和增量需求的争夺。“抢人”大战，归根结底，就是各个地方政府在“合理合规”的范围内，绕开“限贷限购”紧箍咒，以达到保证地方房价不出现下滑，乃至推动地方房价进一步上涨目的的“变形计”。

这一“抢人大战”的直接后果，就是在很多城市的房地产市场再次出现了“久违”的新房和二手房价格倒挂的现象。一方面，各种限购限贷政策导致新房价格被行政手段人为地压低，由此出人意料地诱发和创造了额外的对一新房的出于“价值投资”考虑的需求。

投资者清楚地意识到，在限购限贷政策的大环境下，由于新房价格被人为地压低，相对于不受行政手段控制的二手房价格，成为“价值洼地”，因此买到就是赚到。限购政策这一以控制房价为目的的政策，由于大家对于今后房价上涨的强烈预期，竟然吊诡地人为创造出了新的投机需求。原本旨在调控房价限购限贷政策，恰恰由于限购政策自身的存在，引发了抢房潮和房地产影子价格的真实上涨。

另一方面，由于上述限购政策和一二手房价差所导致的“价值投资需求”人为地造成了房地产市场的进一步火热和房价上涨预期的进一步加强，那些真正的“刚需”购房者在过去一年多的时间里，因为限购政策才好不容易稍许平稳的关于房价上涨的担忧，再一次被激发了起来，由此造成的恐慌性购房需求，无疑对近期某些城市楼市的火热，进一步起到了火上浇油，推波助澜的推动作用。

很多潜在的购房者和市场观察者在如此强劲的市场火爆行情和房价上涨面前不禁发问，说好的房地产长效机制呢?说好的“房住不炒”呢?

随着过去十多年以来多次半途而废的房地产调控政策和全国房价的进一步上涨，越来越多的市场观察者同意，以限售、限价、限购、限贷为核心的“四限”政策，均属于短期调控政策。这些短期调控政策虽然在短期可以人为地压低房价，但是不但不能在长期疏导房价走势，反而有可能在长期诱发对于“四限”政策的政策预期博弈，诱发和加剧更新一轮的的房地产投机和炒作(见作者之前专栏《限购令是怎么变成重大利好的》。 )

因此，社会各界都对于加快建立以多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度为基础的，包括土地制度、财税制度、户籍制度、金融制度等多方面的房地产长效机制寄予热切的期望。

既然房地产长效机制是要落实总书记在党的十九大报告中再次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”的目的，那么可能全社会应该对于全民炒房这一经济社会现象，进行更加深入和透彻的讨论。因为非如此，就无法对如何建立可以有效化解炒房的房地产长效机制形成共识，更无法有效地建立旨在达到“房住不炒”政策目标的房地产长效机制。

那么为什么大家在中央政策三令五申“房住不炒”的大环境下，仍然还要前仆后继地炒楼呢?道理其实简单得不能再简单了，因为投资者深信房地产价格还会上涨，而且很可能还会大涨。

经济学研究显示，在泡沫形成必要条件存在的前提下，即使是投资者预期的小幅改善，都有可能造成资产价格的大幅迅速上升，更不要说在目前中国房地产领域，几乎所有市场参与者都深信房地产价格仍然会上涨，乃至大幅上涨。因此我们在文章开头所看到的全国各地出现的愈演愈烈的“抢人”和“抢房”现象，实在并不让人吃惊。

笔者由此认为，房地产长效机制的核心，在于全社会对于房地产作为一个重大大类资产的投资收益的预期，以及对此预期的相应管理。

从学理上来说，泡沫是一种资产或一系列资产在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期(预期在资产价格和资产泡沫的形成中有重要作用)，从而吸引新的买者。这些新的买者一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用和其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。(参见《疯狂，惊恐和崩溃-金融危机史》金德尔伯格)。

纵观人类经济史上的主要泡沫，虽然新概念，流动性泛滥，政府支持，缺乏经验的投资者，和金融创新都对泡沫的形成和发展负有不可推卸的责任，但归根结底，任何一次泡沫的形成，最后都是因为投资者对于资产价格上涨所形成的“自我实现的预期”(Self Fulfilling Prophecy)所导致的。

在上世纪70年代下半期和80年代初期，由于美国通货膨胀水平高居不下，美联储主席保罗?沃克尔一举把联邦基准利率上涨到20%。他个人的解释认为，非如此不足以改变在过去这么长时间里整个市场形成的对于物价会进一步上涨的强烈预期。他认为，通货膨胀本身并不可怕，真正可怕的，和对资源配置产生严重扭曲的，恰恰在于对通货膨胀所形成的强烈一致的预期。于此相类似的，房价的上涨本身并不可怕，真正可怕的是对于房价上涨所形成的强烈且一致的预期。

炒房者如此强烈的预期，既非完全偶然，也非一蹴而就。首先，投资者在各类投资中都表现出明显的追涨杀跌的行为，也就是说价格越涨越买，价格越跌越卖。这种被2002年诺奖得主丹尼尔卡尼曼教授称为“代表性偏差”的普遍人类行为趋势，指的是人类很容易用最近发生的，强烈的，直观的信号对未来做出预期，而往往有意无意地忽视或者漠视长期的，普遍的，和客观的规律。恰恰因为这是一种人类与生俱来的对未来的认知和行为的方式，导致投资者总是用市场过去的趋势去预测今后的走势。而投资者的预期和相应的投资投机行为，也就解释了为什么经济泡沫不停地在人类发展历史上反复上演。

关于房价的预期在中国经济活动中又超出了单纯的人类行为的局限，也和市场参与者对于政府目标的猜测和押宝密不可分。正如笔者在《刚性泡沫》一书中指出，中国经济所面临的一大重大风险，正是来自于市场所有参与者对于政府刚性兑付的预期。从地方政府、国有企业、民营企业，到居民家庭，几乎所有的市场参与者都有一种非常强烈的认赌不服输的心态。买任何资产，只要赚了钱都是我的，只要亏了钱，就认为政府，监管者，和金融机构一定要给我买单。

类似心态在新房销售中体现得非常清晰。许多买了房子的投资者，如果开发商在购房者买房后降价，购房者几乎毫无例外地会向开发商，要求开发商补偿损失。如果购房者的要求不能够得到满足，愤怒的购房者还很可能会上演出打砸售楼处，甚至将售楼人员劫为人质的恶性事件，而这些恶性事件的始作俑者，很多时候甚至无需面对法律的制裁和惩罚。购房者之所以有这样的“底气”，恰恰是因为他们对房价必然上涨的强烈预期所导致的。

这种预期的形成，一方面是因为在宏观层面，房地产作为支柱性产业，对于经济增长起到举足轻重的作用。因此，广大投资者和开发商都认为，只要政府看重经济发展速度，就一定要推动房地产行业的发展和房价的上涨。另一方面，由于普遍存在的土地财政，各地政府有强烈地推高自己辖区地价和房价的动机，而没有任何打压或者控制房价的意愿。

这两种本已强烈的预期，经过了过去十多年里五次失败的房地产调控，又得到以极大的肯定和强化，以至于目前在中国经济里，几乎所有的参与者都认为既然房价在过去十年高歌猛进，只涨不跌，房价在今后十年还会重复过去十年的黄金经历。如此强大的预期，即使房地产市场里没有任何所为的“刚性需求”，也足以引发充分的投机性需求推动房价创出一个接一个的新高。

更让人担忧的是，只要这种强烈而且一致的预期存在，目前社会上所广泛讨论的房地产长效机制就很难达到其“房住不炒”的目的。

从供给层面来说，如果地方政府预期房价持续上涨，那么减少当下土地供应，等待今后房价上涨后再出售土地获得更高的土地出让收入就是完全理性和合理的正确选择。从需求层面来说，虽然住房消费本身是一项灵活度很大，区域性很强，消费弹性很高的消费，但是由于购房者具有强烈的房价上涨的预期，因此有强烈的早买、多买、买大、买贵的心态，直接导致了房价进一步的上涨和自我实现预期的进一步强化。

由此可见，由于预期所引发的人为压制的供给不足，和预期引导下的投机需求过剩，不但在过去十年，而且很可能在今后十年仍然是中国房地产市场资源配置扭曲，价格持续大幅上涨的重要原因。如果不能有效地改变这一预期，恐怕其他各种配套长效机制配套措施都只能是事倍功半，杯水车薪。

因此，无论利用什么政策工具，采用什么政策手段，房地产长效机制的核心，就应该在于稳定全社会对于房地产这一大类资产长期收益率的预期。非如此，房地产长效机制恐怕难以完成其“房住不炒”的历史使命。