成都楼市大变局，购房者怎么办? 政策解读|市场预判|买房观点

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政策解读|市场预判

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|买房观点 | 楼盘点评

*全文约3200字，阅读需要5分半钟。

5月15日，成都升级楼市调控新政。

以家庭为单位限购;落户增加社保要求;扩大限售的范围等。

可以说，政策应出尽出，彰显了史无前例的“调控决心”。

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在这里，大家有必要回过头看看这个公众号的一些文章。

4月26日:《当前成都楼市，主要矛盾是什么?》中，提到了人才落户对冲限购政策和其他城市加社保的案例;以及用“分类限价”替代“限价一刀切”的思路。

5月2日:《放弃幻想，成都调控不会松动!》中，我直言调控趋势不会变，并建言大家一定要多看几遍标题。

5月7日:《警惕!成都二手房已成堰塞湖》中，对去年12月6日《成都二手房拐点将至》的观点作了最后的补充警告，提到“从需求端进行调控”的可能性。

白纸黑字，历历在目。

可以说，我写公号至今，除了2017年7月人才落户新政是我没有预料到的之外，其他基本都在我的判断范围之内，都是提前预判，从未事后诸葛。

不是因为我有未卜先知的能力，也不是因为我有什么特殊消息渠道。

这是一个知识体系和逻辑推理的问题。当你了解了世界的变化，你就一定能看到中国的变化;当你明白了货币信贷的变化，你就能知道房地产的变化;当你通晓了一、二线其他城市的状况，你就能预判成都的城市状况。

无它。

一只南美洲亚马逊河边热带雨林中的蝴蝶，扇几下翅膀，就有可能在两周后引起美国得克萨斯的一场龙卷风。

这就是“蝴蝶效应”，也是万事万物普遍联系的规律。你要做的，就是去掌握这个规律，并耐心的等待“两周”的时间。

5.15楼市新政，就是那只煽动翅膀的蝴蝶，它会带来成都楼市怎样的变局?购房者又应该如何判断、理解、顺应这一变局，从而作出更加科学理性的购房决策呢?我们不妨一起来探讨。

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一、城市购房版图或发生改变。

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5.15新政，出于“房住不炒”和“职住平衡”的核心考量，在限购的物理空间上做了一些改变。过去拥有天府新区或高新南区房票的购房者，可以同时购买11区，但新政之后，“同时购买11区”的福利没有了。

此外，按家庭限购以后，成都限购区内的有效房票大量减少，势必导致购房者更谨慎理性，同时也会让一些无房票家庭需求外溢，导向三圈层和周边圈层。

所以，我个人判断，新政会导致城市购房版图的分化，大致如下:

1、一圈层

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这里说的一圈层，是被“特殊照顾”的天府新区和高新南区，而不是指传统的五城区。

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首先，从投资需求的角度讲，城南是主攻方向，而按家庭限购后，投资需求被抹杀，整体利空一圈层。

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其次，天府新区和高新南区作为城市新区，原住民本身就不多，拥有2年以上户口的无房人群相对有限

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。

第三，从社保角度看，高新南区企业较多，运营时间较长，相对还好，天府新区才刚刚启动，企业较少，运营时间较短，所以满足社保条件的购房者也相对有限。

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第四，高新南区土地有限，供应不多，供需会更平衡一些，但天府新区的土地充足，供应量大，供应可能会相对大于需求一些。当然天府新区的优势在于前期大量人才落户，基本都是落在天府新区，所以如果有办法满足12个月社保的条件，需求应该也会在后续得到保证。

总体而言，一圈层受本轮新政影响最大，尤其是天府新区，一旦调控显效，或将出现供过于求的市场现象。

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2、二圈层

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这里的二圈层指11区，包含传统的五城区和近郊区县。

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由于11区可以交叉购买，所以二圈层的购买力会相对充足一些，从过去几个主城区热盘的摇号情况，大家也可见一斑。

同时由于11区人口最密集，原住民最多，企业也最多，所以无论是户口和社保的门槛，都相对更好一些。其中，近郊区县的房价比较温和，供应量较大，也能够更好满足刚需购房者的需求。

当然，二圈层范围太大，内部也会出现一些分化，在限价影响下的核心板块，好楼盘依然会受到市场的青睐，开盘清盘也会是常态，但购买难度比调控升级前大大降低。而近郊板块一些非核心地段的楼盘，恐怕日子就没那么好过了，当购房者有选择的时候，最先放弃的往往就是这样的楼盘。

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3、三圈层

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三圈层是指大成都范围内的非限购区域。

由于不限购，短期内一定会吸引大量没有房票的购房者关注，尤其是三圈层中的新津、青白江等热门区域。

所以某种程度上来说，新的调控政策对三圈层楼盘而言，会是一个利好。

当然，我要提醒购房者，如果你在三圈层工作、生活，自住买房没有关系。但如果你想投资甚至炒房，那么三圈层是极为不明智的选择，尤其还要考虑限售政策的加持。

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4、周边圈层

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周边圈层主要是指与成都接壤的热点板块，如视高等，以及成都周边的二级城市。

对周边圈层的判断，基本等同于对成都三圈层的判断。短期利好，中长期利空。

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二、市场产品格局或发生改变

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1、刚需和改善

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由于一个家庭的总套数不能超过2套，所以未来，作为首次置业的刚需购房者，和作为二次置业的改善家庭将成为市场需求的主力。刚需型产品和改善型产品会供需两旺，卖得较好。

而豪宅产品，在很大程度上可能会出现滞销。毕竟，能够买豪宅的客户，谁家里没有2套以上的房产啊。

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2、住宅和商业

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住宅被大量限购，商业势必会一定程度上崛起，包括公寓、写字楼和商铺。

尤其是兼具一定类住宅功能的公寓型产品，会在短期内火爆一阵。

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但我同样要警告广大购房者，公寓产品的购买逻辑和住宅完全不同。上一波买公寓的客户，也是等到最近一两年才成功解套的。

关于这一点，我改天会专题撰写。

3、二手房市场

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这里，肯定要唱一首《凉凉》给二手房了。

市场总需求减少，价格虚高的二手房根本无法出手。

而如果二手房房东想要购买新房，势必也要出手相应的二手房才能获得房票。

当然，可能有人会说，那大不了就不卖了呗。

那么你就无法享受新房的改善和升级;另外，已经在路上的房地产税了解一下。

三、价格体系格局或发生改变

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1、红线不变

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从价格的总体走势来说，新房稳、二手跌。

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我们今天不讨论二手房，只说新房的价格变化。

5月，住建部在全国范围引发了新一轮调控升级的风暴，毫不怀疑地说，坚持调控不动摇，已经是板上钉钉。

同时，国际上关于中美达成共识，不打贸易战的消息传出之后。中国经济转型的步伐会更坚定，此前顾虑经济稳定，给房地产的一些缓冲垫，恐怕也会拿掉。

所以，成都的房价红线不会变，房价不会涨。

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*我这里的所指的房价，是指去除精装标准之后，整个大成都范围内的房屋均价，是一个宏观的概念，不是个盘的概念。

2、分类限价

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在红线均价不变的情况下，我个人分析，成都有可能会采取分类限价的模式。

即根据开发商成本，以及对城市地段、产品应有价值做一个综合考量。

核心地段的豪宅，该贵一点就贵一点;非核心地段的普通商品住宅，该便宜一点就便宜一点。

这里，只是个人的预判，不一定对，仅供大家参考。

最后，对于购房者而言，我有三个建议:

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1、懂得事缓则圆。

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新政刚出台的时候，很多购房者特别焦虑，结果你仔细一问，发现他们再等三四个月，社保就满2年了。所以大家一定要学会淡定，任何政策显效、市场平衡，甚至他人预判的验证，最终都需要时间来证明的。而从容，是买房路上最可贵的品质。

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2、尊重核心价值。

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新政之后，很多人就嚷着跑三圈层或者周边圈层去买房了，还有更极端一点的，就嚷着要离开成都了。还有很多人，眼看大势已去，就破罐子破摔，要么拿钱去买了价格虚高的公寓，要么就准备挥霍了。

在这里，我真心建议大家，一定要懂的尊重核心价值。对城市、对板块、对产品，都要懂得尊重，只有核心资产，才能为你的人生保驾护航，才能保值增值让你人生进阶。而坏的资产，反而会是你人生的一个坑。一步对，步步对;一步错，步步错。

3、坚持房住不炒。

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虽然这句话是老生常谈，但我觉得还是有必要再强调一下。在新政升级了调控之后，我依然鼓励自住买房，尤其是刚需自住买房。千万不要以为调控更严了，房价要跌了，就错失上车良机。

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这里关于自住需求和投资需求，我分别有一句话:只要房价不出现断崖式下跌，自住需求尤其是刚需自住需求，都应该买房;而对纯投资需求来说，只要限售不除，就绝不投资。

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注:以上图片均来源于网络

文/吴思竹

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