周二市场说丨“不放松”仍不够，调控还在“加把劲” 住建部约谈12个城市之后

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住建部约谈12个城市之后，于上周六（5月19日）再度发文，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，在坚持资金管控、整顿市场秩序等“常规动作”的基础上，更对供给侧提出了更多的明确要求：

其一，制定实施住房发展规划。文件要求在2018年底前，一二线城市要编制完成2018年至2022年住房发展规划并公布实施，合理确定住房和用地供应规模、结构、时序。

对于行业发展而言，供应预期的长期稳定，有利于减少土地市场中的投机性心理，避免出现“一拥而上”的局面；另一方面，规划不是简简单单的年度任务目标，而是应当有细分指标的详细报告，并包括一系列经济、人口发展等相关资料，企业可以从中更清晰地了解住宅市场的发展时空脉络，帮助企业更清晰地认知地块的实际开发价值。

其二，划定了热点城市住房用地的供应比例红线：住房用地占城市建设用地的比例应不低于25%。

联系2018年城市供地情况来看，这一要求对于一线城市难度不大，如广州住宅用地占比超过三成，安全“达标”；但对于南京、杭州等大力发展城建的二线城市而言，达到25%的比例还是有一定难度，2018年南京和杭州住宅用地占建设用地比例分别为21%和17%，而公共交通基建用地占比分别为50%和61%。

其三，进一步发展共有产权和租赁性质的住房，要用3-5年的时间，把租赁和共有产权性质住房用地在新增住房用地的比例提高到50%以上。并要求北京、上海、广州等16城要在6月底前上报建设租赁住房的具体实施方案。

相比2017年的两份租赁住房试点发展名单而言，本次的城市名单一方面更加正式，去掉了“试点”二字；另一方面城市也更有针对性，新加入了天津、苏州、福州、济南和无锡，都是经济活力更强、人口净流入更多的城市，而沈阳（经济增长稍逊）、佛山（广佛候鸟）、肇庆（人口净流出）等市则未在其中。

在住建部调控目标“不动摇”的同时，被约谈的城市也相继表态加强调控，如哈尔滨主城区新房3年限售、长春加强预售价格管理等。但其中最全面的，还是当属成都，不仅3年限售、控“假离婚”，更出台新政规定刚需优先购房，也在市场中起到了立竿见影的效果。比如成都双流区某大面积改善项目，据上周末研究中心同事调研情况来看，客户数量已经减少了一半，而对于房价上涨更快的天府新区和高新区而言，楼盘所受影响还更加显著。

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相比以往调控的一拥而上而言，2018年的房地产调控真正升级进入了“2.0时代”。供需两侧的调控更加精巧而准确，留下的“灰色”区域也越来越小。但换一种角度来看，不论是住建部在供给侧的明确要求，还是被约谈城市在需求侧的升级调控，其实代表着行业发展的源动力依旧强劲，平稳发展的明天依旧值得大家期许。

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