下一阶段房地产调控目标清晰且有信心国务院发展研究中心研究员刘卫民近日

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国务院发展研究中心研究员刘卫民

近日，国务院办公厅印发了《关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知》(以下简称《通知》)。《通知》提到，重点清理有违平等保护各种所有制经济主体财产所有权、使用权、经营权、收益权等各类产权的规定，不当限制企业生产经营、企业和居民不动产交易等民事主体财产权利行使的规定，以及在市场准入、生产要素使用、财税金融投资价格等政策方面区别性、歧视性对待不同所有制经济主体的规定。

其中"清理不当限制企业生产经营、企业和居民不动产交易等民事主体财产权利行使的规定"，被部分媒体和利益方解读成国务院要取消"限购、限贷、限售"等调控政策。有人对此解读为政府将放开"限购、限贷、限售"等调控政策的信号。个人认为，这实际上是对这一文件精神的误读。

首先，从《通知》出台初衷来看，是对《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的进一步落实，其根本目的是要求"平等"保护企业和居民的产权，强调市场经济体系下各类经济主体产权的平等原则。例如，对于同样类型的不动产，不论产权主体是谁，都应同权同价、都应受到同样程度的保护。

其次，从清理的前置条件看，误读者忽略了"不当限制"这一前置条件，同时对当前房地产"限购、限贷、限售"等调控政策的理解不到位。事实上，一些热点城市的"限购、限贷、限售"等调控政策已经在住房市场调控方面取得阶段性成果，也为构建住房长效机制和基础性制度，争取到了政策性时间窗口。因此，房地产市场"限购、限贷、限售"等调控政策不仅不能说是"不当"，而是充分体现了"房子是用来住的，不是用来炒的"定位。

最后，从房地产市场运行的实际情况看，一些热点城市供求偏紧的矛盾仍然存在，客观上也需要采取一系列措施，积极促进实现阶段性住房供求平衡，实现广大居民住房需求的有序释放。当前，房地产市场处于深入调控阶段，误读主要来自一些认识存在偏差的市场主体，如自媒体和部分企业。这种误读恰恰反映了当前房地产市场调控从严以后，一些投资主体的心理焦虑。

具体来看，一方面，随着购房门槛和贷款成本提高，住房需求释放速度有所减缓，一些热点城市的市场热度有所回落，购房者的心态更加理性，过去那种"今天不敢买、明天买不起"的心理预期得到纾解。另一方面，住房投资的退出成本和退出门槛提高，一些热点城市的住房投资者变现更加困难，在去杠杆、强监管的大背景下，部分市场主体特别是投资主体的资金压力趋紧，这就导致一些希望放松限购的呼声时有出现。

值得注意的是，近期，住房城乡建设部就房地产调控问题密集约谈了12个城市。目前，已有成都、哈尔滨(楼盘)、贵阳、长春(楼盘)、佛山(楼盘)、西安(楼盘)、太原(楼盘)7个城市作出回应，并陆续升级楼市调控措施，出台严格的政策，遏制投机炒作。

在此背景下，房地产未来的调控将走向何方? 从近期房地产市场运行情况分析，一些城市仍然存在偏热的苗头，投资投机需求在部分二、三线城市有集中现象，增加了这些地区的区域性金融风险。特别是从供求方面分析，这些城市的家庭户均住房套数已达到1.0套以上，实际供求关系的紧张程度其实弱于一线城市。从国际住房经验看，一旦家庭户均住房套数达到1.0套以上，也就是住房总量基本平衡以后，区域房地产市场比较容易受到投资投机的影响，出现所谓的房地产市场泡沫，对区域金融体系稳定造成负面冲击。因此，个人认为，现阶段住房市场的"限购、限贷、限售"等调控政策还不具备退出的条件。

当务之急，是要在房地产调控取得阶段性效果的基础上，积极出台相关房地产长效机制和基础性制度。第一，在热点城市增加土地供给力度，增加住宅土地上市规模，积极扩宽土地供给渠道，挖掘存量闲置土地潜力，积极探索集体建设用地入市条件。第二，对于热点城市要加快建立租购并举的住房制度，加快租赁住房上市速度，创新租赁住房项目的融资模式，增强租赁项目的市场吸引力。第三，要做好民生兜底，形成多渠道保障模式，增加热点城市的公用租赁住房、共有产权住房供给，建立面向购买中小户型、中低价位首套住房的政策性住房金融体系，优化城市产业布局和住房布局，着眼新型城镇化中新市民群体的住房问题。

与此同时，面对当前部分城市房地产市场出现的新情况新苗头，5月19日，住房城乡建设部出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，从具体内容看，主要向市场传达了4个方面信息:第一，房地产调控的力度不会放松。下一阶段房地产调控目标既要稳房价，也要控租金;既包括金融风险防范，也包括市场预期管理，这将是一套组合调控措施。第二，高度重视房地产调控的精准性。更加强调一二线城市的住房发展规划，从而提高城市承载能力;更加强调土地供应结构优化调整，土地的预调节功能将会得到增强，区域供求紧张的结构性矛盾将会得到缓解。第三，用底线思维调控房地产风险问题。在住房消费方面，强化还款能力审查，严控违规资金购房;在住房供给方面，要求购地款必须用自有资金，将进一步降低开发企业杠杆率。第四，地方政府承担房地产调控主体责任。中央政府与地方政府在房地产调控中的权责关系更加明晰。

事实上，此次住房城乡建设部出台的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》充分向市场各方传达了监管部门对于下一阶段房地产调控的决心和信心。

本文为作者发表在《中国建设报》2018年5月22日上的文章