最后的疯狂，二三线楼市拐点即现关注我

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看见房地产真相

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放松调控？五年别想了！

进入到2018年以来，中央不断加强对二三线城市的调控政策，但新房市场被疯抢的诡异现象依然不绝于耳：

“长沙库存仅够2.8个月，难怪本周仅一项目开盘”

“成渝新房库存只购买4个月，全国最快的区域”

“武汉楼市库存不足，新盘‘日光’已成常态"

印象中以前这些城市的库存是比较高的，怎么突然就告急了呢？让我们先从原因谈起。

一） “房荒”的原因

2016年是一线和强二线城市房价暴涨的一年，也是高价地频现的一年。当时还不受土地限价令的制约，一块吸引了几十家房企争抢的地块，能拍出好几倍的溢价，加上大家对于接下来上涨的心理预期又比较高，“面粉贵过面包价”十分普遍，这一年也被业界称为“地王年”。

但进入到下半年后房价突然踩住刹车，热点城市开始执行严格的新房限价政策，开发商惜售，捂盘，拖延工期成了常规的应对手段。所以就导致了虽然土地供应增加，但都囤在开发商的手里，市场上并没有增加供给的现象。

供给没增加，购房热情却被燃起。

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由于限价是执行住建部16年10月的价格（要求环比不能上涨），而二三线楼市大多都是在17年后才启动大涨，所以随着时间的推移造成的剪刀差也就越来越明显，最终的影响就是导致全民疯狂炒房，存款不够，借钱炒，只要能抢到新房就会有中奖的感觉。

并且随着全国化棚改的大力推进，货币化的安置直接将资金流向楼市，对抢房的推动作用更是不言而喻。

虽然各地政府看似紧密的收紧着调控政策，但却以“关小门，开大窗”的手段降低落户门槛，相当于为购房者破除了限购，并且很多限购政策对于当地人来说也是无关痛痒的事情，使得本地人也参与到抢新房的热潮当中。究其原因是地方政府对土地财政长期的较高依赖性，所以政府还是希望本地市场有强劲的需求，这样才能更容易拍出高价地。

果不其然，2018年1到4月份全国土地财政收入17958亿元，同比大幅增长40.7%。在严格的调控背景下土地市场依然能够逆势而上，但政府虽然大幅增加了土地供应的力度和节奏，却依然没有解决“房荒”的问题。

二）问题出在哪？

目前银行的信贷控制是非常严格的，老百姓的购房资金杠杆率已经是大幅下降，加上开发商新开盘项目要求全款优先，使得老百姓抢新房基本都是存款为主，贷款为辅。所以，现在的购房资金都是有数的，并且严重透支了未来的居民存款和购买力。

如果现在敞开土地供应会造成什么结果？

1、更多的土地被开发商囤积。

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2、市场狂热过后又回到高库存时代。

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虽然大量卖地会使得地方政府土地财政短期上涨，但等市场狂热过去之后，就又会回到14-15年的大量库存时期，导致房地产供给侧改革和去库存任务的失败。

所以目前的情形只能适量增加土地供应，并且加大住宅类用地出让比例。制止开发商捂盘，拖工的现象。

但是要真解决问题，就又回到限价的问题上，政府一边卖高价面粉，又不让开发商卖高价面包，这基本成了一个死结。为了“房住不炒”的政治目标，强制限价导致市场调节机能失效。二三线城市因为担心自己的土地财政受到影响，制定调控政策就会故意留有漏洞。

所以在调控政策上，中央和地方政府存在一种博弈——中央严控地产泡沫担心出现系统性金融风险，而地方政府担心自己的土地财政收入受到影响。

三）中央与地方的博弈

中国目前的房地产市场非常微妙，中央不敢像日本政府那样刺破泡沫，也不能任由泡沫继续膨胀，所以就人为让价格横盘。但不管是几线城市，地产的热度却从来没有熄灭，限价导致市场机制的失灵，但其实这个压力是一直存在的。

现在的整个房地产市场，尤其是二三线城市就像高压锅一样，压力越来越大。一边中央压着锅盖不让涨，另一边地方政府暗地里放水的行为增加了锅内的压力，导致整个市场的压力越来越大，给人一种摁不住的感觉。

很多炒房者看到这个现象就头脑发热的冲进去，以为买到就是赚到。存款，养老金，教育基金等等，只要是有的，能借到的，在所不惜，全部压了进去。

在这场博弈中，尤其在这个关键时期，中央一旦有所松动，在压力没有得到释放的情况下，高压锅就会炸开，很快会出现所谓的系统性金融风险问题。

所以中央在这场博弈中一定不会认怂！前段时间住建部就房地产市场调控问题约谈了成都、太原的负责人，成都随即便将落户与购房资格分开。现在我们又看到了住建部调控不放松的重申和强调。

这就与我们之前的“下半年二三线城市，尤其是库存较低的一些城市会少量的增加土地供应。库存去的差不多的热点城市，会和一线一样加大调控力度，彻底摁死这个市场”预期大概率吻合。

四）开发商还有没有活路？

前文中也提到现在开发商面临着政府一边卖高价面粉，又不让开发商卖高价面包的尴尬境地，所以在与很多开发商朋友交流的时候基本上都会问到限价政策到底何时才能放松的问题。

结合之前所讲，想要放松限价，除非是等热度退去，真正做到一个“房住不炒”的局面后，再给开发商一条生路松开这个口子。除此之外，不可能有这种放松调控的可能性。开发商在过去两年的去库存红利中已经挣了不少，整个行业的利润率都在飙升，现在不得不面临着吃了太多给吐出来一些的现实问题。

五）二三线楼市还能投资么？

不能！

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其实我们在15年底就预测到二三线楼市的崛起，17年预测到四五六线城市的火爆。虽然实际情况比想象中来的要晚，且更为疯狂。但我们始终坚持不建议大家去投资，尤其现在这个时间节点就更不能去。

1、目前重点城市二手房价格已经高高挂起，你去买就是给本地人当接盘侠。他们拿卖二手房的钱去抢更便宜的一手房，你愿意去做这样的接盘侠吗？

2、即便你有资格去抢一手房，也是机会渺茫，即便抢到了，限售好几年，加上拿证的时间，估计得5-7年才能出手，周期长，变数大，不适合自住以外的投资行为。

3、外地投资客根本不具备本地人这种t+0的操作条件（卖旧买新），挣这个剪刀差的利润。而且如果不出意料的话，中央会在下半年加大二三线楼市的调控力度，现在往下冲很有可能各种手续办到一半被卡死，进退两难。

4、这些城市大家都愿意去买新房，二手房成交量占比非常低。真正的供需关系没有那么紧张，而我们现在所看到的新房市场的紧张并不是一个正常现象，开发商捂盘加上抢房狂热，等到热度褪去之后市场上很可能会出现大量二手房堰塞湖的抛售奇观。

5、还有一个重要的原因是因为这些城市的收入水平很难在未来几年大幅提高，甚至连就业都难以充分保证，更别提高端收入了。这也是为什么很多人来了一线强二线就回不去的原因，当你一个月收入2W以后再回去挣5k，你能够接受这种落差吗？所以，低收入水平是支撑不了高房价的。再加这波狂热透支了大量的居民存款和购买力，涨的越高，以后越是麻烦，这就是为什么燕郊一有调控就跌的那么惨的原因。

在市场狂热的刺激下还是会有很多人按耐不住往下冲，对于刀口舔血的韭菜，奉劝一定要搞清楚自己的目的，我们是投资，而不是去做接盘侠的。买房的时候一定要想想你的接盘侠在哪里，你以后这个房子究竟能够卖给谁？不要幻想过几年接盘侠就出现了，任何一笔投资，没有确定接盘侠在哪里，往往都是失败的。

全文完！

特别鸣谢：本文由简直胡说（jianzhihushuo）的易原创

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