全域限购后，挤出养老需求的海南楼市该何去何从? 众所周知

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众所周知，岛外购房者一直是海南楼市的主力军，养老需求也一直是海南楼市最主要的刚劲需求，

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2017年“候鸟族”就消化了海南88%的商品房。

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但是，自4月22日海南全域限购后，“候鸟族”想在海南买房的，几乎是一房难求。

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1、在海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少一名家庭成员在省内累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明;

2、在未限购地区非本省户籍居民需要24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，而且不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

作为海南楼市主力军的养老需求被挤出，本地购房者的购买力不足，需求端乏力的海南楼市该何去何从?

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挤出养老需求是

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海南省政府践行

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“以壮士断腕的决心摆脱对房地产依赖”

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的表现

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，从2017年开始，海南就不断提高购房门槛，循序渐进的挤出养老需求。

2017年4月14日全省限购限贷

2017年4月24日琼海限购

2017年5月10日海口限购

2017年5月10日三亚限购

2017年9月28日深化两个暂停

2017年9月29日限小户型

如今，全域限购后养老需求被彻底挤出，形成海南楼市需求端乏力的困境，可以说是故意为之的。

一方面

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，

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挤出养老需求是为了给火热的海南楼市降温。

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自海南将建设自由贸易港的政策落实后，大批投资资金涌入，楼市掀起新一轮的火爆。据国家统计局5月17日发布的4月70个大中城市房价数据显示:丹东4月新建商品住宅价格环比大涨2.0%，为70城之首，而海口、三亚紧随其后，环比上涨1.9%。

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建设自由贸易港的重大利好和养老宝地的双重吸引下，如果不出台严苛的限购政策，挤出养老需求，房价想摁都摁不住，到时候住建部可能不只是约谈这么简单了。

另一方面，

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过去几年，海南经济结构严重失衡，城市GDP对房地产业的依赖过重。

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根据《2017年全国30城GDP对房地产依赖度排名》，三亚和海口包揽了前两名，其中三亚去年房地产开发投资甚至高于其GDP总量。

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政府早有心破除顽疾，但由于没有新的经济增长点支撑经济发展，只能循序渐进的挤出养老需求。如今，海南定位为自由贸易港，有了新的经济增长点，挤出养老需求不仅能摆脱对房地产的依赖，而且也是为了给建设自由贸易港让路。

根据《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》，建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜，

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大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。

挤出养老需求的海南楼市需求端乏力，不利于楼市健康发展，但针对这个困境，海南政府已想好了对策，启动“百万人才进海南行动计划(2018-2025年)”，彻底松绑人才落户限制。

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人才是城市发展的第一生产力，同时也是楼市最强劲的刚需。引进人才不仅能为建设自由贸易港贡献力量，而且对于需求端乏力的海南楼市来说，更是一剂良药。所以海南这次的“人才新政”，可谓是诚意满满。

“以房引才”福利多

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在《计划》中明确提出，对引进的各类人才自在琼落户之日起购买商品住宅，享受本地居民同等待遇，不受限购政策限制。

对大师级人才、杰出人才、领军人才分别按200平方米、180平方米、150平方米标准提供免租金、可拎包入住的人才公寓，全职工作满5年赠予80%产权，满8年赠予100%产权。

为其他各类人才提供住房租赁补贴，其中拔尖人才每月5000元，其他类高层次人才每月3000元，40岁以下的全日制硕士生每月2000元，35岁以下的全日制本科生每月1500元，连续补贴3年。

放宽落户门槛

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根据《计划》，具有全日制大专以上学历、中级以上专业技术职称、技师以上职业资格或执业资格的人才均可在海南省工作地或实际居住地落户;

建设自由贸易港的海南，本来已经是人才眼中的一块大肥肉。如今海南省政府在恰逢毕业生找工作最关键的5月出台人才引进政策，彻底松绑人才落户限制，给予购房福利。对于2018届全国普通高校毕业生820万人才来说，海南的吸引力不言而喻。

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源源不断的人才涌入，不仅能解决海南楼市需求端乏力的困境，而且还将重启房地产市场，成为海南楼市新的需求点。

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按照“百万人才进海南行动计划(2018-2025年)”设定的两个发展阶段，一是争取到2020年，吸引各类人才20万人左右;

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二是争取到2025年，实现“百万人才进海南”目标。

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目前海南全岛的常住人口是900多万，但在《计划》中，直接提出到2025年就将引进百万人才的目标，相当于在短短7年时间内增加了九分之一的全省人口。这说明海南未来对人才引进不会放松，相反还会继续出台更加优惠的政策吸引人才流入。

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所以说，未来的海南楼市，人才流入将是最强劲的需求点，也是最主要的需求点。海南作为全国性的养老市场，全域限购后，养老需求虽然被挤出，但在老龄化日渐严峻的趋势下，海南仍然是一个香饽饽的养老宝地。未来的海南楼市，在人才引进和人口老龄化趋势的大背景下，将构建人才需求为主，养老需求为辅的楼市需求端，

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借助建设自由贸易港的重大利好，未来海南的房子不仅是稀缺的优质资源，而且长期持有价值凸显。

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挤出养老需求、破除对房地产业依赖的海南GDP，经济重心将继续向建设自由贸易港倾斜，同时继续坚持严苛的楼市调控政策。高房价、地价会成为制约技术创新、产业升级的重要障碍，为建好自贸区，调控政策不放松将是未来几年海南楼市的基调，疯狂炒房、投机性买房行为将不复存在。

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海南楼市未来的发展如何?

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借用中国改革发展研究院院长迟福林的原话:海南省最高房价不会太高，但平均房价会起来。借助海南的经济发展，海南的房地产行业优化升级，将呈现出量价平稳、市场规范、体系完善、结构平衡的特点，成为一个真正健康发展的海南楼市。

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