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楼市分析：县城房价上万不是事？别被危言耸听者忽悠接盘了。房价|县城|接盘|楼市|分析|县级市|惊奇---

一、前言：扎心的小县城房价

这两天看到一篇文章，标题是《三四线买房离我越来越远？小县城房价过万不是事儿》

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。我在网上搜了一下，这篇文章来源于“券商中国”，在新浪、搜狐、腾讯、凤凰网、财经网等网站都有转载。可以想象其阅读量有多大。相信很多人都被扎心了。

从标题上，我们能直观地看到一个观点：就是未来县城房价很容易过万。

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当然，正文的内容和观点，并不完全是说这个。至于是不是“县城房价过万不是事儿”，作者也没有明确表态，因此文章有标题党的嫌疑。往严重点说，这是在虚高的房价上又烧了一把火，让那些潜在的购房者更加焦虑和恐慌。不过这不是重点。笔者也难免会做标题党。本文要讨论的是：现在县城的房价到底是什么水平？未来县城的房价到底会不会轻松过万？会不会普遍过万？县城房价过万真的“不是事儿”吗？

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简言之，本文的有两个重点：一是当前县城房价如何？二是未来县城房价如何？

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二、“当前”县城房价的几组数据

为了还原真相，我们还是拿数据来说话。而且必须是“大数据”，即全国范围内普遍的数据、整体的数据，而不是个别县城的数据。

在这里，先要说一下“县城”的定义。按照国家规定，全国的行政规划分为：省级、地级、县级、乡级。而“县级行政区”则包括地级市的市辖区、县级市、县、自治县、旗、自治旗、特区、林区等八种。但一般人所说的县城，以及本文所说的县城，并不包括地级市的市辖区，而是指“县级市+县+自治县+其他”。

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根据百度百科的数据，截至2018年2月9日，全国（不含港澳台）共有363个县级市、1355个县、117自治县、49个旗、3个自治旗、1个特区、1个林区。以上合计共1889个“县”，就是本文所说的县城。

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说完了这个，我们再来看数据。由于笔者并没有查到这1889个县的房价数据，如果全部自己统计工作量又太大，所以就拿其他数据作对比。

1、全国一手商品住宅的平均价格

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根据国家统计局数据，2018年一季度，全国商品住宅的销售额为21609亿元，销售面积为2.6114亿平方米，由此算出的平均房价为8275元/平（不含二手房）。这是所有的“市”和“县”的平均房价。由常识可知，如果“县城”房价普遍过万，那均价绝不止8275元这个水平。

有人会说，由于政府的调控，新楼盘的售价被人为压低了，所以统计出来的房价是偏低的。开发商会通过各种手段拉高房价（如强制收取装修费、茶水费），所以实际房价高于8275元。这个笔者也认同。但就算加上这些，全国一手房的平均价格，也就是1万元的水平。由此推断，位于房价金字塔最底层的县城，其房价普遍都不过万。

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2、全国261个城市二手房的“中位房价”

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2018年初，中国社科院联合其他机构，发布了2017年12月份中国261个城市的二手房中位房价。根据这份统计，二手房中位房价过3万的城市有6个（北、上、深、广、厦、杭），2-3万的有6个（福州、南京、天津、青岛、温州、三亚），剩下的都低于2万。其中，排名第５３位的惠州刚好为1万。

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也就是说，全国共有53个城市房价过万。而房价在0.9-1.1万的知名城市，则有重庆、兰州、长沙、西安、惠州、昆明、太原。

需要说明的是，笔者也不清楚这个统计是否包含了城市下面的县城（估计是包含了）。但无论如何，从这组数据可以推断，前面说的1889个县，绝大部分房价都不过万。

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注：这是二手房的价格，政府无法“调控”，所以更加真实。另外，这里说的是房价“中位房价”，它和“平均房价”会有一些不同，但中位房价更有代表性。有不懂者请自行百度“中位数与平均数的区别”。

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3、“当前”房价过万的一些县城

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本文开篇提到的文章《三四线买房离我越来越远？小县城房价过万不是事儿》曾提到：“中国房价行情平台统计的60个四线城市（县级市）数据显示， 11个城市均价超过万元”

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。这11个县级市是：陵水（每平米28037元）、万宁（18207元）、保亭（16028元）、乐东（12843元）、东方（12271元）、琼海（11836元）、文昌（11822元）、大理（11233元）、澄迈（11051元）、五指山（10683元）、昌江（10075元）。

请注意，这11个县级市中，除了云南大理外，其余10个都在海南，所以非常特殊！

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当然，这份名单只统计了60个地方，远未覆盖前面说的1889个县。于是笔者又零零散散搜了一些数据。确实发现了更多房价过万的县。

例如，2018年4月，当前大红大紫的杭州，其下辖的淳安县（13847元）和桐庐县（11383元），房价均过万。此外，温州下辖的瑞安市、乐清市、苍南县、文成县、永嘉县，房价也过万。

又如，2018年4月，安徽第一大城市合肥，其下辖的肥西县（12229元）、肥东县（10499元）、长丰县（10623元），房价均过万。但安徽第二大城市芜湖，其下辖的县城，房价就在5000-7500元之间。

不可否认，在省会或中心城市的下辖县或周边县，确实是有房价上万的。但全国加起来可能不超过100个，占前面说的1889个县的二十分之一，而且持续性存疑。所谓的“县城房价过万不是事儿”，是耸人听闻，更有极大的误导性！

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当然，笔者并不是说当前房价不高，更不是说讨论房价就只限于当前而不看未来。

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说完了当前，下面就讨论一下未来。

三、“未来”的县城房价：我们并不看好

这里先表明观点：我并不看好未来三四线城市和县城的房价。这其实和主流看法基本一致。

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其主要原因如下：

1、人口越来越向热点城市和大城市圈集中

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按照当前形势和经济发展规律可知，未来全国有吸引力的省不超过20个，每个省也就1-3个核心城市。这样算下来，全国热点城市不超过50个，大都市圈最多也就10个（长三角、珠三角、京津冀、成渝、厦漳泉、大武汉、长株潭等）。人口都被这些地区吸走了。剩下的小城市和小县城，常住人口将不断减少，哪来的新增住房需求？又哪来的房价支撑？

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2、从长期来看，人口变动趋势对全国房价都很不利

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一方面，根据国家统计局数据，2017年末全国大陆总人口为13.9亿人。而根据笔者看到的各方面数据，中国的人口高峰会出现在2025-2030年，且总人口不会超过14.5亿人。即使放开二胎或三胎，也不能让总人口攀升到更高水平。也就是说，未来10年是人口增长的最后10年。全国总人口最多增加0.6亿人。随后，总人口便由升转跌，且将持续数十年之久。

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另一方面，近年来，我国每年新开工建造的住宅都有1000万套。照此推算，未来10年可增加1亿套新房子，可供3-4亿人居住，而同期的新增人口最多仅0.6亿人。即使考虑到城市化进程，现有无房族的刚需，有房族的改善性需求（其实这并未增加新的需求，因为首套房会卖出去或租出去），以及拆迁和棚改等需求，未来10年1亿套新房子也足够了。

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关于未来城市化和人口变动对房价的影响，笔者有专门撰文分析。概括来说，未来10年的城市化，将远远不会像过去20年那样刺激房价上涨了。再考虑到悲观的人口变动趋势，以及总体上已经供需平衡的楼市局面，笔者并不看好未来全国的整体房价走势。

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详情请参阅笔者下面两篇文章：

《楼市警钟！未来的城市化不会再像过去那样刺激房价了》
《从新中国三次生育高峰看房价走势，你们忽略了两个关键点》

3、分析小县城的楼市：房价收入比仍然是硬指标

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县城虚高的房价是缺乏支撑的。这个也可以从分析楼市的硬指标——房价收入比（即住房价格与家庭年收入之比）——来判断。

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具体来说，小地方2000元的平均工资，是无法支撑1万元的房价的。月薪2000即年薪2.4万。以一个家庭2个人上班算，每年收入仅4.8万。如果房价是1万，则一套房子要100万，相当于家庭年收入的20.83倍。就算你已经存了首付，但剩下的房贷和利息加起来仍然要100万。一个家庭不吃不喝，也要21年才能付清。更何况，全国县城的平均工资可能还不到2000元。

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关于全国的平均工资水平，请参阅笔者的另一篇文章：

《为什么统计的平均工资都那么高？别慌！你并没有拖后腿，全国人民都很低》

最后说一个方法论的问题。有人会列出很多的理由——例如棚改、婚房刚需、就地城市化（城镇化）、返乡潮、教育问题（县城上学可能也要学位房），来证明县城房价必将上涨，甚至轻松过万。其实这些都已经反应到房价上了。单纯地列举理由，还不如直接拿数据说话。因为房价数据会包含所有这些因素。

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四、结语：关于货币问题、广东的例子

年薪1500万的恒大首席经济学家任泽平曾表示：房价走势，长期看人口、中期看土地、短期看金融。就小县城而言，人口是不乐观的，土地是不紧缺的。至于金融，归根结底就是货币政策。

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货币政策正是让大家特别焦虑的因素，而且影响并非只限于“短期”。具体来说，我们未来仍然面临货币超发和通货膨胀的问题——这个可谓是全体国民的最大心病。但考虑到人民币面临外币（如美元）和数字货币（如比特币）的竞争，国家也要稳定人民币购买力和汇率，很难再走货币宽松的老路。

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结尾并没有太多要说的话。可能有人会说：别让贫穷限制了你的想象力。

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这意思是说：全国有钱的人多得是，有钱的地方多得是，再贵的房子也买得起。只是你自己贫穷，想象不到而已。笔者确实不是富人，但作为一个出身于广东某五线县城（我熟悉县城的情况。2017年我老家市区房价七八千，下面各县3500-7500元），然后在北京和广州生活了十多年，并且对广东各地有一定了解的人，我还真不知道，除了江浙闽，中国到底有多少个省份能强过广东？

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要知道，即使是房价涨到历史最高点的今天（2018年），全广东除了珠三角外，几乎没有房价过万的县级市和县城。

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即使是广东第三城——佛山，这个全国GDP长期排第15-16名，拥有全国11个经济百强镇，并且因为“广佛同城”而吸引了大批广州客的城市，其平均房价也不到2万，而且郊区（高明区、三水区）还有大量1万的楼盘。那些二线省份三四线城市下面的五线县城，哪来的信心房价过万？

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看了广东的房价数据，那些“县城房价过万派”，是不是没那么有信心了？其实我耍了一个“伎俩”。这里和大家说一个秘密。很多外地人觉得广东很富，其实除了珠三角，广东其他地区（粤东、粤西、粤北）都很穷。2016年，“粤东西北”人均GDP仅35516元，低于同年全国水平（为53980元）。换言之，“粤东西北”地区房价不过万，并不意味着那些不如广东的省份，其下辖的县城房价不过万。但你换一个角度来想，这么多年来，广东投入了那么多资源去发展“粤东西北”，但和珠三角的差距还是很大，房价也没有过万，那其他省份的五线县城，要发展又谈何容易？难道是靠炒房来超越珠三角（现在已经升级叫粤港澳大湾区了）？

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亲，醒醒吧！

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二、“当前”县城房价的几组数据

三、“未来”的县城房价：我们并不看好

四、结语：关于货币问题、广东的例子

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