房地产投机炒作遭多重政策碾压，资金面上演“一紧一松”冰与火文

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文 | 王一峰

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(中国民生银行研究院金融发展研究中心负责人)

近日，针对近期部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头等情况，住房城乡建设部印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。并进一步要求切实加强资金管控。要加强个人住房贷款规模管理，落实差别化住房信贷政策，强化对借款人还款能力的审查，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为。严格落实企业购地只能用自有资金的规定，加强住房用地购地资金来源审查，严控购地加杠杆行为。

我们认为，可以从以下三个方面进行解读:

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一、受调控影响，房地产融资增速放缓

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2017年以来，多个监管部门在防范金融风险的总安排下，进一步收紧了房地产金融政策，房企到位资金同比增速明显回落，企业融资难度增加。

根据央行《货币政策执行报告》统计，截至一季度末，我国房地产领域贷款余额为34.1万亿，同比增长20%。其中，房产开发贷款余额6.2万亿元，同比增长31%;地产开发贷款余额1.4万亿元，同比增速转正;个人购房贷款增速20%。住房开发贷款受保障性开发贷款占比不断提高影响，呈现较快增长，扣除此项目，商业性房地产开发贷款余额近年来近乎零增长。

另一方面，在信托贷款、委托贷款为主的影子银行体系中，房地产开发贷占比高于表内，受影子银行收缩影响，弱资质房企融资难度更大。

二、资金面并非全线紧张，刺激非一线城市需求释放

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今年以来，房地产市场资金面并非全局性收缩，而是呈现出“一紧一松”的结构特点，这在一定程度上刺激了非一线住房需求的释放。

“紧”的方面在于:

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一是房地产企业融资难度大增，理财新规和对信托、委托贷款等影子银行活动的约束，大幅度减少了房企资金的可得性，房企融资成本大幅攀升，需要加速去化来改善现金流;

二是自去年新政以来，一线城市个人住房按揭贷款放款条件近乎苛刻，抑制了相当部分的改善型住房需求。

而“松”的方面是:

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一是保障性安居工程(主要是棚改)在非热点城市的货币化安排刺激了居民购房需求，仅一季度就增加了约5000亿，保障性安居工程开发贷款余额已达3.8万亿;

二是商业银行按揭贷款维持20%的增速仍远高于一般贷款增长速度，且贷款高投放区域正从一线城市向二三线城市过渡，另外住房抵押资产证券化又盘活了相当一部分存量信贷资源，今年1~4月份，紧RMBS一项就发行近1500亿，接近去年全年水平，实际中银行体系向居民端提供的购房资金已远不止于按揭款。

棚改和资产证券化的快速增长对于房地产融资有明显的补偿作用，扩大了资源投放总量，且产生促进居民加杠杆、区域房价均等化的实际效果。

三、政策主导区域均等化发展，房地产行业集中度提升，居民加杠杆可能持续繁荣

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未来，在限价、资金面紧张的情况下，房企面临较大的销售压力和资金压力。“去杠杆”、“防风险”作为未来一段时间金融监管的主基调，监管部门对房企融资持谨慎态度，融资能力较强的房企的仍将保持优势，而弱资质信用主体很难简单的把融资方式转回表内，由此可能存在一定程度的现金流断裂风险。

同时，对于居民端相对宽松的信用环境又为购买住房、稳定经济、杠杆转移提供了土壤，从而刺激了非一线城市住房需求的释放。在当前的增长模式下，应理性看待居民杠杆率上行趋势，居民杠杆率仍可能以较快速度上行。