中指快评 | 住建部强调深化有效供给，将带来这些影响！字虽不多

继5月9日住建部负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责同志之后，近日，住房城乡建设部再次重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出明确要求。

5月19日官网发布进一步做好房地产市场调控工作的六点具体要求

从约谈个别城市到全面要求，从“发声”到“重申”，透露的政策含义极其丰富

从政策特点来看，

这次提出的房地产调控工作要求其实就是上次约谈重点城市所涉及到的内容，但从面上来看更广，是对上次约谈成果的具体化。基本上涉及房地产市场的各个环节，各个利益主体，从住房发展规划（规划）、住房和土地供应（供应）、个人和企业资金管控（资金）、市场监管和舆论引导（预期）、考核、问责地方政府调控成效（执行）。这五个方面基本上抓住了房地产市场的关键。

从政策影响来看，

整体来看，这份“重申”字虽不多，但透露的政策含义极其丰富，每一点都非常重要，值得整个行业重视。特别地，近期房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头的部分城市，此次重申及后期政策的跟进对市场的影响将非常直接。

规划、供应、资金都有了明确，房地产行业会怎么走？

规划、供应、资金、预期引导、政府执行五个方面里，其中规划、供应、资金三个方面抓住了房地产市场的关键，我们主要从这三个方面进行分析。

【原文：要求1】

加快

制定实施住房发展规划。各城市要科学编制住房发展规划，明确住房发展目标、重点任务和政策措施，合理确定住房和用地供应规模、结构、时序。

一线、二线

城市要在年底前编制完成

2018年至2022年住房发展规划

，并报住房城乡建设部备案后向社会公布实施。

【分析】其实，最近已经有部分一二线城市都已经公布了未来几年的住房发展规划，这意味着后期住房的供应将更具前瞻性，政府平衡供需的能力会进一步提高。有了住房发展的规划，才能够合理确定住房和用地供应规模、结构、时序。这里面有两个方面会发生明显改变。

第一个就是对土地供应的影响，也就是说，以后土地和住房的供应是按照住房发展规划来的，不是根据市场热度的高低、土地溢价水平、政府财政压力等情况来确定。另外一方面，土地供应的规模将根据人口存量和增量的变化调节，人地挂钩是未来的趋势。

第二个就是对住房供给的影响，市场上有效供给的比例会提高，以往供需失衡的核心就是有效供给不足，中小户型的供应明显不足。

对企业来说，住房发展规划引致的土地供应结构和时序的巨大变化将直接影响企业整体的拿地策略，应充分研究各个城市的住房发展规划，调整土地拓展策略和产品开发策略。

【原文：要求2】

抓紧

调整住房和用地供应结构。各地要有针对性地

增加住房和用地有效供给

，切实

提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例

，建立

房价地价联动机制，防止地价推涨房价

；提高住房用地比例，

热点城市住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排

，大幅增加

租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主体多元化，

6月底前提出并上报具体实施方案。

【分析】调整住房和用地供应结构是对实施住房发展规划要求的回应。这一点要求有几个关键词和数字非常重要，这几点基本上构成了未来几年房地产市场供给侧的格局。

关键词1：有效供给。

目前大城市仍然有大量的无房群体，首套房需求仍然较大，当这种需求集中释放的时候就会造成供需失衡。所以以后政策的着力点不仅仅是在强调大供给了，更加侧重有效供给。这也解释了近期北京为什么拟将限房价地块转化为共有产权房。以后这个趋势会更明显，所以，还没在所在城市购房的普通小刚需有福了。

对企业来说，政策鼓励做刚需产品其实就是意味着中高端产品的限制是不会轻易放松的，以后就不要动不动就做高溢价产品，中高端产品的策略要变一变了。这也意味着，那些前期高价地块占比较高的企业后期的产品开发将面临巨大的压力。

关键词2：防止地价推涨房价。

这点表态是非常重要的，这表明政府明显看到了地价对房价确实存在联动的影响，要稳定“面包”的价格还是要从源头上的“面粉”进行有效管理，解铃还须系铃人。

关键词3：供地主体多元化。

北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主体多元化，这些城市主要是一线和二线城市，主要还是为了有效盘活城市内部闲置的土地资源。集中在两个方面，城市内部可以利用上的农村集体经营性建设用地和非房地产开发企业手里的土地。这两部分的存量其实是非常大的。

对企业来说，

在目前城乡土地市场统筹发展的大背景下，要看到这种制度变迁带来的结构性机遇。有关农村的土地改革将是未来几年最大的制度红利之一。而且，目前集体建设用地在获取、融资、证券化方面都逐步打破，执行层面已有成熟的模式借鉴。

关键词4：热点城市住房用地占城市建设用地比例不低于25%。

目前，大城市住宅用地占建设用地的比重偏低。从市场上不同业态产品的不同去化周期就可以看出，目前提高一线和大的二线城市住房用地占城市建设用地比例是非常迫切的，比例逐步提高是一个趋势。

关键词5：租赁住房、共有产权住房用地占新增住房用地供应50%以上。

目前许多一线城市的租赁住房和共有产权住房用地占比均提高明显，有的甚至达到60%，但此前只是局部城市，这一次由住建部从全国层面明确提出50%以上这条线，影响面是大大提高了。这里应该把握两个要点，一是政府发展住房租赁的决心是有土地端支撑的，二是共有产权住房将在一二线城市遍地开花。

对企业来说，

土地拓展将不再集中在开发销售用地，自持性的租赁住房用地的获得也将是规模提升的关键。此外，给其他企业代建长租公寓、给政府代建共有产权房也是不错的选择。

【原文：要求3】

切实

加强资金管控。要加强个人住房贷款规模管理，落实

差别化住房信贷政策

，

强化对借款人还款能力的审查，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为。严格落实企业购地只能用自有资金的规定，加强住房用地购地资金来源审查，

严控购地加杠杆行为。

【分析】继续严控个人购房加杠杆、企业购地加杠杆。未来两到三年整个房地产行业的资金端将持续从紧，而且此前虽有政策执行不到位的问题将逐步解决。特别是近期对资金监管领域的持续升级会使政策不折不扣的落实，这个影响就会非常明显。

对企业来说，

要看到两个变化带来的影响，一个是融资渠道收紧对资金存在压力的企业来说将大大影响其土储的扩张，资金面好的企业是拿地窗口期，未来行业集中度也将进一步提升；另外一点就是客户融资渠道的收紧导致买房的能力大大降低，企业销售规模的提升将是非常有限的，如何依靠“总价优势”取得销售主动权应该重新被重视。

【原文：要求4－6】大力整顿规范市场秩序……严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等房地产企业和中介机构的违法违规行为。

加强舆论引导和预期管理。全面落实住房销售合同网签备案制度……严厉打击利用自媒体公众号等网络媒体炒作渲染房地产、散布虚假信息等行为。

进一步落实地方调控主体责任……完善对地方房地产调控工作的评价考核机制……对市场波动大、未能实现调控目标的地方，坚决问责。

【分析】前面的三点主要是从规划、供应、资金三个核心点影响整个行业的发展，后面这三点主要是结合短期的市场现状进行秩序的规范和预期的引导，这种引导也包括对地方政府。

地方政府面对考核和问责的压力，不折不扣地实现调控目标当然是最好的选择。

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