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洪流激荡长租公寓还能在资本的风口"浪"多久?

--乐乎城市青年社区创始人、CEO罗意的坦白

"10年租金180万"，综合出租率达80%。万科翡翠书院，首次推租试水，月租成绩一出，再次把长租公寓推上舆论的风口。碧桂园、恒大、万科、保利、融创等大型房租的入驻，银行、信托等资本的介入，更让长租公寓在新时代的洪流中激荡。

根据高力国际的估测，当前全国的住宅租赁市场租金规模约在0.5万-1万亿元之间，到2027年租金规模将接近3万亿元。在"租购同权"政策的大力推动下，参与其中的许多人都在为长租公寓迎来自己的春天而狂欢，都觉着自己是抓住风口的那个人。乐乎城市青年社区创始人、CEO，北京大学俄语专业毕业生罗意的表现却略显"生硬"。

在城市租赁行业耕耘11年，罗意笑称自己属猪，多大的难题摆在自己面前都能睡着，但他不愿意做"风口上的猪"，"风停了，哐叽就掉下来了"。"在创业路上，我们一直在踩坑，未来也有很多不确定性"，但罗意相信，"君子务本，本立而道生"。

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意外进入租赁行业

作为一个文科生，2007年之前，罗意怎么也想不到自己会走入租赁行业。像每一个年轻人一样，未踏入社会的他，有着自己的梦想，对未来充满憧憬，希望自己能成为一个优秀的作家。然而父亲的突然离世，让这个24岁的青年，回到残酷的现实中，担负起照顾家庭的责任。

回想起进入租赁行业的过程，罗意说了这么一句话:很多时候大家把自己包装的很高大上，其实很多决策是很苟且的，是随着现实的变化，境遇的变化，眼界的变化而变化的。大学刚毕业的罗意，非常想挣钱、想创业，但却一直没有找到合适的方向。直到一对住在清华附近，当时已经80多岁的老夫妇，给了他灵感。

像现在一样，北大、清华附近，永远不缺的是为考研而租房的学子。上述的老夫妇在院子里搭建了三间不大的活动板房，准备租出去。可是因为老人不会在论坛发帖，房子一直没有租出去。老人家就请罗意帮忙张罗，发帖，租房。一直没有找到创业方向，租住在老人家的他意识到租房在这个市场上需求很旺盛，自己没有资金，为什么不帮别人租。就这样，罗意与老人家商定，用1900多元/月的价格，租下老人搭建的三间活动板房，开始了自己的二房东生涯。

粗犷的行业环境留给罗意相对宽松的成长空间。到了2012年，罗意自己已经有了一定的积累，对行业环境也有所了解。在和朋友的探讨中，罗意萌生了做白领公寓的想法，并希望能像做酒店一样，有着标准化的流程，实现快速复制连锁经营，希望走进资本市场。到了2013年，和两个北大的校友凑足了320万，启动了乐乎的第一个白领公寓亚运村项目。他形容那时候的自己是初生牛犊不怕虎，为了融资先后拜访了三四十家机构，然而"团队弱，很多事情没想清楚"就总是被拒绝。现在看来，当时的工作并非无用功，后来进入乐乎的金融机构，基本都是罗意当时结识的朋友。

到了2014年初，乐乎已经初步建立了自己的管控体系，设立商务中心、产品中心、运营中心、研发中心和品牌推广中心。同年4月25日，北京乐乎公寓物业管理有限公司成立，乐乎步入新征程。

迷茫时的拷问

创业对于任何一个人来说都是一个奋斗且艰辛的过程，中间必然也会遇到很多彷徨的时刻。"当我们出现方向性迷茫的时候，我们就回到最基本的问题上，问市场有没有需要，我们能不能解决这个需要。到今天，我仍然会这样问自己。"这是罗意的原话，也是乐乎公寓走到今天的支撑。

数据显示，乐乎在全国11个城市设立60多家门店，运营房间数量2.2万间，其中大本营北京运营超过1万间公寓，预计2018年底房源数将达到5万间。此外，乐乎在2015年完成天使轮千万融资，去年完成A轮融资。作为集中式公寓的代表，成立初期乐乎采取自持物业的长租公寓运营模式，但由于公司规模有限，难以长期维持重资产的模式，且管理团队认为，体系化的运营能力将是长租行业未来稀缺资源。2015年8月，管理团队决定转向轻资产模式，将运营能力作为企业未来发展的核心竞争力。乐乎主营业务是为集中式公寓物业持有方提供运营托管服务，包括前期物业改造、公寓租赁及租客管理、社区运营服务等。用罗意自己的话说，"乐乎做的是除了出钱以外的所有事情"。

在乐乎向规范化、标准化发展的同时，其他类型的长租公寓也有了不同程度的成长。就在行业一片向好，长租公寓开始被更多主体关注，开始有资本进入长租公寓市场时，2016年底一篇唱衰长租公寓市场文章，把从业者的内心推向阴暗。文章认为长租公寓走向VC市场，增速过快，走向畸形，并分析称品牌、平台、风投、银行、酒管公司都将滑向深渊。罗意回忆称，当时他刚好在上海参加一场行业会议。"整个会议开的特别庄严肃穆，都感觉长租公寓马上就要废了。"罗意向与会者抛出了一组问题:市场是否需要企业?企业能不能解决市场需求?企业是不是走在正确的道路上?他对与会者说，你的答案如果是"是"，那么就请坚持，一定要乐观。在罗意看来，作为一个企业家一定要想清楚自己所做的事情，这样才可以做到"举世誉之而不加劝，举世非之而不加沮"。

突然到来的风口

说起长租公寓发展的变与不变。罗意表示，长租公寓的大方向没有变，市场需求一直都在，但长租公寓运营的主体，乐乎的甲方，长租公寓运营的大背景发生了极大变化。"当初做长租公寓，我们都认为它是一门好生意，但没有想到它会迎来爆发式增长。"对租赁行业有利政策的出现，直接推动长租公寓行业的巨变。

2017年7月4日，上海首次推出只能持有租赁的住房用地。

2017年7月17日，广州出台发展住房租赁市场的通知，其中的"租购同权"引人瞩目。

2017年7月20日，住建部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市，加快发展住房租赁市场，并选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

更为重磅的是十九大报告将"购租并举"描述为"租购并举"，提高了租在房地产市场中的地位。同年，12月18日至20日，十九大后的首次中央经济工作会议明确要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

长租公寓被推向了发展的风口，开发商、酒店、中介机构和互联网企业等纷纷进入布局抢占公寓市场，到了今年银行、信托等大型机构也加入进来。在资本的加持下，长租公寓高速扩张。根据贝壳研究院整理数据显示，B2C的品牌连锁公寓市场管理房源约200万间。值得注意的是，这个数值在租赁市场渗透率仅占到3.2%。这意味着长租公寓未来将有更大的发展空间。

就像贝壳研究院院长杨现领所说的，中国房地产租赁"机构化"趋势日益明显，虽然与发达国家同业相比，仍有一定差距。但中国长租公寓并非如业内所传进入"瓶颈期"，反而仍处在机遇期，租赁市场的发展才刚刚开始。一个行业完成从0到1的突破后，就将进入品牌间的优胜劣汰。

罗意并不否认这样的观点，在他看来从2017年年底到今年，长租公寓早期创业的分水岭已经出现，更多社会资源开始向头部企业靠拢。"2015年行业很多企业融到了或多或少的资金，那时候都想着独立发展品牌、做独立的IPO，现在其实很多企业已经看大长租公寓主体越来越大，有些企业已经房企，有些被他人整合了。"他表示，只有经过市场的优胜劣汰，社会资源利用率才能最大化。

提及未来乐乎会不会被整合或者出售，罗意的回答很有意思。他说:"卖不卖掉每个企业有自己的定位，同时也受到市场规律影响。至少我不是一个养猪的心态，还是希望带领同学们做一些有助于自己的成长，对社会有价值的事情。"

长租公寓不赚钱是一个误区?

到目前看来，市场对长租公寓普遍持看好态度，但长租公寓的盈利问题，尤其是集中式长租公寓的盈利问题一直备受质疑。据悉，到目前为止还没有集中式长租公寓对外宣布盈利，乐乎也不例外。

对于乐乎不盈利的状态，罗意并不避讳且认真向凤凰网房产分析了长租公寓不盈利的原因。他表示:第一，资本市场的介入，从微观层面看加剧市场竞争，使得获取资产的成本偏高。第二，目前供给渠道单一，多为商用物业。商用物业坪效高，长租公寓是在用高坪效的资产做低坪效的生意，处于价值倒挂状态。第三，多数单体项目已实现盈利，布局明天占据较高成本。以乐乎为例，公司500人规模，其中超200人负责后台运营，包括乐乎信息化系统的搭建、乐乎大学培训机制的制定、营销及质检工作等。他表示，多数时候只是因为企业规模不够，边际效益才递减，随着规模的增加自然会逐步实现盈亏平衡。直接检验罗意观点的行为，便是VC市场的介入。因为相信明天的向好，今天的VC才会投资。

当然，罗意的分析需要一个前提，就是这个长租公寓企业能够一直坚持到有租购规模的时候。至于能不能看到长租公寓企业盈利的一天，罗意并不太担心。在他看来，当下的租赁行业如果1994年房地产遇到的机遇，还有二三十年的好光景，没必要让它在一两年内实现盈利。1994年住房制度的改革，公积金制度的全面建设，让私房可以上市买卖，公房作为计划经济的产物退居幕后。自此，房地产行业迎来快速发展。如今"租购并举"的推行，国家政策对租赁市场的鼓励，正引发一场租赁市场的改革。新时代，人们对租赁的看法将推陈出新。罗意相信，当租房与购房拥有相同的就医、就学等权力时，租房将是对人的解放。

罗意还特别强调，企业一定要认清城市租赁与长租公寓的关系，对长租公寓的理解不要停留在两三年前的白领公寓，而是将长租公寓看作城市租赁的一部分，看清国家对城市租赁的推动，抓住发展的窗口期。

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