权威解读:证券首席经济学家张明:三四线房地产市场热销不会持久新的房地产调控政策

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新的房地产调控政策，限购对象正式从个人变为家庭。新政实施三天，购房者的疑问不断。继承、遗赠、赠与是否限购?共有产权的房屋是否计入购房人自有产权住房套数?......别慌，针对这几天购房者中出现的疑问，房管局再次进行了权威解读。快来看看你的问题是否得到解决了吧!

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5月18日，在2018中国企业价值发展论坛上，平安证券首席经济学家张明表示，虽然去年三四线房地产市场增速较快，但是这并不意味着以后还会卖的好，“全国性的大品牌正在深入潜入三四线城市，热销跟滞销是并存的。”

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当前中国的房产市场比较割裂，三四线城市和一二线市场完全不一样。三四线市场房地产去年是最好的一年，碧桂园，万科，恒大绝大部分地收入来自于三四线。十五年前让你买房你不信,十年前让你炒股你不信,五年前让你开淘宝店你不信,那些年,好多“发财”的机会摆在你面前,你不知道珍惜,失去之后是不是已经追悔莫及了?是不是很想要再来一次的机会?近些年来，互联网创业改变了一部分人的命运，尤其是分享经济新平台的出现，会改变更多人的命运，别人不了解的商机，如果你想要了解记一下我的V一五⑦⑥肆久五③肆柒O，为您详细讲解!有人说以后三四线市场还会非常好，“我个人觉得这是一个非常错误的想法，因为去年三四线城市卖得好是有影响因素的。”

张明说，第一个因素是棚改的规模达到顶峰。第二个因素在2017年以前，三四线居民在买房的时候都不用银行的杠杆，但2017年就非常明显。第三点因素是去年一二线房价涨得太快，但是一二线房地产交易量非常小。“全国性的大品牌正在深入潜入三四线城市，热销跟滞销并存的。”

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1、购房新政实施后，2016年10月1日以来实施的住房限购政策是否执行?

答:购房新政实施后，原有政策规定与新政不一致的，按新政策执行。如新政实施后，原2016年10月1日开始执行的自然人可以新购1套商品住房的规定，调整为根据购房人家庭名下自有产权住房套数来认定购房人是否具有购房资格。

购房新政实施后，原有政策规定与新政不冲突的，原有政策继续执行。如原政策规定的非本地户籍居民“不得通过补缴社会保险在限购区域购买住房”继续执行。

2、集体土地上的住房是否计入自有产权住房套数?

答:不计入。

3、拍卖住房是否限购?

答:拍卖取得住房的，须执行住房限购、限售政策，取得的住房计入自有产权住房套数。

4、因法院生效裁判文书(不含法院调解书)取得住房的是否限购?

答:不属于住房限购范围，但取得的住房计入自有产权住房套数。

5、继承、遗赠、赠与是否限购?

答:通过继承、遗赠和直系亲属之间赠与等非买卖途径取得住房的，不属于住房限购范围，但取得的住房计入自有产权住房套数。

6、共有人之间的份额买卖是否限购?

答:共有人之间的份额买卖不属于限购范围，但取得的份额纳入限售范围，须取得不动产权证后满3年方可转让。

7、共有产权的房屋是否计入购房人自有产权住房套数?

答:计入。

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8、购房人提供的连续缴纳的社会保险证明，可以仅缴纳医疗保险吗?

答:不可以，购房人提供的连续缴纳的社会保险须包含养老保险。

9、购房人提供的连续缴纳的社会保险证明，“连续缴纳”如何界定?

答:“连续缴纳”是指购房人在购房当月或者前一个月往前推24个月(或者12个月)连续不间断缴纳社保。

10、王某不具有本市户籍，家庭名下无房，王某的工作单位在高新区南部园区，该工作单位为其在武侯区连续缴纳社保满24个月。

(1)王某能否在高新区南部园区购房?

答:能。因为王某在高新区南部园区稳定就业且连续缴纳社保满24个月。

(2)王某能否在武侯区购房?

答:不能。虽然王某在武侯区连续缴纳社保满24个，但其工作单位不在武侯区，未在武侯区稳定就业，不具备该区域购房资格。

11、王某不具有本市户籍，家庭名下无房，在金牛区工作并连续缴纳社保，后在青羊区又工作并连续缴纳社保，近期因工作调动到高新区南部园区工作并连续缴纳社保。

(1)如王某先后在金牛区、青羊区和高新区南部园区连续缴纳的社保累计已满24个月的，王某能否在高新区南部园区购房?

答:能。因为王某购房时工作单位在高新区南部园区，且连续缴纳社保累计已满24个月，具备该区域购房资格。

(2)如王某先后在金牛区、青羊区和高新区南部园区连续缴纳的社保累计未满24个月的，王某能否在高新区南部园区购房?

答:不能。因为王某不具有高新区南部园区户籍，虽然王某购房时工作单位在高新区南部园区，但其连续缴纳社保累计未满24个月，不具备该区域购房资格。

12、谢某为武侯区户籍，入户未满24个月，在武侯区工作连续缴纳社保满12个月，其家庭名下无房，谢某可以在哪些限购区域购房?

答:谢某可以在除天府新区成都直管区、高新区南部园区以外的区域购房。因为谢某具有武侯区户籍，虽入户未满24个月但在武侯区稳定就业且连续缴纳社保满12个月，具备上述区域购房资格。

13、刘某为高新区南部园区户籍，入户已满24个月，在锦江区工作并连续缴纳社保已满24个月，其家庭名下无房，刘某可以在哪些限购区域购房?

答:刘某可以在除天府新区成都直管区以外的区域购房。

14、张某户籍从外地迁入金牛区，其家庭名下无房，先在金牛区工作，然后又因工作变动到高新区南部园区工作。

(1)如张某户籍从外地迁入金牛区已满24个月，且在金牛区和高新区南部园区连续缴纳社保累计12个月，张某能否在金牛区和高新区南部园区购房?

答:因为张某户籍迁入金牛区已满24个月，具备金牛区购房资格，所以张某能在金牛区购房。

虽然张某购房时在高新区南部园区工作，但不具该区域区户籍，须连续缴纳社保满24个月才能购房，所以张某不能在高新区南部园区购房。

(2)如张某户籍从外地迁入金牛区未满24个月，但在金牛区和高新区南部园区连续缴纳社保累计未满24个月，张某能否在金牛区和高新区南部园区购房?

答:均不能。虽然张某的户籍在金牛区，但其迁入金牛区未满24个月，且购房时工作单位在高新区南部园区，不具备金牛区购房资格。

同时，户籍不在高新区南部园区，张某购房时虽然工作单位在高新区南部园区，但连续缴纳社保未满24个月，不具备高新区南部园区购房资格。