房地产改变了中国从金融角度分析其内在原因 “安得广厦千万间

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“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！”——杜工部

从古至今，有一块儿属于自己的土地是很多中国人一生奋斗的目标。等步入工业社会之后，越来越多的人从农业中解放出来，聚集入城市。一座座高楼拔地而起，吸纳着这些涌入的人口。

现在，同一块儿土地可以容纳的人口比古代多了不知道多少倍，可在一些大城市，杜工部的梦想仍然是很多人的梦想，拥有一套住房成为他们在留在这个城市奋斗的最大的念想。

很多人都认为高企的房价太不合理。买一套房使得很多人的生活都为了还月供而疲于奔命。严重影响了生活质量的提高和家庭的幸福。

对于年轻人来说，他们是否能够走进婚姻的一个门槛就是拥有一套房子，一旦到了谈婚论嫁的时候，房子的问题往往是双方家庭关心的重点，也往往成为爱情走向婚姻的路障。?

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?的确，房地产快速发展了近三十年，在造就了无数亿万富豪的同时也给民众增加了新的负担。

可是，当笔者开始涉足房地产领域时，我们回顾房地产发展的三十年，从金融的视角审视房地产的发展和中国的崛起历程时，我们有了一些不同的发现。

国民经济的支柱在宏观经济角度，房地产的发展不仅仅是造出了一栋栋漂亮的房子，而且还可以带动水泥、化工、钢铁、机械等很多重工业的发展，而这些行业的发展可以让中国制造出更多、更便宜、质量更优的材料，这些材料不光服务于房地产，而且可以为高速公路铺设、桥梁搭建等基础设施建设提供更高规格的物资和设备。

可以说，目前中国“基建狂魔”的称号有相当一部分是房地产的功劳。?

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?一桥飞架南北，天堑变通途

此外，房地产及其相关行业的发展吸纳了大批的劳动人口，也培养了众多的技术人才，基建方面的快速发展也是中国近年来在物联网领域实现弯道超车，一跃成为世界领先物联网大国的重要条件之一。

房地产改变中国

如果从金融角度来看，则在我们看不见的方面，房地产也起到了非常重要的，甚至说可以是不可替代的作用。在房地产发展的前期，房地产的作用除了为居民提供更公平、更优质的住房外，另一个作用就是财富创造。现在看来这个这个过程比较粗暴，但却是切切实实创造了财富。

首先，开发商通过与政府的关系拿到一块儿地皮的批文，然后地方政府再通过“打招呼”的方式联系银行系统为这块购买这块儿发放贷款。

于是，开发商仅仅是凭着一直批文，就拿到了一块儿地皮。然后，开发商开始打地基，建起售楼中心。房子还没有建起来，楼房已经就开始卖了。老百姓没有足够的现钱怎么办？没关系，银行都已经谈妥了，只要符合资格就给你办按揭贷款。在当时的中国，很多人还是有一定的积蓄和稳定的职业的。这些人也是最初最大的买房群体。银行也乐意贷款给这些人。

这样一来一去，政府通过卖地获得了资金，开发商通过预售获得了盖房资金，银行通过按揭贷款完成了今年的信贷目标，而老百姓呢？也没有亏着，由于房地产的飞速发展，这些人不仅拥有了自己心仪的房子，有钱有头脑有门路的人还会多购买几套，没过几年，随着房价的上涨，这些人的资产也升值了，经济由此搞活，整个社会皆大欢喜。而城市面貌也因为一座座拔地而起的高楼变的焕然一新。?

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?上海——中国城市变化的代表

货币蓄水池

而房地产快速发展的20年间，正是中国加入世贸组织后的20年。其中又以2008年作为一个分界点。虽然房地产实现了两次腾飞，但是其内在的经济逻辑却大不相同。

在加入世贸组织之后，中国全方位参与到世界贸易和制造分工中来，制造业腾飞的同时，伴随着贸易顺差的连年增高。但是中国对货币进出的管制是相当严格的，一个对外出口的企业，虽然在合同签署时用的是美元，但是这些美元并不是直接到公司的账户中，而是由国家统一结汇，以人民币的方式进入公司户头。

这样，连年的贸易顺差让中国可以获得巨额的外汇储备，但是对于国内市场来说，却变相的带来了一轮“货币创造”。尤其从2005年开始引发了明显的通货膨胀。笔者当年正在上大学，清楚体会到三年间，学校门口的小吃店价格几乎翻了一番。而几乎与此同时，全国各大城市房地产开始进入“疯长”模式。

而到了2008年，美国爆发次级贷危机。已经深度参与国际分工的中国也没能避免波及。为了应对危机，加上入世十年积累的财富和技术，中国开始了轰轰烈烈的基建运动，高铁、高速公路等基础建设的投入继续保持了中国经济的增速，不仅迅速走出泥潭，也为日后物联网在全国范围铺开提供了完备的交通。但是，中国贷款也从2008年30万亿增加到2016年底的106.6万亿，7年间，中国发放了前30年的2倍多的贷款量。

如此天量的货币超发，放在其他国家早就引起严重的通货膨胀，而在中国，虽然物价仍然有所上涨，但是整体来说仍然算的上在可控制的范围内。

为什么呢？

因为房地产价格的持续攀升。由于房地产成为全民公认的最安全、最有潜力的投资标的，加上城市人口增加带来的刚性需求，房地产源源不断地吸收着社会上的货币，好像一个巨大的蓄水池，将社会中过多的流动性吸纳、沉淀。而房价虽然上涨迅猛，但是各地的租金上涨速度却并没有跟上来，这对缓解城市生活成本、稳定整体社会物价起到了非常积极的作用。?

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?房地产既创造货币，又吸纳货币

金融系统的定海神针房地产快速发展20年以来，已经不能将其简单地视为一个盖房子、搞基建的建筑领域。作为国内货币和信用的创造者和吸纳池，房地产更像是一个金融工具在发挥着作用。

很多媒体面对居高不下的房价，发文称房地产“绑架”了中国经济。但是，金行家从金融角度来看，“绑架”这个措施有所失当，房地产在经济发展中充当的角色，已经让它成为中国经济不可或缺的一部分，如果我们看看自己周围，大部分人都或多或少地参与到了房地产的发展中来了，绝大多数城市家庭都有着一套自己的房子，有些家庭还有多套房产，虽然可能不是在北上广深，但是还是基本满足了一代中产阶层的居住需求。甚至可以说，正是房地产的发展让绝大多数中国人有了对抗通货膨胀的资产。

在2015年，受股灾影响，不仅很多股民损失惨重，很多上市公司也由于股价的下跌而导致股权质押逼近爆仓，一旦危机发生，则整个中国的信贷链条将面临崩溃。

这个危机时刻，中央采取了一系列措施：国家队进场，稳定稳定股票价格；严格控制外汇管制，将游资死死限制在国内，然后，信达资产等央企开始在北上广深等中心城市拍出“地王”。地王的出现使得房价又一次上涨，同时带动了全国地价、房价的上涨，银行又紧跟其后，为符合资质的个人和企业发放贷款。在房地产的引领下，社会资本又一次进入房地产沉积下来，中国金融系统性风险解除，但是超额的信贷却并没有带来失控的通货膨胀，而付出的成本，仅仅是几个城市的地王，这个代价与金融系统性风险相比，是在是要低的太多太多了。

负面影响

在中国经济发展的初期，房地产通过货币的创造和吸纳，就好像一个巨大的水库一样，调节着社会上的流通性。可是，经历了近二十年的快速发展，由于其体量的日益庞大，房地产的一些负面影响也越来越不可小觑。

首先，房地产吸纳了太多的社会资本，严重掠夺了流向社会生产了资本。对于生产制造的企业来说，不论是获取银行授信，还是在市场上获取利润，都不如买几套房保值升值来的轻松。而银行系统也因为房地产的繁荣而偏向于向房地产企业注入资金，对于整个国家的未来来说，这种动态绝对不是一个好的情况。

其次，居民杠杆的提高对于整个社会来说也是一个不确定性。笔者的父辈一代买房从来都是全款或是亲朋借款，这就意味着当时的购房者都是有足够实力负担的购房者。而如今全民购房热潮兴起，由于银行信贷的杠杆作用，很多人购房的资质也许并未达标，而美国的次级债危机就是因为过多低收入家庭在未达到经济实力的情况下强行买房，而后因经济放缓从而造成大面积违约。

中美两国体制不同，银行体系也不相同，所以不一定会出现大面积违约状况，但是前车之鉴不可不防。

结语

中国房地产能够发展起来，也与中国人传统的高储蓄率分不开的。如果没有如此高的存款，银行系统也会陷入“巧妇难为无米之炊”的状况，多年来的勤俭节约的传统使中国本钱通过自我改革释放民众的建设热情，从而可以独立自主地制定经济政策。这也是中国可以一次次从危机中找到转机的重要先决条件。