社科院预警二三线城市房价追高风险 “随着去库存刺激政策的逐渐退出

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“随着去库存刺激政策的逐渐退出，变为紧缩的调控，预计2018年下半年三四线城市（房地产）市场有可能会出现一波较大的回调。”5月14日，中国社科院城市所不动产室主任王业强在社科院房地产蓝皮书《中国房地产发展报告2018》发布会上表示。

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蓝皮书认为，很多二三线城市房价上升过快具有巨大风险。为此，购房者应注意规避追高。由于一线城市房价增速持续低于二三四线城市，一线城市与二三四线城市的价差将有所缩小。

报告显示，2018年1月厦门的住房价格达到了每平方米3.7万多元，已经超过了一线城市广州，杭州、天津的住房价格是每平方米2.8万多元，与广州只有每平方米一两百元的差距。如果从房价与租金比来看，2018年1月厦门、廊坊、惠州、石家庄、合肥、南京都超过了北上广深。

随着二三线城市的房价上升，不少曾经的“价值洼地”城市房价已经直逼北上广深，其售租比更是让许多人大呼“看不懂”。

售租比失衡

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上述报告数据意味着，当房价与租金分别保持不变时，将需要91.7年才能通过租金回本。如果将未来租金折算为当前价值，则租金回本期还将更长。

从一线城市来说，上海该比例为644，深圳为627，广州为600，北京为594。简单计算，一线城市房价与租金比值最低的北京，租金回本年限为49.5年，年租金收益率约为2%。而苏州、青岛、济南、天津的上述数据均超过了北京。

国际房价与租金比例一般在200-300，中国城市一般都远超300的比值。在中国，相对于住房销售价格，住房租赁价格的变化一直较为平稳。住房销售价格与租赁价格的失衡，一方面有投机炒作的因素，另一方面有租赁住房保障低、租购权益相差悬殊等原因。

交行金融研究中心高级研究员夏丹指出，很多二三线城市房价去年以来涨幅高，房价绝对水平的确没达到北上广深的水平，但由于租金不高，导致房价与租金比值偏高。

一些城市的限购限价等措施，甚至导致了价格的扭曲。“一些地方因为高于某一个价格的新建住宅不能卖，结果二手房远高于一手房价格，看起来很低的一手房价格存在很大的寻租空间。”她说。

很多二线城市经济发展并不快，一季度经济增速甚至低于5%，有的城市甚至遭遇常住人口净流出。在这样的背景下，中国人民大学教授陶然指出，最近一段时期房价仍然上涨根本的原因是地方政府对于土地采取了垄断的措施。

针对二三线城市部分涨幅大，以及房价总水平以及房价与租金比超过一线城市的情况，上述报告给出了预警风险。

相对于一二线城市，三四线城市房价上涨更容易出现泡沫化现象。需要加强对三四线城市房地产市场稳定性的监控，督促政府根据市场发展与供需结构变化，及时出台稳定市场的政策。

防止房价大起大落

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2016-2017年，一线城市出台了有史以来最严格的市场调控政策。2018年，它们仍将“坚持调控目标不动摇、力度不放松”。这使一线城市的房价得到了控制。数据显示，2018年3月除了广州微弱上升外，北京、上海和深圳的新建住宅价格都是负增长。

而在部分二三四线城市，去库存政策尚未得到及时调整。三四线城市购房政策相对宽松，这使得它们承接了房地产投资的溢出。比如，2018年3月哈尔滨、大连、北海、西安、昆明的新建住宅价格都是两位数增长。

下一步，王业强指出，由于房地产调控政策不放松，一线城市和二线热点城市有可能会率先探底，三四线城市调整明显滞后于一线城市。

报告也表示，预计北京、上海等一线城市房价短期仍将延续当前跌势，难以出现有力反弹。前期房价快速上涨的二三四线城市房价，部分将出现下跌，购房者应注意规避追高风险。

此外，王业强建议“在土地供给方面，应当以人口规模作为增加居住用地的依据，土地供给的思路从‘以地控人’变成‘地随人供’的导向。”

上述报告也指出，部分二线城市目前土地购置面积较多。其中2017年35个大中城市购置面积最多的是重庆、合肥，分别达到了1112.22万平方米、684.87万平方米，远超北京的413.3万平方米。部分二线城市现在的土地供给，是未来商品房供给增加的有利因素，因此很多二线城市房价未来面临新的调整因素。

中国房地产评估师与房地产经纪人学会副会长柴强指出，目前房地产市场泡沫较高，存在杠杆率较高的问题。

“目前属于在‘刀尖’上的短期平衡，稍有风吹草动都会有很大的变化。它的不确定性，一个是有（价格）再暴涨的不确定性，也有大幅下降的不确定性。”

（文章来源于 21世纪经济报道）